실전경매 - 경매실무에서 중요한 물권 (점유권원, 수목 농작물 소유권)

오늘은 경매실무에서 중요한 물권 (점유권원, 수목 농작물 소유권)에 대해서 알아보겠습니다,

 

 

점유권과 점유 권원 - 점유 권원과 점유 보조자

 

 

 

 

경매실무상 점유권문제

 

점유권은 권원 유무와 관계없이 점유라는 사실에 의해서만 인정되기 때문에 점유권이 있다고 해서 그 물건의 소유권이 인정되는 것은 아니다.

경매절차에서 대표적인 점유권 문제는 임차인의 경우에 볼 수 있다. 경매에서 임차인의 점유권 문제는 주로 매각 부동산을 인도, 명도 하는 과정에서 점유자인 임차인이 인도명령 대상인지, 명도소송 대상인지를 구별하는 기준이 된다는 점에서 중요한 의미를 갖는다.

 

점유 권원

점유권은 권원 유무와는 관계없이 점유라는 사실에 의해서만 인정 되나, 점유 권원은 특정 물권을 점유하는 행위에 대하여 법률적으로 정당화하는 근거로써 권리를 말한다.

 

*점유 권원

-소유권

-유치권, 질권, 지상권, 전세권 등 점유를 수반하는 제한물건

- 임차권, 주택임대차, 상가임대차 등 대항력 있는 점유

 

점유 보조자

 

 물건을 사실상 지배하고 잇으나 점유자가 되지 못하는 자를 말한다(예:가게 점원)

민법 제195조는 [가상상 영업상 기타 유사한 관계에 의하여 타인의 지시를 받아 물건에 대한 사실상의 지배를 하는 때에는 그 타인만을 점유자로 한다] 고 규정하고 있다.

 

점유 보조자의 요건으로는

- 점유 보조자가 물건에 대한 사실상의 지배가 있을 것

- 점유 보조 관계 즉, 지시 복종관계가 있어야 한다.

 

소유권 - "지분경매와 공유물 분할 청구"

 

소유권은 소유자가 법률의 범위 내에서 소유물을 배타적으로 사용 수익 처분할 수 있는 권리로써 물건을 전면적, 일반적으로 지배하는 권리이며 물건이 가지는 교환가치 사용가치를 모두 포함하는 절대적 권리이다.

 

토지소유권의 범위는 정당한 이익이 잇는 범위 내에서 토지의 상 하에 미친다. 그러나 지중의 광물은 토지소유권이 미치지 않고 광업권의 객체로써 국유에 속한다.

 

 

민법상 [ 부합]의 의의와 경매실무에의 적용

 

소유자를 각각 달리하는 수 개의 물건이 결합하여 한 개의 물건으로 되는 것을 말한다.

그 분리가 사회경제상 불리하기 때문이다.

 

-부동산에의 부합

 

부동산에 부합한 물건은 원칙적으로 부동산 소유자에 귀속한다.

단, 타인의 정당한 권원(임차권자, 지상권자 등)에 의해서 부속된 물건은 부속시킨 자의 소유이다.

 

- 동산에의 부합

예) 갑 소유 구두에 을 소유의 뒷굽을 부착시킨 경우

 

 

무주물선점

 

예컨대, 야생(野生)의 동물, 남이 버린 물건 등을 남보다 먼저 점유하는 것을 말한다. 민법은 무주(無主)의 동산을 소유의 의사로 점유한 자는 그 소유권을 취득한다고 규정함으로써 소유권의 원시적 취득원인으로 하고 있으나, 무주의 부동산은 국유가 되므로 선점의 목적이 되지 않는다(252조).

 

점유는 점유보조자 또는 점유매개자(직접점유자)에 의하여서도 할 수 있다. 예컨대, 어부나 사냥꾼을 고용해서 고기를 잡거나 해초를 채취하며, 짐승을 잡는 것 등이다. 학술 ·기예 또는 고고(考古)의 중요한 자료가 되는 동산에 관하여는 사인(私人)의 선점에 의한 소유권의 취득을 인정하지 않으며, 언제나 국유가 되나, 습득자와 발견자는 국가에 대하여 보상을 청구할 수 있다(255조 2항).

 

수렵법 ·수산업법 등에 의하여 그 포획이나 어획이 금지 또는 제한되어 있는 경우라도 이를 포획 또는 어획하면 일단 선점은 성립한다. 금지에 위반함으로써 제재를 받더라도 사법상의 효과에는 영향이 없다.

 

 

 

원시취득

 

승계취득과 대립된다. 예컨대, 무주물선점(민법 252조) ·유실물습득(253조) ·취득시효(245 ·246조) 등에 의한 취득과 같다.

전주(前主)의 권리를 승계하는 것이 아니라 독립하여 권리를 취득하는 것이므로, 원시취득으로 인하여 전주의 권리는 당연히 소멸한다. 비록 전주의 권리에 제한이나 부담 또는 하자가 있었더라도, 원시취득자는 그러한 흠이 없는 순수하고 완전한 권리를 취득한다는 특색이 있다. 이러한 점에서 전주의 흠도 함께 승계하는 승계취득과 구별된다.

 

 

 

취득시효

 

취득시효에 관한 입법례를 보면, 독일 민법은 소멸시효만을 총칙에 규정하고 취득시효는 물권취득의 원인으로서 물권편에 규정하고 있다. 스위스 채무법도 위와 같다. 이에 대하여 프랑스 민법은 취득시효와 소멸시효를 통일적으로 규정하고 있다. 한국의 구민법은 프랑스 민법에 따랐으나, 현행 민법은 독일 민법을 채택하고 있다. 이 시효에 의하여 취득하는 권리는 전(前)소유자의 권리를 계승한 승계취득(承繼取得)이 아니라 원시취득(原始取得)이다.

 

⑴ 소유권의 취득시효:시효로써 소유권을 취득하려면, ① 소유의 의사로써 점유하고 있을 것, ② 그 점유가 평온 ·공연(公然)히 행하여졌을 것, ③ 일정한 기간 계속할 것 등의 요건을 갖추어야 한다. 시효기간은 ① 부동산일 때에는 20년이며, 점유자에게 이미 등기가 되어 있는 때에는 10년이다. 전자의 경우에는 시효가 만료되면 등기하여야 하고, 후자의 경우는 점유가 선의(善意) ·무과실임을 요한다(민법 245조). ② 동산일 때에는 점유가 선의 ·무과실일 경우에는 5년, 그러하지 않을 경우에는 10년이다(246조). ⑵ 소유권 이외의 재산권의 취득시효:요건은 소유권취득시효에 관한 규정이 준용된다(248조).

 

시효기간은, ① 부동산물권일 때는 권리자로서 미리 등기되어 있느냐의 여부에 따라 10년 ·20년이고, ② 동산물권일 때는 선의 ·무과실이냐의 여부에 따라 5년 ·10년이다. ⑶ 취득시효의 목적이 되는 권리:취득시효는 신분권에는 적용되지 않으며, 재산권에만 적용된다. 또 점유권 ·유치권과 같이 직접 법률에 의하여 성립하는 재산권과, 법률에 의하여 시효취득이 금지된 재산권은 취득시효의 목적이 될 수 없다.

 

또 채권과 같이 재산적 지배권이 아닌 청구권과, 취소권 및 해지 ·해제권 등과 같은 형성권, 저당권과 같이 점유나 준점유(準占有)를 수반하지 않는 물권 등은 성질상 취득시효의 목적이 되지 않는다. 전세권은 사실상 그 경우가 드물지만, 이론상 시효취득을 인정하여야 한다는 견해가 유력시되고 있다. ⑷ 취득시효의 효과:요건을 갖추면 권리취득의 효력이 확정적으로 생긴다. 취득시효로 인한 권리의 취득은 원시취득이며, 그 효력은 점유를 개시한 때에 소급한다(247조 1항). ⑸ 취득시효와 동산소유권의 선의취득(善意取得):동산소유권의 취득시효는 동산소유권의 선의취득과 비슷하다. 그러나 취득시효는 기간의 경과를 요소로 하는 데 대하여, 선의취득은 기간을 요소로 하지 않는다.

 

또 전자는 점유취득의 원인을 가리지 않으나 후자는 거래행위로 목적물을 승계취득한 경우에 한하여 인정되는 점 등이 다르다.

 

 

 

"부동산에의 부합" 경매실무에의 적용

매각토지에 식재된 수목 농작물의 소유권까지 매수인이 취득할 수 있는가?

 

 

 

 

부합이란?

 

혼화(混和), 가공(加工)과 더불어 소유권의 취득원인으로서의 첨부(添附)에 해당한다. 부합에 의하여 만들어진 물건을 부합물(附合物) 또는 합성물(合成物)이라고 한다.

부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다(민법 제256조). 부합되는 주물(主物)은 토지, 건물 등의 부동산이어야 한다. 부동산에 부합하는 물건은 동산(動産)에 한정된다는 것이 지배적 견해이나, 판례(判例)는 부동산도 포함된다고 본다. 부합이 되려면 부착·합체가 물건을 훼손하지 않으면 분리할 수 없거나 분리에 과다한 비용을 필요로 하는 정도이어야 한다(257조). 물건을 분리하게 되면 경제적 가치가 심하게 감소되는 경우도 이에 포함되는 것으로 본다. 부합의 원인은 인공적이거나 자연적이거나를 불문한다. 부합하는 물건의 가격이 부합되는 부동산의 가격을 초과하더라도 부합되는 부동산의 소유자가 부합하는 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 부합된 물건이 타인의 권원(權原)에 의하여 부속된 것인 때에는 그 물건은 부속시킨 자의 소유로 된다(256조). 타인의 권원이란 타인의 부동산에 자기의 물건을 부속시켜 그 부동산을 이용할 수 있는 권리로서 지상권(地上權), 전세권(傳貰權), 임차권(賃借權) 등이 이에 속한다. 건물과 토지는 언제나 별개의 부동산이므로 건물은 토지에 부합하지 않으나 수목(樹木)은 토지에 부합한다. 농작물은 권원 없이 타인의 토지에 경작한 경우라도 그 농작물의 소유권은 언제나 경작자에게 있다는 것이 판례(判例)의 입장이다.

동산과 동산이 부합한 경우에는 동산의 주종(主從)을 구별할 수 있을 때에는 주된 동산의 소유자가 소유권을 취득하며, 동산의 주종을 구별할 수 없을 때에는 각 동산의 소유자는 부합 당시의 가액(價額)의 비율로 합성물을 공유한다(257조).

첨부의 결과 소멸하게 된 구물건의 소유자는 부당이득(不當利得)에 관한 규정에 따라 보상을 청구할 수 있다(261조). 첨부로 인하여 물건의 소유권이 소멸한 때에는 그 물건을 목적으로 한 다른 권리도 소멸한다. 그러나 이때에 구물건의 소유자가 신물건의 소유자로 되면 구물건 위에 있었던 제3자의 권리는 신물건이나 그 공유지분(共有持分)에 존속하며(260조), 구물건의 소유자가 신물건의 소유자로 되지 못하면 물상대위(物上代位) 또는 부당이득에 기한 권리를 행사할 수 있다.

 

 

 

원칙적으로 토지에 부합되어 매수인이 그 소유권을 취득하나 타인이 임차권 등의 권원에 기하여 심은 수목 및 농작물은 부합하지 아니하므로 토지소유자가 경작하는 경우에만 소유권을 취득한다.

 

수목은 토지에 부합되어 토지소유자의 소유로 되는 것이 원칙이므로 경매 대상 토지상의 수목은 당연히 토지와 함께 경매 대상이 되고 경락인은 그 토지와 함께 수목의 소유권도 취득하게 된다.

 

 

 

 

 

 

그러나 타인이 임차권 등의 권원에 기하여 심은 수목은 부합하지 아니하므로 경매 대상에서 제외되고, 입목 등기 또는 명인방법에 의하여 공시된 임목은 법률상 독립한 거래대상이 되므로 매각 대상에서 제외되기 때문에 토지 매수인은 그러한 수목의 소유권을 취득할 수 없다.

 

농작물에 대하여는 토지소유권 여부에 관계없이 그 토지에 부합하지 않고 항상 경작자에 속한다는 것이 판례의 일관된 내용이므로 농작물에 관하여는 토지소유자가 경작하는 경우만 경매 목적물이 되는 결과가 된다.

 

 

 

 

 

오늘은 경매실무에서 중요한 물권 (점유권원, 수목 농작물 소유권)에 대해서 알아보았습니다.

물권은 민법 공부가 기초가 되어야만 쉽게 이해할 수 있는 부분입니다.

민법 공부도 열심히 하시기 바랍니다.

 

행복한 하루 보내세요~~