실전경매 - 부동산 물권변동과 등기와의 관계

오늘은 실전경매에서 꼭 필요한 부동산 물권변동과 등기와의  관계에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

현행 민법은 부동산 물권변동과 등기와의 관계에 대해서 다음과 같이 규정하고 잇다.

 

첫째, 법률행위에 의한 부동산물권변동 9 제186조 등기 필요)

둘째, 법률의 규정에 의한 부동산물권 취득(제187조 등기 불요)

 

 

 

 

- 제186조(부동산 물권변동의 효력)

부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실 변경은 등기하여야 효력이 있다.

 

물권변동

 

물권변동의 모습으로서 물권의 발생에는 절대적 발생과 상대적 발생이 있다. 절대적 발생은 원시취득으로서 건물의 신축에 의한 소유권의 취득, 무주물선점(無主物先占)에 의한 점유권의 취득 등이 그 예이다. 상대적 발생은 승계취득으로서 이전적 승계와 설정적 승계가 있다. 이전적 승계는 소유권의 이전, 지상권(地上權)의 양도 등이 그 예이며, 설정적 승계는 전전세권(轉傳貰權)의 설정, 질권(質權)의 설정 등이 그 예이다.

물권의 변경에는 주체의 변경, 내용의 변경, 작용의 변경이 있다. 주체의 변경은 물권의 이전에 해당한다. 내용의 변경은 질적 변경과 양적 변경이 있다. 질적 변경은 물건(物件)의 멸실로 물권적 청구권이 손해배상청구권으로 변하는 것 등이 그 예이며, 양적 변경은 첨부에 의한 소유권의 범위의 증가, 목적물의 일부멸실에 의한 전세권의 범위의 축소 등이 그 예이다. 작용의 변경은 저당권(抵當權)의 순위가 승진되는 것 등이 그 예이다. 물권의 소멸에는 절대적 소멸과 상대적 소멸이 있다. 절대적 소멸은 목재(木材)의 소실(燒失)에 의한 소유권의 소멸, 폐기(廢棄)에 의한 점유권의 소멸 등이 그 예이다. 상대적 소멸은 이전적 승계를 전주의 입장에서 본 것이다.

 

물권변동에는 법률행위에 의한 물권변동과 법률의 규정에 의한 물권변동이 있다. 법률행위에 의한 부동산물권변동은 등기(登記)하여야 효력이 발생하며(민법 제186조), 법률의 규정에 의한 부동산물권변동은 등기를 하지 않아도 효력이 발생하지만, 등기를 하지 않으면 처분하지 못한다(187조).

 

물권변동은 제3자에게 미치는 영향이 크므로, 거래의 안전을 위하여 물권변동을 외부에서 인식할 수 있는 일정한 표상으로서 공시방법(公示方法)을 갖추도록 한다. 이를 공시의 원칙이라고 한다. 동산물권(動産物權)은 점유 또는 인도, 부동산물권(不動産物權)은 등기를 공시방법으로 한다. 공시된 내용이 진실한 법률관계와 다를 때 거래의 안전을 위하여 그 공시방법을 신뢰하고 거래한 자를 보호한다는 원칙을 공신(公信)의 원칙이라고 한다. 동산물권에는 공신의 원칙이 인정되나 부동산물권에는 공신의 원칙이 인정되지 않는다.

 

 

 

 

법률행위, 예컨대 매매행위 근저당 설정행위와 같은 일정 물권 행위로 인한 부동산물권변동

등이 있게 되면 이를 등기해야 물권변동의 효력이 발생한다는 성립요건 주의를 표명하였다.

즉, 물권 행위와 등기의 두 요건을 갖추었을 때 물권변동의 효력이 발생한다는 것이다.

 

 

민법 제186조가 적용되는 것은 부동산에 관한 물권의 득실 변경에 관해서다. 부동산 물권인 소유권 지상권 지역권 전세권 (근) 저당권, 권리 질권의 6종이 해당된다.

(8 물권 중 점유권과 유치권은 등기 없이도 성립한다)

 

 

공시방법 [ 公示方法 ] 이란?

 

권리의 변동을 점유나 등기와 같이 다른 사람이 인식할 수 있도록 나타나는 것을 말한다. 물권은 배타성을 띄는 독점적인 지배권이기 때문에 다른 사람이 식별할 수 있는 수단을 강구하지 않으면 일반인들은 누가 그 부동산을 소유하고 있는지 알 수 없다. 누가 주인인지 모르는 상황에서 거래하면 손해를 입기 마련인데, 이를 방지하기 위해 다른 사람들이 알아볼 수 있도록 그 물권의 현상을 일정한 표상 또는 표지로 나타내야 한다. 따라서 필요한 공시를 하지 않은 권리 변동은 완전한 효력을 발휘할 수 없다. 민법에서는 동산의 공시방법을 점유, 부동산의 공시방법으로 등기를 규정하고 있다. 또한 수목의 집단이나 미분리 과실 등은 관습적으로 성립한 명인방법을 공시방법으로 인정하고 있다.

 

 

 

 

소유권 이전등기를 하지 않은 부동산 취득자의 법적 지위는?

 

부동산 취득 후 매매대금을 완납하고 목적 부동산을 인도받아 사용, 수익하고 있으면서 매수인 명의로 소유권 이전등기를 하지 않고 있는 경우 매수인의 법적 지위는 다음과 같다.

 

-등기를 효력 발생요건으로 하는 법제 하에서는 소유권 이전의 효력은 없다.

-취득자는 점유자로서 보호를 받게 된다.

-강제집행에 대하여 이의를 제기하지 못한다.

 

 

 

제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산 물건 취득)

상속 공용 징수 판결 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물건의 취득은 등기를 요하지 아니한다.

그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.

 

 

법규정의 취지

 

제187조의 취지는 성질상 등기가 불가능한 경우의 문제점을 해결하고 , 형식주의에서 오는 법률관계의 공백상태를 방지하기 위함이 규정의 취지이다.

 

 

물권 취득의 경우뿐만 아니라 물권 소멸의 경우와 기타 법률의 규정에 의한 경우까지 포함한다.

 

- 상속의 경우

일반 상속 이외의 포괄승계의 경우(포괄 유증, 회사합병)도 본조 제187조가 적용된다.

 

- 공용 징수의 경우

협의 징수의 경우는 협의에서 정한 시기에, 재결 징수의 경우는 재결에서 정한 시기에 물권변동이 일어난다.

 

- 판결의 경우

판결 확정시에 당연히 물권변동이 발생한다.

형성 판결의 경우에는 실체법상의 형성 판결만으로 국한된다.(통설)

 

- 경매의 경우

강제경매, 임의경매 불문하고 경매 매각 결정이 있는 후에 매수인의 매각대금 완납 시 물권변동의 효력이 발생한다.

 

 

 

* 중간 생략 등기의 유효성 문제

 

부동산물권변동에 있어 최초 양도인(갑)으로부터 중간 취득자(을)에게, 다시 중간 취득자로부터 최종 취득자(병)에게

이전할 경우에 중간 취득자에 대한 등기를 생략하고 최초 양도인으로부터 최종 취득자에게 직접 이전등기를 하는 것을 말한다.

즉, 갑 >을 > 병  상황에서  갑 > 병으로 이전등기가 되는 경우이다.

 

진실한 권리관계의 공시를 원칙으로 하는 등기제도의 취지상 중간 생략 등기는 무효임이 원칙이나 거래의 안전과 현재의 등기명의인 병은 진실한 권리자임에는 틀림없음으로 유효하다는 것이 다수설의 입장이다.

 

 

 

 

 

 

판례의 태도

 

중간 생략 등기에 대한 [부동산 등기 특별조치법] 상 처벌은 별론으로 하되, 판례는 중간 취득자 전원의 동의를 요건으로 중간 생략 등기의 유효성을 인정한다.

 

오늘은 부동산물권변동과 등기와의 관계를 알아봤습니다.

행복한 하루 보내세요~~

 

 

 

오늘은 부동산 물권변동과 등기와의  관계에 대해서 알아보았습니다.

눈에 보이는 권리관계는 등기부 등본에 다 나와있다는것 ~

 

행복한 하루 보내세요~