실전경매 - 실무경매상 유치권제도

오늘은 실무경매상 중요한 유치권제도에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

유치권이란

 

타인의 물건이나 유가증권을 점유하고 있는 자가 그 물건에 관하여 생긴 채무의 변제를 받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리이다(민법 제320조~제328조). 보통 ‘유치’란 사람이나 물건을 일정한 지배 아래에 두는 것이다. 물론 민법에서 말하는 유치에 사람은 해당하지 않는다. 예를 들면 시계 수리사는 수리대금을 받기까지 수리한 시계를 유치하여 그 반환을 거절할 수 있다. 채무자는 수리대금을 지급하지 않는 한 시계의 반환을 받을 수 없으므로, 유치권은 간접적으로 수리대금의 지급을 강제할 수 있는 역할을 하는 것이다. 이러한 유치권의 역할을 유치적 작용(留置的 作用)이라 한다.

 

유치권은 물건에 관하여 생긴 채권에 대하여 법률상 당연히 발생하는 담보물권이지만 ‘물건에 관하여 생긴 채권’이라고 함에는 위의 시계의 수리대금의 경우 외에 매매대금이나 서로 모자를 잘못 바꿔써서 모자의 반환을 청구하는 경우도 여기에 해당한다. 또 상거래에서 채권이 물건에 관하여 생긴 것이 아니라 하더라도 유치권이 생기기도 한다(상법 제58조)

 

유치권자가 적극적으로 유치물을 경매할 수 있는가 하는 것이 문제 되고 있으나, 다른 채권자가 그 물건을 매각(경매)하여 매각인 [경락인(競落人)]이 결정되어도 매각인은 먼저 유치권자에게 그 채권액을 매각대금에서 우선하여 지급하지 않으면 그 물건을 취득할 수 없으므로 유치권자도 우선하여 변제를 받을 수 있다.

 

 

 

유치권은 다음과 같은 성질을 갖는다.

 

- 법정담보물건

 

- 경매권은 있으나 우선 변제권은 없다

 

- 물상 대위성이 없다

 

- 부종성은 엄격하여, 기타 수반성 불가분성이 있다.

 

 

 

유치권자에게 인정되는 권리

 

 

- 목적물을 유치할 수 있는 권리

 

유치권은 상대방이 누구냐를 불문하고 누구에게나 주장할 수 있다. 즉 목적물의 양수인 또는 경락인에게 까지 주장할 수 있다.

 

 

- 경매 청구권

 

유치권자는 유치권으로 담보되는 목적물에 대하여 경매 청구권을 갖는다. 그러나 매각대금으로부터의 우선변제권은 없다.

 

- 실제적인 우선변제권 행사

 

유치권자는 경매를 통하여 매각된 경락대금으로부터 우선변제권은 없으나 채무자, 경락자 등 제삼자가 목적물을 인도받으려면 유치권자에게 변제해야 하므로 실제로는 우선변제권이 있는 것과 마찬가지이다.

 

- 비용상환청구권

 

유치권자는 유치 물에 투입된 비용을 회수하기 위하여 비용상환청구권을 행사할 수 있는바 이에는 필요비 상환청구권과 유익비 상환청구권이 있다.

*필요비 상환청구권 : 현상유지를 위해 지출한 비용 범위 내에서 인정

* 유익비 상환청구권 : 개량을 통해 가액의 증가가 현존한 경우에 한함. 단 선택권은 소유자에게 있다.

 

- 간이 변제 충당권

 

유치권 실행을 위해 유치권자에게 경매절차만을 강요한다면 소송경제 측면에서 비효율적일 뿐만 아니라 유치권자에게 너무 가혹하다.

특히 필요비의 경우 목적물의 수리비용 등 소액채권인 경우가 많고 이를 둘러싸고 많은 분쟁이 발생하기도 한다.

 

- 별제권

채무자 파산 시 파산절차에 의하지 않고 유치권자는 경매신청권, 간이 변제 충당권을 본래의 효력으로 행사할 수 있다.

 

- 과실수 취권(우선변제 충당금)

천연과실, 법정 과실 모두 해당된다.

과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고, 잉여가 있으면 원본에 충당하여야 한다. 단 과실이 금전이 아닌 경우에는 이를 경매하여야 한다.

 

 

경매실무에서의 유치권 문제

 

경매절차상 유치권은 매수인(경락인) 인수사항이므로 경매실무에서는 유치권의 존부 및 그 인정여부를 둘러싸고 채무자 및 임차인 측과 매수인(경락인)과의 사이에 인도, 명도 과정에서 분쟁이 자주 발생한다.

 

 

- 건설 유치권 또는 공사대금 유치권 문제

 

주로 도급계약과정에서 수급인이 건물 공사대금을 지급받지 못해 건물을 유치 점유하고 있는 경우이다. 일반적으로 금액이 클 뿐만 아니라 건물이 아직 완공되지 않은 상태에서 경매에 부쳐질 경우 지상의 공사 중단된 건물은 대게 미등기 건물이 되는 관계로 강제집행이 어려울 뿐만 아니라 토지와는 별개의 입찰 외 물건이 됨과 동시에 법정지상권이 성립되는 경우가 있으므로 주의를 요한다.

또한 완공되어 입주가 가능한 신축주택인 경우라도 유치권자가 채권을 담보할 목적으로 받지 못한 공사대금을 임대차보증금으로 하여 임대차 계약을 체결하고 실제 점유하고 잇는 경우 당해 주택이 경매되어 임대차 보호법에 의한 순위 배당을 받았다 해도 그것만으로는 아직 공사대금이 해결되지 못했다면 나머지 받지 못한 공사대금 부분에 대하여는 계속하여 유치권을 주장할 것이기 때문에 이런 물건에 대하여는 정확한 정보가 없는 한 입찰에 참여해서는 안되다.

 

 

- 가짜 유치권 문제

 

경매실무에서 가장 빈번하게 발생하는 양대 문제점을 지적한다면 위장임차인 문제와 가짜 유치권 문제라 해도 과언이 아닐 정도로 가짜 유치권 문제는 심각한 상황에 와 있다. 유치권은 그 등기 없이도 당연히 성립하는 법정 담보물건이다.

또한 민사집행법 제91조 제5항에 의하면 매수인(경락인)은 유치권자에게 그 유치권으로 담보되는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있는 바, 여기서 변제할 책임이 있다는 의미는 유치권자는 매수인(경락인)에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 목적물의 인도를 거절할 수 있다는 것이다. 즉 유치권은 무조건 매수인(경락인) 부담으로 귀착된다는 것이다.

한편 현행 민사집행법 시행에 따라 개선된 경매제도에 따르면 배당요구 및 철회의 종기를 첫 매각기일 이전으로 앞당김과 동시에 항고 보증공탁의무를 모든 항고자로 그 범위를 확대한 결과 지금까지 경매 진행의 지연 수단으로 채무자 또는 소유자 측에서 자주 사용해왔던 항고 방법만으로는 더 이상 통하지 않게 되자 이제는 가짜 유치권을 신고하는 방법을 통하여 조속한 경매 진행을 지연시킴은 물론 정당한 채권자의 채권 실현을 방해하는 수단으로 악용되는 사례가 속출하고 잇기 때문에 가짜 유치권에 대한 강력한 단속과 처벌이 요구되고 있다.

 

 

- 시설비에 대한 유치권 인정여부

 

주로 상가건물 경매에서 임차인과 매수인(경락인) 사이에 일명 인테리어 비용인 시설비 문제로 분쟁이 자주 발생하는 바, 임차인이 본인의 영업상 필요에 의하여 지출된 비용인 시설비는 필요비에 해당되지 않을 뿐만 아니라 유치권도 인정되지 아니한다. 그러나 대부분의 상가 임차인은 시설비는 물론 권리금마저도 보호받지 못하는 관계로 강력한 명도저항이 있게 마련이므로 이런 경우에는 법 이론을 앞세우기보다는 적당한 선에서 타협을 통해 해결할 수 있는 기술 또한 필요한 것이 경매전문가로서 갖추어야 할 능력이다.

 

 

경매실무에서의 유치권 문제

 

- 가짜 유치권 문제 : 정확한 근거자료 제시 요구와 형사문제화

 

- 유치권 신고 문제 : 신고한 유치권이 가짜 유치권일 개연 성이 많다.

 

- 유치권이 인정되지 않는 경우 :

1. 임대차 계약 만료 시 임차인은 원상복구 하여야 한다는 특약사항이 있는 경우

2. 임차인 영업을 위해 설치한 시설비, 인테리어 비용, 간판 설치비 등

3. 유치권자가 점유를 하고 있지 않은 경우

4. 임차인과 공사업자 간 공사비 대신 다른 물건으로 주겠다는 양도 각서를 작성한 경우

 

 

 

경매실무에서의 유치권 문제 대응방안

 

- 사전 현지 확인을 철저히 할 것

 

- 건설대금, 공사대금 등 유치권자가 주장하는 금액이 정당성이 있는가?

 

- 진정한 유치권인 경우 타협 방법 모색

 

- 가짜 유치권일 가능성이 높은 경우 형사고소와 병행하여 해결책 모색

 

 

 

오늘은 실무경매상 중요한 유치권제도에 대해서 알았습니다.

눈에 보이지 않는 권리 유치권

이러한 유치권은 반드시 검토하고 확인하고 또 확인해야하는  실무경매에서는 아주 중요합니다.

 

행복한 하루 보내세요`~