실전경매 - 권리분석에 필요한 '민법의 기본지식'

오늘은 실전경매에 꼭 필요한 기초 권리분석에 필요한 '민법의 기본지식'에 대해서 알아보겠습니다.

 

민법총칙에 대한 이해

 

 

 

민법이란?

 

법은 크게 공법과 사법으로 나누어지는데, 민법은 그 중 사법에 속한다.

공법은 국가 기타의 공공단체와 개인 사이의 관계 및 공공단체 상호 간의 관계를 규율하며, 사법은 사인 상호간의 관계를 규율하는데, 평등자의 대등관계로서 친족생활 및 경제거래관계를 규율하는 규범 모두를 일컫는다.

한편, 법은 적용범위에 있어서 사람·장소·사항 등에 특별한 한정이 없이 일반적으로 적용되는 일반법, 또는 보통법과 일정한 한정된 사람·장소·사항에 관하여서만 적용되는 특별법이 있는데, 이 중 민법은 일반법이다. 일반사법인 민법에 대하여는 상법을 비롯하여 많은 특별사법이 있다.

이와 같이 민법을 실질적으로 이해한다면, ‘사법의 일반법’이라고 할 수 있으며, 형식적으로 이해한다면, ‘민법’이라는 이름을 가진 성문법전, 즉 1958년 2월 22일에 공포되어 1960년 1월 1일부터 시행된 법률 제471호를 말한다. 이를 형식적 의미에 있어서의 민법 또는 형식적 민법이라 하여 실질적 민법과 구별하는데, 형식적 민법과 실질적 민법이 반드시 일치하는 것은 아니다.

 

형식적 민법은 실질적 의미에 있어서의 민법법규를 집대성한 것이기는 하지만, 실질적 민법에 관한 규정을 전부 포함하고 있지는 않다. 민법전 속에는 공법에 속하는 규정이라고 할 수 있는 것도 있으며, 실질적 민법은 민법뿐만 아니라 민사특별법령·민법부속법령·공법 등에도 규정되어 있다.

＜부동산등기법＞·＜호적법＞·＜이자제한법＞·＜신탁법＞·＜유실물법 遺失物法＞·＜공장저당법 工場抵當法＞·＜주택임대차보호법 住宅賃貸借保護法＞·＜입목(立木)에 관한 법률＞ 및 ＜가등기담보(假登記擔保)＞ 등에 관한 법률 등이 이에 속한다.

 

우리 나라는 현행민법의 제정에 의하여 처음으로 민법을 가지게 되었다. 한말까지도 서양과 같은 체계적인 사법의 발달을 보지 못하였으며, ≪경국대전≫과 같은 종합적인 통일법전 속에 사법적 규정이 단편적으로 흩어져 있었을 뿐이었다. 그리하여 민사에 관한 다툼은 일반적으로 각 지방의 관습과 조리에 따라 처리되었다.

1894년(고종 31) 갑오경장의 ＜홍범14조＞에서 민법을 만들어 국민의 재산을 보호할 것을 선언하였으나, 실행되지는 못하였다. 1912년 일제가 조선총독부령(制令이라고 함) 제7호 ＜조선민사령 朝鮮民事令＞을 제정, 시행함으로써 일제의 민법전과 각종의 특별법 및 부속법이 한반도 내에서 의용(依用)되게 되어 처음으로 근대 민법전에 접하였다. 이는 우리 정부가 수립된 뒤까지 계속되었다.

 

 

 

 

1948년 정부가 수립되자, 곧 법전편찬위원회를 설치, 민법전의 기초(起草)에 착수하여, 1952년 7월 초안을 완성하였다. 이는 1954년 10월 26일 국회에 제출되었고, 1957년 12월 17일에 의결되었다.

그 뒤 1984년까지 6차에 걸쳐 개정되었다. 민법전이 성립한 당시 총 1,111개 조의 본문과 28개 조의 부칙으로 되어 있었으나, 제5차 개정에 의하여 현재의 본문 총수는 1,118개 조이다.

이 본문은 제1편 총칙, 제2편 물권, 제3편 채권, 제4편 친족, 제5편 상속으로 나누어져 있다. 제2편과 제3편은 재산관계를 규율하는 ＜재산법＞이고, 제4편과 제5편은 가족관계를 규율하는 ＜가족법＞이다.

그리고 제1편 총칙은 형식적으로는 민법 전반에 관한 원칙적 규정이지만 실질적으로는 ＜재산법＞의 총칙으로서의 성질을 지니며, ＜가족법＞에는 총칙편의 규정에 대한 많은 특칙이 있다.

제1편 총칙은 통칙·인(人)·법인·물건·법률행위·기간·소멸시효의 7장으로 구성되어 있으며, 제1장 통칙에서는 민법의 법원(法源)과 민법의 정신 내지 이념을 선언하고 있다.

 

인과 법인은 권리의 주체로서의 자연인과 법인에 관한 규정이며, 물건은 권리의 객체 중 가장 중요한 것을 규정하고 있다. 법률행위 이하는 권리의 득실변경(得失變更)에 중요한 관계가 있는 사유로서의 법률행위·의사표시·조건·기한·기간·소멸시효를 규정하고 있다.

제2편 물권은 총칙·점유권·소유권·지상권·지역권(地役權)·전세권·유치권·질권(質權)·저당권의 9장으로 되어 있다. 이는 민법이 인정하는 8종의 물권의 내용, 그의 보호, 그리고 이들 물권의 득실변경에 관한 것이다. ＜부동산등기법＞이나 각종의 ＜특별담보법＞은 이 부분의 중요한 보충법규이다.

 

제3편 채권은 총칙·계약·사무관리·부당이득·불법행위의 5장으로 되어 있다. 제1장 총칙은 채권의 내용, 채권의 효력, 채권자 또는 채무자가 여러 명인 연대채무·보증채무 등과 채권의 양도, 채무의 인수, 채권의 소멸에 관하여 규정하고 있다.

＜계약법＞에서는 계약의 성립·효력·해지(解止)·해제(解除) 등 계약에 관한 일반적인 규정에 이어 증여(贈與)·매매·교환·소비대차(消費貸借)·사용대차(使用貸借)·임대차(賃貸借)·고용·도급(都給)·현상광고·위임·임치(任置)·조합·종신정기금(終身定期金)·화해(和解) 등 14개의 계약유형을 규정하고 있다. 이 영역에서는 ＜주택임대차보호법＞·＜이자제한법＞·＜근로기준법＞ 등이 중요한 보충규정이다.

 

제4편 친족은 총칙·호주와 가족, 혼인·부모와 자, 후견·친족회·부양의 7장으로 이루어져 있다. 제1장 총칙은 주로 친족의 종류와 범위, 그리고 친족관계의 변동 등을 그 내용으로 한다. 제2장 이하는 혼인을 중심으로 하여 부부, 부모와 자, 후견 등의 가족관계의 성립과 내용에 관하여 규정하고 있다.

제5편 상속은 호주승계·재산상속·유언·유류분(遺留分)의 4장으로 이루어져 있다. 사람이 죽은 뒤의 재산관계와 유언 등이 그 주요한 규제내용이다. 제4편과 제5편에서는 ＜호적법＞이 중요한 보충규정이 된다.

이러한 구조로 이루어져 있는 우리 민법은 외국의 근대민법을 모법으로 하여 이를 계승한 것이다. 그러나 ＜친족법＞과 ＜상속법＞에는 약간의 전통적인 고유의 관습이 성문화되어 있다. 본래 근대민법은 개인의 자유·평등의 보장을 그 이상으로 하여 출발하였다.

 

이를 실현하기 위하여 모든 사람의 법 앞에서의 평등, 사유재산권의 절대불가침, 계약자유의 원칙, 과실책임의 원칙을 채택하였으며, 후 삼자를 특히 근대 민법의 3대원칙이라고 한다.

이들 원칙을 바탕으로 한 근대 민법은 자본주의경제를 크게 발달시킨 반면, 심한 빈부의 차 또는 자본가와 근로자 사이의 대립과 같은 많은 폐단을 초래하였다. 이러한 폐단을 시정하기 위하여 20세기에 들어와서는 ‘공공복리’를 최고의 이념으로 하게 되었으며, 이 이념의 실현을 위하여 필요한 경우 근대 민법의 여러 원칙을 제한할 수 있다고 하게 되었다.

그러한 제한원리로서 신의성실(信義誠實)·권리남용금지·거래안전 등이 등장하였다. 이러한 근대 민법의 기본원칙이 곧 우리 민법의 기본원칙이라고 말할 수 있다.

 

즉, 우리 ＜헌법＞은 한편으로는 정치적 민주주의를 채택하면서, 다른 한편으로는 경제적·사회적 민주주의를 선언하고, 다시 양자를 합리적으로 조정하고 조화시킬 것을 근본이념으로 삼고 있다. 이러한 정신을 이어받은 민법도 자유·평등을 그 이념으로서 강조하고, 한편으로는 그것을 공공복리의 원칙으로 조절, 조화하려고 한다.

 

이와 같이, 우리 민법은 법 앞에서의 평등과 공공복리의 원칙을 최고원리 내지 이념으로 하여 공공복리 이념의 실천원리 내지 행동원리로서 신의성실·권리남용금지·거래안전 등의 기본원칙이 있고, 그 아래 이른바 3대원칙이 존재한다고 할 수 있다. 이것이 우리 민법의 기본적인 원리적 구조라고 할 수 있다.

 

 

 

 

신의칙

 

의의 : 권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 하고, 권리를 함부로 남용하여서는 아니 된다는 법규범의 기준이다.

즉, 법 이전에 인간으로서의 신의와 도리를 지킬 줄 알아야 한다는 것이다.

 

효과: 외형상 권리의 행사이나 구체적인 경우 실질적으로 검토할 때에는 권리의 공공성, 사회성에 반하는 것이어서 보호받지 못하게 된다.

 

 

신의칙 원칙의 경매실무에의 적용

 

1) 행위가 신위칙 위반이라고 보는 경우 -  담보가치 조사 시에는 임대차 사실을 부인하고 임대차 보증금에 대한 권리를 주장하지 않겠다는 확인서까지 작성, 제출한 임차인이 막상 경매절차에서 이를 번복하고 배당요구를 하는 것은 민법의
"금반언 및 신의칙" 위반이므로 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않는다(97마12211판결)

 

 

2) 행위가 신의칙 위반이 아니라고 보는 경우 - 금융기관 직원의 담보물건에 대한 임대 차조 사시에는 임대차 사실을 숨겼다 하더라도 경매절차에서는 임대차 관계를 분명히 한 경우, 일시 임대차 관계를 숨긴 사실만으로는 '신의칙'에 반하는 것이라고 볼 수 없다(86 다카 1852 판결)

 

 

 

민법상 부동산의 개념과 파생되는 문제점

 

의의 : 민법에서는 토지와 그 지상 건물을 각각 별개의 독립된 부동산으로 취급하는 관계로 토지를 떠나서는 존재할 수 없는 건물과의 관계에 있어서 복잡한 권리관계가 형성된다.

 

파생되는 문제

 

- 대지와 그 지상건물의 일괄경매 문제

- 건물등기 있는 차지권의 대항력 문제

- 법정지상권 문제

- 대지만의 경매 시 지상건물 공사업자에 대한 유치권 문제

 

부동산에 대한 권리를 행사하려면 등기를 필하여야 하며, 등기는 제3자에 대한 대항요건이 된다.

‘부동산’이라는 용어가 우리 나라에서 공식적으로 처음 사용된 것은 1912년 3월에 공포된 ＜조선부동산증명령＞과 동 시행규칙, ＜부동산등기령＞과 동 시행규칙 등에서부터이다.

그 이전에는 ‘토지와 가옥’이라는 용어가 일반적으로 사용되다가, 1906년 10월의 ＜토지·가옥증명규칙＞과 같은 해 12월의 ＜토지·가옥전당규칙＞ 등에서 처음으로 공식화되었다. 그 뒤 경술국치를 계기로 일본인들이 제정한 법과 규칙에서 ‘부동산’이라는 용어가 널리 사용되면서 점차 이 용어가 우리 나라에 정착되기 시작하였다.

 

(1) 토 지

 

토지의 특성은 크게 자연적 특성과 인문적 특성으로 나누어 생각할 수 있다. 전자는 자연상태의 토지가 가지고 있는 특성이고, 후자는 인간이 어떤 목적을 위하여 토지를 개발, 활용할 때 나타나는 특성이다.

 

토지의 자연적 특성으로는 부동성·영속성·부증성(不增性) 및 개별성을 들 수 있다.

 

첫째, 토지는 움직이지 않으며 고정되어 있다. 이것을 토지의 부동성 또는 고정성이라 한다. 토지는 일반상품과는 달리 견본이나 실물을 진열할 수 없기 때문에, 토지의 거래는 직접 현지에 가서 실물을 확인해야만 성립된다. 따라서 토지의 거래를 위해서는 이에 필요한 제반 서류 및 절차에 관한 예비지식이 있어야 하는데 이를 다루는 직업이 공인중개사(중개업)제도와 법무사(등기업)·측량사(측량업) 등이 있다.

 

둘째, 토지는 사용에 의하여 소모되거나 마멸되지 않는다. 오랜 세월에 걸친 지각변동이나 지반침하의 경우를 제외하면, 토지의 절대면적은 영구불변이라 할 수 있다. 간혹 홍수 등의 요인으로 다소간의 유실이 있다 하더라도, 이것은 일부 토양의 이탈에 불과할 뿐 토지 자체의 이동이나 감소를 의미하는 것은 아니다. 이러한 영속적인 성격은 토지가 가지고 있는 절대가치의 기반으로서, 부동산투자 또는 실물 투자심리의 발생요인이 되고 상속재산으로서 그 가치를 발휘한다.

 

셋째, 토지는 그 면적을 증가시킬 수 없으며, 또한 생산해낼 수도 없다. 이것을 토지의 부증성 또는 비생산성이라고 한다. 즉, 토지는 일반상품처럼 수요량에 따라 물리적으로 그 양(면적)을 조절하여 공급할 수 없는 특성을 가지고 있다. 간혹 택지의 조성이나 매립사업 등으로 일부 면적을 증가시킬 수는 있지만, 전체적으로 볼 때 그 양은 매우 미미하여 절대량의 변동을 가져오지는 못한다.

이러한 비생산성의 특성으로 말미암아 토지는 일반상품과는 다른 가격체계를 형성하게 되어, 토지를 감정, 평가하는 전문업종인 부동산감정평가(사)제도와 지가고시제도가 마련되었다.

 

넷째, 토지는 일반상품과는 달리 동일한 개체가 여러 개 생산될 수 없다. 이로부터 토지의 개별성 또는 비대체성의 특성이 성립된다. 즉, 토지는 지리적인 위치상 고정되어 있기 때문에 물리적으로 완전히 동일한 토지가 다수 존재하는 것은 불가능하다.

 

예컨대, 어느 금융기관이 시장성을 고려하여 특정 장소에 지점을 설립하고자 할 경우, 반드시 그곳의 토지를 구입하지 않으면 안 된다. 동일한 토지를 생산해내거나 옮겨오기란 불가능하기 때문이다. 따라서 특정지역의 토지가 꼭 필요한 경우에는 예외적인 높은 매수가격으로 거래가 성립되기도 한다.

 

토지의 인문적 특성, 즉 이용상의 특성으로는 첫째, 토지의 용도(用途)의 다양성(多樣性 또는 可變性). 둘째, 분합(分合) 가능성. 셋째, 사회적·경제적·행정적 위치의 가변성. 넷째, 토지 이용의 사회성과 공공성 등을 들 수 있다. 이러한 특성은 토지의 자연적 특성과는 달리 이는 인간이 여러 가지 목적에 따라 자연상태의 토지를 개발, 활용함으로써 부가되는 특성이다.

 

예컨대, 일정 면적의 황무지를 그대로 방치해두면 단순한 토양의 집적(集積)에 불과하지만, 이를 개간하여 경작하면 양곡을 생산해낼 수 있는 전답(田畓)이 되거나 과수원이나 목장용지로 이용하므로써 인간이 필요한 식료품을 생산하게 된다. 그리고 그 전답을 택지로 전용하여 주택을 건설하면 많은 사람들의 주거문제를 해결할 수 있다.

또한 점차 주민이 늘어나서 대규모의 주거집단이 형성되면, 상가가 형성되고 주민생활에 필요한 학교와 병원, 은행, 공원, 도로 등의 공공시설과 문화 및 교육시설이 들어섬으로써 하나의 도시를 이루게 된다. 이리하여 예전에는 단순한 황무지에 불과하였던 자연상태의 토지는 경제·사회·문화적인 개발과 더불어 그 지역이 도시로 성장하고 토지의 이용구조도 다양하게 변화하게 된다.

 

앞서 설명한 자연적 특성은 토지 자체가 지닌 특성인 데 비하여, 인문적 특성은 토지가 인간의 경제·사회·문화 활동과 관련을 맺음으로써 나타나는 제2차적인 특성이라 할 수 있다.

 

 

(2) 건 물

 

아파트와 빌딩, 상가, 오피스텔, 병원, 호텔, 공공시설의 건축물은 토지와는 달리 생산이 가능한 인위적인 축조물이다. 건물이 가지고 있는 특성은 다음의 다섯 가지로 요약될 수 있다.

 

비영속성(非永續性)：건축물은 생산이 가능한 내구소비재로서 내용연수(耐用年數：기업이 갖는 고정자산을 사용할 수 있는 기간)를 가진 재산이다. 따라서 시간의 경과와 더불어 소모, 마멸되어버리는 비영속성의 특성을 가지고 있다.

 

생산가능성：토지는 생산이 불가능하지만, 건축물은 일정한 설계도에 따라 언제라도 재생산이 가능하다. 또한 개수(改修) 등으로 어느 정도 수명을 연장시킬 수 있을 뿐 아니라, 증축 등을 통하여 그 규모도 증가시킬 수도 있다.

 

 동질성：건축물은 인위적인 축조물이므로 동일한 설계도와 건축자재를 이용하면 같은 건물을 여러 채 생산할 수 있다.

 

이동가능성：원칙적으로 건물은 지면에 고착되어 있으나 경우에 따라서는 이축(移築)이 가능하다. 더구나 최근에는 조립식주택과 모빌하우스 등이 실용화되어 건물의 이동가능성은 점차 높아가고 있다. ⑤ 토지의 개별적 요인에 대한 지배성(支配性)：건축물은 토지 위에 고착, 축조되기 때문에 그 건물이 정착하고 있는 토지의 개별적인 경제적 가치에 대한 지배력을 가지고 있다.

 

 

 

 

 

물권법이론의 경매실무에의 적용

 

물권 법정주의와 8 물권

 

 물권은 법률 또는 관습법에 의한 외에 당사자가 임의로 창설할 수 없다는으로(민법 제185조) 현행 민법은 물권을

다음의 종류로 한정하여 규정하고 있다.

 

 

 

■민법상 물권의 종류

 

: 점유권 / 소유권 / 지상권, 지역권, 전세권 / 저당권, 유치권, 질권

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1. 점유권과 소유권

 

1) 점유권: 소유권과 관계없이 사실상 지배하고 있는 경우

2) 소유권: 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리

3) 예시: 내가 전세로 살고 있다면 나는 점유권을 가진 것이고, 소유권은 임대인이 가지고 있음.

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2. 완전 물권과 제한 물권

 

1) 완전 물권: 3가지 권능(사용, 수익, 처분)을 갖고 있는 권리 = 소유권

2) 제한 물권: 3가지 권능 중 일부만 갖고 있는 권리 = 지상권, 지역권, 전세권 / 저당권, 유치권, 질권

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3. 용익 물권과 담보 물권

 

1) 용익 물권: 사용과 수익의 권리를 갖고 있는 것 = 지상권, 지역권, 전세권

2) 담보 물권: 처분의 권리를 갖고 있는 것 = 저당권, 유치권, 질권

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4. 질권, 저당권, 유치권

 

1) 질권: 동산이나 권리에만 설정 가능, 점유질

2) 저당권: 부동산에만 설정 가능, 비점 유질

cf) 동산, 채권 등의 담보에 관한 법률에는 동산이나 권리에도 저당권 설정이 가능하게끔 새로운 법이 제정되어 있음.

3) 유치권: 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 이에 관해 생긴 채무를 변제받을 때까지 이를 유치할 수 있는 권리.

4) 차이점: 질권과 저당권은 당사자들의 합의로 성립되는 것 (약정 담보물권) 임에 반하여, 유치권은 당사자들의 합의가 아니라 법정 담보물권이다.

 

 

오늘도 행복한 하루 보내세요.

 

 

 

오늘은 실무경매의 기초가 되는 권리분석에 필요한 '민법의 기본지식'에 대해서 알아보았습니다.

 

행복한 하루 보내세요~~