실전경매 - 공동저당물건의 경매와 배당관계 - 동시배당, 이시배당
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권리분석

실전경매 - 공동저당물건의 경매와 배당관계 - 동시배당, 이시배당

by 부동산학박사과정 2020. 5. 22.

오늘은 공동 저당물 건의 경매와 배당관계 - 동시배당, 이시 배당에 대해서 알아보겠습니다.

 

- 동시배당

 

 동시배당이라 함은 공동저당의 목적물 전부를 한꺼번에 경매한 경우에 그 매각대금을 가 채권자에게 동시에 배당해주는 것을 말한다. 동시에 배당을 할 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 부담을 정한다.

 

*제368조 1항

동일한 채권의 담보로 수개의 부동산 위에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매 대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다.

 

- 이 시 배당

 

 이 시 배당이라 함은 공동저당의 목적물 전부가 한꺼번에 매각이 되지 않았을 경우에 매각이 되는대로 시간의 간격을 두고 배당을 하는 것을 말한다.

 이 시 배당을 하는 경우에는 선순위 공동 저당권자는 그 일부의 경매대가에서 자신의 채권 전부의 변제를 받을 수 있고, 또한 후순위 저당권자는 전액을 배당받은 선순위 저당권자가 다른 부동산의 경매대가에서 배당을 받을 수 있는 금액의 한도에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다.

 

*제368조 2항

공동저당 부동산 중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 경우에는 그 대가에서 그 채권 전부의 변제를 받을 수 있다.

이경우에는 그 경매한 부동산의 차순위 저당권자는 선순위 저당권자가 동시에 배당하였더라면 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다.

 

 

 

권리분석의 이해

 

권리분석을 한다는 것은 기본적으로 권리분석에 필요한 법에 대한 기본적인 지식이 필요하며, 대항력과 우선변제권, 최우선변제권에 필요한 전입일자, 확정일자, 배당요구종기 등의 의미를 이해하여 법원에서 작성하는 배당표를 어느 정도 예상하여 인수해야 하는 권리와 추가적으로 책임져야 하는 비용이 얼마인지를 따져 보는 일이라 할 수 있다.

이에 여기서는 각 상황별로 권리분석에 필요한 기초적인 부분을 예시로 들어 배당이 어떻게 되는지, 인수해야 되는 권리와 금액은 무엇인지 등을 알아보고자 한다.

 

기본적으로 대항력의 발생요건은 주택의 인도와 전입신고를 한다면 다음날 0시에 생긴다는 것으로 임차주택 양도, 후순위 권리자 경매 등 소유권 변동시 존속기간 보장 및 보증금을 보호받는 권리를 말한다. 또한 우선변제권이란 경매나 공매시 후순위 권리보다 먼저 임차보증금을 변제 받을 수 있는 권리로써 요건은 대항력 요건을 갖추고 확정일자를 받으면 둘 중 늦은 날에 생기는 것으로 이는 채권의 물권화로 이해하면 좋다.

최우선변제권은 소액보증금 일정액은 선순위 권리자보다 우선하여 변제 받는 권리로써 요건은 보증금이 소액이고 첫 경매개시결정 등기 전 대항력요건을 구비하여 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 되는 것이다. 말소기준권리는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기 중 가장 선순위에 올라 있는 등기로써 매수인이 대금납부를 하면 말소기준등기를 포함한 모든 권리가 소멸되는 것을 말하는 것이다.

 

배당의 기본적인 원칙은 시간순서가 빠르면 우선적으로 배당을 받게 된다. 다만 저당권, 근저당권, 확정일자 임차인 등의 물권은 전액배당(흡수배당)을 받게 된다. 그러나 가압류, 압류 등의 채권은 시간이 빨라도 전체 채권금액에 따라 안분배당 받게 된다. 배당의 순서는 말소기준권리를 중심으로 이보다 앞서서 배당받는 권리가 있다.

대표적으로 경매비용, 소액임차인, 임금채권자, 당해세, 법정일자가 빠른 조세채권 등이 있다. 이러한 권리는 대부분 사건에서 배당에서 차지 비중이 크지 않지만 경우에 따라서는 배당의 큰 영향을 미칠 수도 있기 때문에 각별한 주의가 필요하다.

 

그 밖에 특수한 경우로 대지권미등기, 대지권없음, 토지별도등기, 선순위지상권, 선순위전세권, 선순위가처분, 종전경매 임차인, 전세권, 대위변제, 유치권, 법정지상권 등의 권리가 있는 경우 관련법과 판례 등을 기초로 다양하게 분석해야 경매 입찰에 따른 손해를 보지 않게 된다.

 

그럼 이제 여러 예로 배당의 순위를 알아보자!

 

 

① 배당액 2억원(경매등기일 3월 2일)

 

① 배당액 2억원(경매등기일 3월 2일)권리자권리일자권리내용비고

1월1일

근저당권 1억원

 

1월2일

근저당권 2억원

 

1월3일

근저당권 3억원

 

〈배당순위〉
1순위 갑 근저당권(물권) 1억원
2순위 을 근저당권(물권) 1억원
3순위 병 근저당권(물권) 0원
※ 근저당권은 물권으로 우선변제권이 있다. 시간순서에 따라 배당받는다.

 

 

② 배당액 5억원(경매등기일 3월 2일)

 

② 배당액 5억원(경매등기일 3월 2일)권리자권리일자권리내용비고

1월1일

가압류 1억원

 

1월2일

가압류 2억원

 

1월3일

가압류 3억원

 

1월4일

가압류 4억원

 

〈배당순위〉
1순위 갑 가압류(채권) 5천만원
1순위 을 가압류(채권) 1억원
1순위 병 가압류(채권) 1억5천만원
1순위 정 가압류(채권) 2억원
※ 가압류는 채권으로 우선변제권이 없다. 시간순서에 상관없이 동순위로 채권액에 따라 배당 받게 된다.

 

 

③ 배당액 2억원(경매등기일 3월 2일)

 

③ 배당액 2억원(경매등기일 3월 2일)권리자권리일자권리내용비고

1월1일

근저당권 1억원

 

1월2일

가압류 1억원

 

1월3일

근저당권 1억원

 

〈배당순위〉
1순위 갑 근저당권(물권) 1억원
2순위 을 가압류(채권) 5천만원(남은 배당액×채권액/총채권액 = 1억원×1억원/2억원)
2순위 병 근저당권(물권) 5천만원(남은 배당액×채권액/총채권액 = 1억원×억원/2억원)
※ 을과 병은 배당잔여금을 가지고 동순위로 안분배당한다.

 

 

④ 배당액 5억원(경매등기일 3월 2일)

 

④ 배당액 5억원(경매등기일 3월 2일)권리자권리일자권리내용비고

1월1일

근저당권 1억원

 

1월2일

전세권 1억원

 

1월3일

가압류 2억원

 

1월4일

가압류 4억원

 

〈배당순위〉
1순위 갑 근저당권(물권) 1억원
2순위 을 전세권(물권) 1억원
3순위 병 가압류(채권) 1억원(남은 배당액×채권액/총채권액 = 3억원×2억원/6억원)
3순위 정 가압류(채권) 2억원(남은 배당액×채권액/총채권액 = 3억원×4억원/6억원)
※ 병과 정은 배당잔여금을 가지고 동순위로 안분배당한다.

 

 

⑤ 배당액 3억원(경매등기일 3월 2일)

 

⑤ 배당액 3억원(경매등기일 3월 2일)권리자권리일자권리내용비고

1월1일

가압류 3억원

 

1월2일

근저당권 3억원

 

1월3일

가압류 3억원

 

〈배당순위〉
1순위 갑 가압류(채권) 1억원 (3억원×3억원/9억원)
1순위 을 근저당권(물권) 2억원
1순위 병 가압류(채권) 0원
※ 갑=을이고, 갑=병인 관계로 1차로 안분배당하고 2차로 을이 후순위 병을 흡수한다.

 

 

⑥ 배당액 4억원(경매등기일 3월 2일)

 

⑥ 배당액 4억원(경매등기일 3월 2일)권리자권리일자권리내용비고

1월1일

전세권 1억원

 

1월2일

담보가등기 1억원

배당 요구

1월3일

가압류 2억원

 

1월4일

가압류 4억원

 

1월5일

근저당권 4억원

 

〈배당순위〉
1순위 갑 전세권(물권) 1억원
2순위 을 담보가등기 1억원
3순위 병 가압류(채권) 4천만원(남은 배당액×채권액/총채권액 = 2억원×2억원/10억원)
3순위 정 가압류(채권) 8천만원(남은 배당액×채권액/총채권액 = 2억원×4억원/10억원)
3순위 무 근저당권(물권) 8천만원(남은 배당액×채권액/총채권액 = 2억원×4억원/10억원)

이제 근저당권, 가압류 등의 권리에 임차인이 있는 경우를 보자!

① 배당액 2억원(경매등기일 3월 2일) (권리일자 연도는 2017년)

 

① 배당액 2억원(경매등기일 3월 2일) (권리일자 연도는 2017년)권리자권리일자권리내용전입일자확정일자배당요구

1월1일

근저당권 1억원

 

 

 

A

 

임차인 1억원

1월2일

1월2일

1월3일

가압류 1억원

 

 

 

〈배당순위〉
1순위 A 임차인 3,400만원(최우선변제금), 2순위 갑 근저당권 1억원
3순위 A 임차인 6,600만원
4순위 을 가압류(채권) 0원
※ 임차인은 대항력은 없지만, 우선변제권(확정일자)이 인정되므로 순위에 따라 배당이 가능하다.

② 배당액 2억원(경매등기일 3월 2일) (권리일자 연도는 2017년)

 

② 배당액 2억원(경매등기일 3월 2일) (권리일자 연도는 2017년)권리자권리일자권리내용전입일자확정일자배당요구

1월1일

근저당권 1억원

 

 

 

A

 

임차인 1억원

1월2일

1월4일

1월3일

가압류 1억원

 

 

 

〈배당순위〉
1순위 A 임차인 3,400만원(최우선변제금), 2순위 갑 근저당권 1억원
3순위 을 가압류 39,759,036원, 3순위 A 임차인 확정일자 26,240,964원
※ A임차인은 확정일자가 늦어 우선변제권도 밀리게 되므로 가압류와 안분배당 받게 된다.

③ 배당액 2억원(경매등기일 3월 2일) (권리일자 연도는 2017년)

 

③ 배당액 2억원(경매등기일 3월 2일) (권리일자 연도는 2017년)권리자권리일자권리내용전입일자확정일자배당요구

1월1일

근저당권 1억원

 

 

 

A

 

임차인 1억원

1월2일

1월2일

×

1월3일

가압류 1억원

 

 

 

〈배당순위〉
1순위 갑 근저당권 1억원, 2순위 을 가압류 1억원
※ 후순위임차인으로써 대항력이 없기 때문에, 확정일자로 인한 우선변제권으로 순위에 의한 배당은 가능하나 배당요구를 하지 않아서 배당에 참여하지 못하고 소멸된다.

④ 배당액 2억원(경매등기일 3월 2일) (권리일자 연도는 2017년)

 

④ 배당액 2억원(경매등기일 3월 2일) (권리일자 연도는 2017년)권리자권리일자권리내용전입일자확정일자배당요구

A

 

임차인 1억원

1월1일

1월1일

×

1월 2일

근저당권 1억원

 

 

 

1월 3일

가압류 1억원

 

 

 

〈배당순위〉
1순위 갑 근저당권 1억원, 1순위 을 가압류 1억원
※ 임차인은 선순위임차인으로 배당요구를 하면 배당을 받게 되고, 요구를 하지 않아도 대항력이 있으므로, 매수인을 통해 받으면 된다.
※ 매수인의 입장에서는 임차인의 보증금 1억원을 인수해야 한다.

⑤ 배당액 2억원(경매등기일 3월 2일) (권리일자 연도는 2017년)

 

⑤ 배당액 2억원(경매등기일 3월 2일) (권리일자 연도는 2017년)권리자권리일자권리내용전입일자확정일자배당요구

A

 

임차인 1억원

1월1일

1월2일

1월 2일

근저당권 1억원

 

 

 

1월 3일

가압류 1억원

 

 

 

〈배당순위〉
1순위 A 임차인 1억원, 1순위 갑 근저당권 1억원, 2순위 을 가압류 0원
※ A 임차인의 대항력은 1월 2일 0시에 생긴다. 0시의 의미는 갑 근저당권의 권리보다는 앞선다는 의미이다.(“대항력이 있다”는 의미)
※ 확정일자는 대항력이 있어야 가능하고, 확정일자를 신고하면 즉시 생기나 이를 별도의 순위를 매길 수 없기 때문에 동일한 날에 다른 권리가 있다면 이는 금액에 따른 안분배당을 하게 된다. 즉 A 임차인은 보증금 2억원 전액을 받을 수 없고, 갑 근저당권 2억원과 안분하여 1억원씩 나눠 배당받게 된다.
※ A 임차인은 대항력이 있기 때문에, 배당을 받지 못하는 1억원은 매수인이 부담해야 한다.

⑥ 배당액 2억원(경매등기일 3월 2일) (권리일자 연도는 2017년)

 

⑥ 배당액 2억원(경매등기일 3월 2일) (권리일자 연도는 2017년)권리자권리일자권리내용전입일자확정일자배당요구

A

 

임차인 2억원

1월2일

1월1일

1월 2일

근저당권 2억원

 

 

 

1월 3일

가압류 2억원

 

 

 

〈배당순위〉
1순위 갑 근저당권 2억원, 2순위 A 임차인 0원, 3순위 을 가압류 0원
※ A 임차인의 대항력은 1월 3일 0시에 생긴다. 이는 대항력이 없다는 것이다.
※ A 임차인이 확정일자를 미리 받아도 대항력이 없으면 의미가 없다. 우선변제권도 대항력이 생기는 1월 3일 0시에 생기기 때문이다.
※ 매수인의 입장에서 보면 인수할 금액이 없는 것이다.

⑦ 배당액 2억원(경매등기일 3월 2일) (권리일자 연도는 2017년)

 

⑦ 배당액 2억원(경매등기일 3월 2일) (권리일자 연도는 2017년)권리자권리일자권리내용전입일자확정일자배당요구

A

 

임차인 2억원

1월1일

-

1월 2일

근저당권 2억원

 

 

 

1월 3일

가압류 2억원

 

 

 

〈배당순위〉
1순위 갑 근저당권 2억원, 2순위 을 가압류 0원
※ A 임차인의 대항력은 1월 2일 0시에 생긴다. 이는 대항력이 있다는 것이다.
※ 그러나 A 임차인이 확정일자를 받아두지 않았기 때문에 배당요구를 했다고 하더라도 우선변제권이 없으므로 배당 받을 수 없다.
※ 매수인의 입장에서 보면 보증금 2억원을 인수해야 한다.
※ 임차인의 보증금이 소액이면 확정일자가 없어도 최우선변제는 받을 수 있다.

⑧ 배당액 2억원(경매등기일 3월 2일) (권리일자 연도는 2017년)

 

⑧ 배당액 2억원(경매등기일 3월 2일) (권리일자 연도는 2017년)권리자권리일자권리내용전입일자확정일자배당요구

A

 

임차인 1억원

1월1일

1월1일

×

1월 2일

근저당권 1억원

 

 

 

B

 

임차인 1억원

1월2일

1월2일

1월 3일

가압류 1억원

 

 

 

〈배당순위〉
1순위 B 임차인이 최우선변제금 3,400만원, 2순위 갑 근저당권 1억원, 3순위 B 임차인 6,600만원, 4순위 을 가압류 0원
※ A 임차인의 대항력은 1월 2일 0시에 생긴다. 배당요구는 하지 않았다.
※ 말소기준권리는 1월 2일에 설정된 갑 근저당권으로, B 임차인은 후순위권리자로써 대항력을 주장할 수 없다. 그러나 확정일자에 의한 우선변제권은 인정(1월3일 0시)되고 배당요구를 했으므로, 1순위 최우선변제금과 3순위 확정일자부 우선변제금으로 1억원을 배당 받게 된다.
※ 매수인의 입장에서는 임차인의 보증금 1억원을 인수해야 한다.

끝으로 근저당권 등의 권리와 임차인, 소액임차인이 있는 경우를 보자!

서울의 경우 시행일자를 기준으로 소액임차인의 보증금 범위와 최우선변제액은
2010년 7월 25일 이전 : 보증금 6,000만원, 최우선변제 2,000만원
2010년 7월 26일 이후 : 보증금 7,500만원, 최우선변제 2,500만원
2014년 1월 1일 이후 : 보증금 9,500만원, 최우선변제 3,200만원
2016년 3월 31일 이후 : 보증금 10,000만원, 최우선변제 3,400만원

※ 시행일자 기준일은 근저당권과 같은 담보물권의 권리일자가 대표적이다.
※ 지방은 보증금과 변제액이 작음, 2010년 7월 이전 금액도 세분화 되어 있음.
PART1-Chapter2(경매개시결정)참조.

 

① 배당액 2억원(지역 서울) (경매등기일 15년9월7일)

 

① 배당액 2억원(지역 서울) (경매등기일 15년9월7일)권리자권리일자권리내용전입일자확정일자배당

11년1월1일

근저당권 2억원

 

 

 

A

 

임차인 8,000만원

11년1월11일

11년1월12일

11년2월11일

가압류 1억원

 

 

 

〈배당순위〉
1순위 갑 근저당권 2억원, 2순위 A 임차인 0원(대항력 없음), 3순위 을 가압류 0원
※ 갑 근저당권 권리일자가 11년1월1일이므로 보증금 7,500만원을 초과하므로 소액임차인에 의한 최우선변제는 10원도 받을 수 없다.

② 배당액 2억원(지역 서울) (경매등기일 15년9월7일)

 

② 배당액 2억원(지역 서울) (경매등기일 15년9월7일)권리자권리일자권리내용전입일자확정일자배당

A

 

임차인 7,000만원

11년1월11일

11년1월12일

11년2월1일

근저당권 1억원

 

 

 

B

 

임차인 7,000만원

11년3월11일

11년3월12일

11년4월11일

가압류 1억원

 

 

 

〈배당순위〉
1순위 A 임차인 2,500만원, B 임차인 : 2,500만원 최우선변제 합 5,000만원
2순위 A 임차인 4,500만원(7,000만원-2,500만원), 3순위 갑 근저당권 1억원
4순위 B 임차인 500만원(나머지 배당액)
※ B임차인은 대항력이 없으므로, 매수인의 인수액은 없다.

③ 배당액 2억원(지역 서울) (경매등기일 15년9월7일)

 

③ 배당액 2억원(지역 서울) (경매등기일 15년9월7일)권리자권리일자권리내용전입일자확정일자배당

A

 

임차인 8,000만원

11년1월11일

11년1월12일

11년2월1일

근저당권 1억원

 

 

 

B

 

임차인 7,000만원

11년3월11일

11년3월12일

C

 

임차인 3,000만원

11년4월11일

11년4월12일

〈배당순위〉
1순위 B 임차인 2,500만원, C 임차인 : 2,500만원 최우선변제 합 5,000만원(A 임차인은 7,500만원을 초과하므로 최우선변제를 받을 수 없음)
2순위 A 임차인 8,000만원, 3순위 갑 근저당권 7,000원(나머지 배당액)
B, C 임차인은 대항력이 없으므로, 매수인의 인수액은 없다.

④ 배당액 2억원(지역 서울) (경매등기일 15년9월7일)

 

④ 배당액 2억원(지역 서울) (경매등기일 15년9월7일)권리자권리일자권리내용전입일자확정일자배당

A

 

임차인 8,000만원

11년1월11일

11년2월12일

11년2월1일

근저당권 1억원

 

 

 

B

 

임차인 3,000만원

11년3월11일

11년3월12일

C

 

임차인 3,000만원

11년4월11일

11년4월12일

〈배당순위〉
1순위 B 임차인 2,500만원, C 임차인 : 2,500만원 최우선변제 합 5,000만원(A 임차인은 7,500만원을 초과하므로 최우선변제를 받을 수 없음)
2순위 갑 근저당권 1억원, 3순위 A 임차인 5,000만원(나머지 배당액)
※ A 임차인은 확정일자가 근저당권자 보다 늦기 때문에 순위가 밀리게 된다. 그러나 대항력이 있으므로, 미배당액 3,000만원은 매수인이 인수해야 한다.

⑤ 배당액 2억원(지역 서울) (경매등기일 15년9월7일)

 

⑤ 배당액 2억원(지역 서울) (경매등기일 15년9월7일)권리자권리일자권리내용전입일자확정일자배당

A

 

임차인 8,000만원

11년1월11일

11년2월12일

×

11년2월1일

근저당권 1억원

 

 

 

B

 

임차인 3,000만원

11년3월11일

11년3월12일

〈배당순위〉
1순위 B 임차인(소액) 2,500만원, 2순위 갑 근저당권 1억원, 3순위 B 임차인 500만원
※ 잉여금은 소유자에게 귀속된다.(매수인은 A 임차인 8,000만원 보증금 인수)

⑥ 배당액 2억원(지역 서울) (경매등기일 15년9월7일)

 

⑥ 배당액 2억원(지역 서울) (경매등기일 15년9월7일)권리자권리일자권리내용전입일자확정일자배당

12년2월1일

가압류 1억원

 

 

 

14년2월2일

근저당권 1억원

 

 

 

A

 

임차인 8,000만원

14년1월11일

14년1월12일

〈배당순위〉
1순위 A 임차인(소액) 3,200만원, 2순위로 나머지 배당금을 가지고 갑 가압류와 을 근저당, A 임차인이 동순위로 1차 안분배당하고, 2차로 을 근저당이 A 임차인의 1차 안분액을 흡수하는 절차를 진행하면 된다.
※ 가압류는 최우선변제의 기준권리에 해당되지 않으므로, 14년 2월 2일 설정한 근저당권이 최우선변제의 기준권리가 된다.(매수인은 별도로 인수할 금액은 없다)

⑦ 배당액 2억원(지역 서울) (경매등기일 15년9월7일)

 

⑦ 배당액 2억원(지역 서울) (경매등기일 15년9월7일)권리자권리일자권리내용전입일자확정일자배당

A

 

임차인 7,000만원

14년2월1일

14년2월1일

14년2월2일

근저당권 1억원

 

 

 

B

 

임차인 6,000만원

14년2월2일

14년2월2일

C

 

임차인 5,000만원

14년2월3일

14년2월3일

D

 

임차인 4,000만원

14년2월4일

×

〈배당순위〉
말소기준권리 : 갑 근저당권(대항력은 전입일 다음날 0시에 발생)
1순위로 A, B, C, D 임차인 각 3,200만원 최우선변제 합 12,800만원인데, 소액임차인의 최우선변제는 배당액의 1/2을 초과할 수 없으므로 A, B, C, D 임차인 각 2,500만원 최우선변제 합 10,000만원 만 배당받게 된다.
2순위 A 임차인 4,500만원(7,000만원-2,500만원), 3순위 갑 근저당권 5,500만원

⑧ 배당액 2억원(지역 서울) (경매등기일 15년9월7일)

 

⑧ 배당액 2억원(지역 서울) (경매등기일 15년9월7일)권리자권리일자권리내용전입일자확정일자배당

A

 

임차인 7,000만원

14년2월1일

14년2월2일

14년2월2일

근저당권 1억원

 

 

 

B

 

임차인 6,000만원

14년2월2일

14년2월2일

C

 

임차인 5,000만원

14년2월3일

14년2월3일

D

 

임차인 4,000만원

14년2월4일

×

〈배당순위〉
말소기준권리 : 갑 근저당권(우선변제권은 확정일자 신고시 발생)
1순위 A, B, C, D 임차인 각 2,500만원 합 10,000만원(주택가액의 1/2만 배다 가능해서 남은 배당액 : 10,000만원)
2순위 A 임차인 우선변제권 = 갑 근저당권 (동일 순위) 4,500만원 VS 1억원,
- A 임차인 = 10,000만원×4,500만원/14,500만원 ≒ 3,103만원
- 갑 근저당권 = 갑 근저당권 = 10000만원×10000만원/14,500만원 = 6897만원 → 14,500만원
※ A 임차인은 2,500만원 + 3,103만원 = 5,603만원을 배당받게 된다. 배당 받지 못한 1,397만원은 대항력이 있으므로, 매수인이 인수해야 한다.

⑨ 배당액 4억원(지역 서울) (경매등기일 15년9월7일)

 

⑨ 배당액 4억원(지역 서울) (경매등기일 15년9월7일)권리자권리일자권리내용전입일자확정일자배당

13년12월2일

근저당권 1억원

 

 

 

14년2월12일

근저당권 1억원

 

 

 

A

 

임차인 7,000만원

14년3월2일

14년3월2일

B

 

임차인 6,000만원

14년4월2일

×

C

 

임차인 7,000만원

14년5월3일

14년5월3일

D

 

임차인 4,000만원

14년6월4일

×

〈배당순위〉
말소기준권리 : 갑 근저당권(13년12월2일)
1순위 A, B, C, D 임차인 각 2,500만원 합 10,000만원(남은 배당액 : 30,000만원)
2순위 갑 근저당권 = 10,000만원(남은 배당액 : 20,000만원)
※ 갑 근저당권이 전액 배당받게 되어, 최우선변제기준일 14년2월12일로 적용
3순위 A, B, C, D 임차인 각 700만원 합 2,800만원(남은 배당액 : 17,200만원)
4순위 을 근저당권 = 10,000만원(남은 배당액 : 7,200만원)
5순위 A 임차인 = 3,800만원(확정일자부 우선변제금)(남은 배당액 : 3,400만원)
6순위 C 임차인 = 3,400만원(확정일자부 우선변제금)(400만원 미배당)

⑩ 배당액 4억원(지역 서울) (경매등기일 15년9월7일)

 

⑩ 배당액 4억원(지역 서울) (경매등기일 15년9월7일)권리자권리일자권리내용전입일자확정일자배당

A

 

임차인 7,000만원

13년11월2일

×

13년12월2일

근저당권 1억원

 

 

 

B

 

임차인 1억원

14년4월2일

14년4월2일

14년2월12일

근저당권 1억원

 

 

 

C

 

임차인 7,000만원

14년5월3일

14년5월3일

[법원]

15년9월7일

경매등기 1억원

 

 

 

D

 

임차인 4,000만원

15년9월9일

×

〈배당순위〉
말소기준권리 : 갑 근저당권(13년12월2일)
1순위 A, C 임차인 각 2,500만원(최우선변제 기준일 13년12월2일 적용)
2순위 갑 근저당권 = 10,000만원(우선변제권으로 인해 전액 배당)
3순위 A, C 임차인 각 700만원 추가 배당(최우선변제 기준일 14년2월12일 적용)
4순위 B 임차인 = 10,000만원(확정일자부 우선변제권으로 인해 전액 배당)
5순위 을 근저당권 = 10,000만원(우선변제권으로 인해 전액 배당)
6순위 C 임차인 = 3,600만원(정일자부 우선변제권으로 인해 전액 배당) (200만원 미배당)
※ 경매등기 후 전입한 D임차인, 최우선변제권이 없으므로 배당받지 못함
※ 매수인 배당받지 못한 A임차인 보증금 3,800만원 인수

 

 

 

 

 

 

◈ 공동저당

공동저당이란 동일한 채권의 담보로 여러 개의 부동산에 대하여 설정된 저당권을 말한다.

공동저당으로 설정하는 부동산은 종류가 다르거나 소유자가 다르더라도 무방하며

저당권의 설정 시기나 설정 순위가 달라도 상관없다.

◈ 채무자 부동산이 공동저당인 경우

1. 동시(同时) 배당하는 경우

채무자 소유인 공동저당의 목적물을 동시에 배당하는 경우에는 민법 368조 1항의 규정에 따라

각 부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 부담을 정하여 배당하고

나머지는 후순위채권자에게 배당한다.

경매대가란, 매각금액에서 ​경매비용과 선순위 채권을공제한 잔액을 말한다.

2. 이 시(异时)​배당하는 경우

채무자 소유의 공동저당의 목적물 중 일부를 먼저 배당하는 경우에는 그 배당에서

공동 저당권자가 피담보채권 전액으로 배당을 받을 수 있으나 그 부동산의

후순위 저당권자는 자기가 담보권을 취득한 물건이 먼저 배당된다는 우연한

사정 때문에 불이익을 받을 것이므로, 동시에 배당받을 경우와 동일한 결과가

되도록 선순위의 공동 저당권자가 다른 부동산의 경매대가에서 변제를

받을 금액의 한도에서 선순위 저당권자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다.

​◈ 채무자와 물상보증인 부동산이 공동저당인 경우

1. 동시(同时) 배당하는 경우

채무자 소유 부동산과 물상 보증인 소유 부동산이 공동저당이고 동시에 배당하는 경우에는

민법 368조 1항의 규정에 따라 각 부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의

부담을 정하여 공동 저당권자에게 먼저 배당한다. 나머지는 채무자 소유 재산이

공동저당의 목적물인 경우와 다르게 배당되어야 한다.

2. 이 시(异时)​배당하는 경우

채무자 소유 부동산과 물상보증인 소유 부동산이 공동저당이고 공동저당의 목적물 중 일부를

먼저 배당하는 경우에는 그 배당에서 선순위인 공동 저당권자가 피담보채권 전액으로 배당을

받을 수 있다. 채무자 재산에 대하여 먼저 배당하면 차순위자 대위 또는 물상 대위가 발생하지

않으나, 물상보증인 재산에 대하여 먼저 배당하는 경우에는 동시에 배당하는 경우와

같은 원리에 의하여 처리하여야 한다.

 

 

공동저당물건 (공담 물건) 경매와 실무에의 적용

 

공담 물건의 이 시 배당 시 배당받지 못하는 임차인의 존재 여부를 면밀히 분석한 연후에 입찰에 참여해야 인도, 명도 과정에서 시간을 절약할 수 있다.

 

(사례)

 채무자 을 소유의 주택 (A 물건)과 상가(B물건), 그리고 토지(C물건)에 대한 공동 담보권자인 채권자 갑의 담보권 실행에 의한 경매가 진행 중이다. 3개의 공담 물건 중 A 물건인 주택만을 경락받고 싶은데, 이 경우 입찰 시 주의해야 할 사항과 권리분석에 있어서 특히 중점을 두어야 할 사항은 무엇인가?

 

 

첫째, 경매가 분할 경매로 진행될 경우에는 입찰표 작성을 물건번호별로 각각 작성해야 한다는 것이다.

       1장의 입찰표에 경매사건번호와 함께 반드시 물건번호를 기재하고 당해 물건의 최저 매각 가격 이상의 금액을

       기재한 경우에만 유효한 입찰이 된다.

 

둘째, 공담 물건 중 주택이 포함되어 있고 당해 주택에 세든 임차인이 잇는 경우에는 임차인의 배당 가능성 여부를 반드시 확인하여야 한다는 것이다. 특히 공담 물건의 이 시 배당 시 공동담보 물권자 직후의 임차인이 잇는 경우 인도, 명도 단계에서 강력한 집행 거부가 있을 수도 있음을 예측하여야 한다.

 

 

 

 

 

 

셋째, 과잉 경매로 인한 낙찰불허가(매각 결정 불허) 가능성을 예측하여야 한다는 것이다. 공담 물건 중 어느 한 물건의 매각만으로도 충분히 채권 만족이 이루어질 경우에는 채무자 보호 차원에서 나머지 물건에 대하여는 낙찰이 불허가되기 때문이다.

 

 

 

오늘은 공동 저당물 건의 경매 배당관계 동시배당과 이 시 배당을  알아보았습니다.

행복한 하루 보내세요.

 

 

 

 

오늘은 공동저당물건의 경매와 배당관계 - 동시배당, 이시배당에 대해서 알아보았습니다.

지분경매에 있어 배당은 매우 중요합니다. 많은 숙지가 필요한 부분입니다.

 

행복한 하루 보내세요~~

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