실전경매 - 공유지분 경매의 핵심사항

오늘은 실무경매의 꽃 지분 경매의 공유지분 경매의 핵심사항에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

민법상 특수한 소유형태  -  공유  합유  총유

 

 

공유의 지분이란?

 

공유에 있어서 각 공유자가 가지는 권리가 지분인데, 지분의 법률적 성질에 관하여, 지분은 한 개의 소유권의 분량적 일부라고 하는 통설에 따르면 결국 지분이란 각 공유자가 목적물에 대하여 가지는 소유의 비율이라고 할 수 있다. 지분의 비율은 법률의 규정(민법 제254조 단서 · 257조 · 258조 · 1009조 등) 또는 공유자의 의사표시에 의하여 정해진다. 그것이 불명한 경우 각 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다(민법 제262조 2항).

 

부동산 공유지분의 비율에 관한 약정은 이를 등기하여야 한다(부동산등기법 제44조). 각 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용 · 수익할 수 있다(민법 제263조). 공유물의 처분을 위해서는 공유자 전원의 동의가 필요하다(민법 제264조). 하지만 그 지분은 자유롭게 처분할 수 있다(민법 제264조).

공유자는 공유물의 관리에 관한 사항, 즉 목적물의 이용 및 개량을 목적으로 하는 행위는 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 지분과 관계없이 각자가 단독으로 할 수 있다(민법 제265조 단서). 공유물의 관리비용 기타 의무(세금 등)는 공유자가 그 지분의 비율로 부담한다(민법 제266조 1항). 지분은 소유권과 같은 성질을 가지는 것으로 각 공유자는 단독으로 다른 공유자 및 제3자에 대하여 그의 지분을 주장할 수 있다.

 

 

 

 

등기

 

일정한 법률관계를 널리 사회에 공시하기 위하여 등기관이 법정절차에 따라서 등기부라고 불리는 공적 장부에 부동산에 관한 일정한 권리관계를 기재하는 것을 말한다.

 

즉 (1) 등기는 부동산의 권리관계 또는 표시에 관한 기재이다. 따라서 이와 관계없는 기재는 등기부상의 체재일지라도 단순한 절차상의 기재일 뿐 등기는 아니다.

(2) 등기관의 과실 등으로 등기부에 기재되지 않으면 등기가 있다고 할 수 없다. 이 점이 가족법상의 신고와 다르다. 즉 등기부에 기재가 있을 때에 비로소 공시적 기능을 발휘할 수 있기 때문이다.

(3) 등기가 당사자의 신청에 의한 것인지의 여부는 묻지 않는다. 따라서 그 기재가 관공서의 촉탁에 의한 것이든 등기관의 직권에 의한 것이든 모두 등기가 된다.

(4) 등기는 국가기관인 등기관이 법정의 절차에 따라서 기재하여야 한다. 등기절차를 정하는 것은 부동산등기법(不動産登記法)과 부동산등기법시행규칙(不動産登記法施行規則)이다. 등기의 효력에 대하여 구민법(舊民法)상의 부동산등기에서는 일정한 사항을 제3자에게 주장하는 대항요건으로 하였지만 현행민법상의 부동산등기와 상법상의 회사설립등기는 일정한 사항의 효력발생요건으로 하고 있다. 우리나라는 등기의 공신력을 인정하지 않고 있다.

 

 

 

등기의 공신력

 

어떤 부동산등기를 신뢰하여 거래한 자가 있는 경우에 비록 그 등기가 진실한 권리관계에 합치되지 않는 것이더라도 그 자의 신뢰가 보호되는 등기의 효력을 말하는 것이다. 공신의 원칙을 인정하면 물권거래의 안전은 보호되는 반면, 진정한 권리자는 기존의 권리를 박탈당하게 된다. 따라서 공신의 원칙은 동적안전 · 정적안전 중 어느 쪽을 보호하여야 할 것인가를 검토하여 전자가 중요시되는 경우에 한해 인정될 수 있다.

공신의 원칙을 채용함에 있어서는 권리를 잃게 되는 진정한 권리자의 보호를 고려해야 한다. 우리 민법상 등기의 공신력은 부인되기 때문에 A가 B소유의 부동산을 자기의 소유명의로 등기한 후, 이를 C에게 매도하고 등기이전을 한 경우에 C가 비록 A명의로 되어 있던 등기를 신뢰하였더라도 C는 권리를 취득하지 못한다.

 

 

 

 

공동소유의 3 형태

 

 공동소유란 하나의 물건을 2인 이상의 다수인이 공동으로 소유하는 것으로써 현행 민법은 [공유] [합유] [총유]의 3 형태를 규정하고 있다.

 

 

 

공유지분경매에 있어서 핵심사항은 무엇인가?

 

공유토지분할에 관한 특례법

 

공유토지를 간이절차에 따라 분할할 수 있도록 함으로써 토지에 대한 소유권 행사와 토지이용에 따르는 불편을 해소하고 토지관리제도의 적정을 기하기 위해 제정한 법(2003. 12. 31, 법률 제7037호).

2006년 12월 31일까지 효력을 갖는 한시법으로 제정되었다. '공유토지'란 1필의 토지가 등기부에 2인 이상의 소유명의로 등기된 토지 등을 말한다.

공유토지의 분할은 각 공유자가 실제로 점유하고 있는 현재의 점유상태를 기준으로 하되, 인접한 토지부분의 공유자가 현재의 점유상태와 달리 분할하기로 합의한 경우는 예외로 한다. 분할에 관한 사무를 공정하게 처리하기 위한 공유토지분할위원회를 설치하여 분할개시 또는 기각결정, 분할조서 의결과 각종 이의신청 등을 심의·결정한다.

분할신청은 공유자 총수의 5분의 1 이상 또는 20인 이상의 동의를 얻으면 할 수 있다. 소관청은 신청을 받은 지 5주 안에 위원회에 회부해야 하고, 위원회는 5주 안에 분할개시 또는 기각을 결정해야 한다. 분할개시 결정에 이의가 있는 공유자는 결정서 정본을 받은 날로부터 3주 안에 이의신청을 할 수 있고, 이의신청에 대한 결정에 불복하거나 분할신청이 기각된 자는 3주 안에 관할법원에 소를 제기할 수 있다.

소관청은 분할개시 결정이 확정된 경우 등에는 공유자별 공유지분과 그에 대한 이해관계, 공유자별 점유면적 등을 조사·측량해야 한다. 이를 토대로 분할조서를 작성하여 위원회의 의결을 받은 뒤 분할조서의 등본을 각 공유자 및 이해관계인에게 송달해야 한다. 공유자와 이해관계인은 이에 대해 이의신청을 할 수 있으며, 이의신청에 대한 결정에 불복하는 자는 3주 안에 관할법원에 소를 제기할 수 있다.

소관청은 분할조서가 확정되면 지체없이 지적공부를 정리하고 관할 등기소에 분할등기를 촉탁해야 하며, 분할등기가 완료되면 각 공유자와 이해관계인, 압류·가압류·가처분의 권리자를 포함한 그밖의 권리자에게 통지해야 한다.

총칙, 공유토지분할위원회, 분할의 개시 등, 측량 및 분할조서, 분할등기 등, 청산, 보칙, 벌칙의 8장으로 나누어진 전문 46조와 부칙으로 구성되어 있다.

 

 

 

[공유자 사이의 공유관계 파악이 중요하다]

 

- 공유지분 처분 : 각자 자유처분

- 공유물의

   처분, 변경 : 전원의 동의 요

   이용, 개량 : 지분의 과반수로써 결정

   보존 행위 : 공유자 각자 단독

   관리비용 부담 : 지분비율로 부담

 

 

[공유물 분할 가능성 여부가 핵심이다]

 

의의 : 공유관계의 폐지를 위하여 공유물을 분할하는 것

 

공유물 분할 청구

 

원칙 : 자유(공유물 분할 자유 원칙)

제한 : 공유물 분할 금지 특약 (5년 이내의 기간)

 

 

분할의 방법

 

- 협의분할 / 재판 분할 (판결 확정으로 공유관계 종료 - 형성 판결)

- 현물분할 / 매각 분할 (대금 분할)

 

* 매각 분할 시 경매를 민법상 경매라 한다.

경매 매각할 경우 공유자 간 서로 손해 보게 되므로 현실적으로 경매가 이루어지지 않고 상호 협의에 의해 처리하는 것이 일반적이다.

 

분할의 효과

 

- 공유관계 종료

- 소급효가 없으나 공동상속 재산 분할에는 소급효 인정       

 

* 건물의 구분소유나 경계선상의 경계표 등에 관해서는 분할이 제한됨

 

 

공유지분경매 입찰 시 참고사항

 

- 가능하면 지분의 과반수가 경매되는 물건일 것

- 공유물 분할이 제한되는 물건이 아닐 것

- 나머지 공유자의 우선매수권 행사 가능성이 없는 물건 일 것

- 유찰 횟수가 많아 충분히 저감 된 물건일 것

 

 

공유자 중 일부와 임대차 계약을 체결한 경우

 

갑 을 병 3인의 각자의 지분이 1/3인 경우 그중 1인의 공유자인 갑과 임대차 계약을 체결한 경우 그 계약은 유효한 계약이 될 수 있는가?

 

---> 유효한 임대차 계약이 될 수 없다. 공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로써 결정하도록 되었기 때문이다. 사례의 물건이 경매로 경락되었다면 임차인은 경락인에 대하여 임대차를 가지고 대항할 수 없다.

 

 

 

 

 

매매계약

 

당사자의 일방(매도인)이 어떤 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방(매수인)은 이에 대하여 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 낙성(諾成) · 쌍무(雙務) · 불요식(不要式)의 유상계약(有償契約)이다(민법 제533조). 민법은 매매를 채권관계상 유상계약의 전형적인 것으로서 상세한 규정을 두어(제563~589조), 그 규정들은 다른 유상계약에 준용하고 있다. 매도인은 목적물을 완전히 매수인에게 인도할 의무를 부담한다.

 

즉 (1) 소유권 그 자체를 이전해야 한다. (2) 권리변동의 효력발생요건으로서의 등기를 이전해 주어야 한다. (3) 모든 권리증서와 그밖에 이에 속한 서류를 인도하여야 한다. 여기서 특히 중요한 것은 매도인의 담보책임이다. 이것은 매매의 목적물인 물건 또는 권리에 불완전한 점이 있는 경우에 매도인이 대금을 감액하고 계약의 해제를 당하고 손해배상을 부담해야 하는 책임이다.

 

매수인은 대금을 지급하고 그 지급이 지체되었을 때에는 이자를 지급하여야 한다. 단, 목적물의 인도가 지체(遲滯)되었을 때에는 그러하지 아니하다(제587조). 매매는 대금을 결정하는 방법에 따라 자유매매(自由賣買) · 경쟁매매(競爭賣買)(매매(賣買) · 입찰(入札)) · 시미매(試味買, 시험매매(試驗賣買)) 등이 있으며, 특수한 것으로 계속적 공급계약(繼續的 供給契約) · 분할지급약관부매매(分割支給約款附賣買) 등의 형태가 있다.

 

 

 

내일은 용익물권에 대하여 알아보겠습니다.

 

 

 

오늘은 실무경매의 꽃 지분 경매의 공유지분 경매의 핵심사항에 대해서 알아보았습니다.

제 개인적은 지분 경매를 통해서 많은 수익을 내는 부분입니다.

지분 경매

공부 열심히 하시면 정말 좋은 수익을 내는 방법이라는 것을 알 수 있을 겁니다.

 

행복한 하루 보내세요~~