실전경매 - 공사도급계약과 유치권

오늘은 실전경매에서 사용되는 공사도급계약과 유치권에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

도급이란?

 

도급이라 함은 당사자(수급인) 일방이 어떤 일을(예, 건축공사) 완성할 것을 약정하고 상대방(도급인)이 그 일의 결과에 대하여 보수(공사비)를 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 낙성, 유상, 쌍무 계약으로써 민법상 전형계약 중의 하나에 속한다.

 

당사자 일방이 어느 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 계약’(｢민법｣ 제664조)을 말한다. 고용계약·위임과 함께 타인을 위하여 노무를 제공하는 것을 내용으로 하는 노무공급계약이다. 도급계약에서 수급인(용역회사)은 일의 완성을 위해 자신이 직접 근로자를 고용할 수 있다. 이때 고용된 근로자는 수급인이 직접 지휘명령하여 업무를 수행하며 도급인은 수급인의 근로자를 지휘명령하지 않는다. 파견과의 차이점은 도급계약에 있어 근로자에 대한 지휘명령권은 수급인에게 있고 도급인과 근로자 사이에는 사용종속관계가 없다.

도급의 예로는 토목·건축에 관한 건설공사계약, 조선계약, 공장설비·플랜트류의 건설계약, 화물·여객의 운송계약, 주문복의 제작계약 등이 있다(단 운송계약에 대해서는 ｢상법｣에 특별한 규정이 제정되어 있다). 이러한 계약은 계약서가 작성되는 경우가 적지 않지만, 법률적으로 계약서는 계약성립의 요건은 아니고 당사자간의 합의에 의해 성립한다. 계약에 의해 수급인은 필요한 노무·작업등을 하여 ‘약정한 일의 완성’이라는 일정한 결과를 가져올 의무를 지고, 도급인은 그 결과에 대하여 보수를 지불할 책임을 진다. 즉 도급에서는 결과와 보수가 대가관계이고, 과정 자체는 법률적 평가 대상이 되지 않으며, 그 점에서 다른 노무공급계약과 구별된다.

 

 

 

 

 

사용종속관계

 

 

｢근로기준법｣ 제2조제1항제1호는 “근로자란 직업의 종류와 관계없이 임금을 목적으로 사업이나 사업장에 근로를 제공하는 자를 말한다”라고 근로자에 대하여 정의하고 있다. 이 규정에서 ‘근로를 제공하는 자’라 함은 사용종속관계를 전제로 한다. 근로자가 사용자에게 고용되어 근로를 제공한다는 것은 사용자의 지휘·명령을 받아 그가 원하는 내용의 일을 하는 것을 말하며 이를 사용종속관계라 한다. 일반적으로 사용종속관계를 판단하는 기준은 여러 가지가 있다. 그러나 이러한 기준은 배타적이거나 절대적이 아니며 이들을 종합적으로 고려하여 사용종속관계가 있는지를 판단할 수밖에 없다. 뿐만 아니라 제시된 기준 중 어느 기준을 중점적으로 사용할 것인가는 근로형태와 사실관계에 따라 각각 달라질 수 있다.

 

 

 

 

근로를 제공하는 자란?

 

｢근로기준법｣ 제2조제1호는 “근로자란 직업의 종류와 관계없이 임금을 목적으로 사업이나 사업장에 근로를 제공하는 자를 말한다”고 정의하고 있다. 여기에서 ‘근로’란 노동법학에서 일반적으로 말하여지는 종속노동을 말한다. 종속노동이란 경제적으로 열등한 지위에서 사용자가 일방적으로 정한 불리한 조건에 따라 법적으로 사용자의 지휘·감독 아래 제공하는 근로를 말한다. 판례도 이러한 입장에서 같은 근로이지만 ｢민법｣상 도급·위임 및 고용 등이나 자영업자의 근로와 종속노동을 구별하는 기준으로 그 계약의 형식에 관계없이 앞서 밝힌 몇 가지 기준을 들어 종속노동을 판단한다.

다만, 이들 요건을 모두 갖출 필요는 없고, 위 요건 가운데 몇 가지 요건을 갖추고 있으면 ｢근로기준법｣에서 보호할 필요가 있는가를 판단하여야 한다. 다만 근로를 제공하는 자이므로 ｢노동조합 및 노동관계조정법｣상의 근로자와 달리 ｢근로기준법｣이 적용되는 사업 또는 사업장에서 취업하고 있는 근로자에 한정된다. 따라서 기존 기업 중 일부 생산부문의 인적 조직이 별개 기업으로 분리된 경우에는 기존 기업의 근로자가 아닌 별개 기업의 근로자이다.

 

 

 

경매에서 도급계약이 특히 중요한 이유

 

도급계약 중 공사도급계약이 차지하는 비중이 크고 금액 또한 큰 경우가 대부분이어서 공사대금정산과 관련하여 도급인과 수급인 간 분쟁이 자주 발생하게 된다.

도급인 측 사정으로 시공 또는 공사 중인 부동산이 경매신청 될 경우 공사대금을 받지 못하게 된 수급인은 유치권을 행사하게 될 것이기 때문에 특히 공사도급의 경우 경매 유치권 문제와 직결될 수 있다는 점에서 중요한 의미가 잇다.

 

 

공사도급계약은 유치권문제와 직결될 수 있다.

 

모든 도급계약에 항상 유치권이 성립하는 것은 아니나,

현행 경매절차상 신고된 유치권은 일단 경매물건명세서에 기재되기 때문에 그 성립 여부를 떠나 매수인 인수사항이 되는 유치권의 존재만으로도 일반인들은 입찰을 꺼리게 되고 이는 결국 계속 유찰이라는 비정상적인 결과를 초래하는 요인으로 작용하게 된다.

 

 

 

경매절차상 유치권의 문제

 

- 유치권은 등기 없이 인정되는 권리이기 때문에 전문가 아닌 일반인들이 그 성립여부를 판단하기 쉽지 않다는 점

- 유치권은 매수인 인수사항이 되는 관계로 입찰자들이 부담을 느껴 유찰이 반복될 수 있다는 점

- 경매법원에서는 신고한 유치권의 진위여부를 확인하지 않고 우편신고에 의한 유치권 신고까지 제한 없이 받아준다는 점

- 그 결과 심지어 채무자도 모르는 사람이 유치권 신고자로 등장하게 되고 경매와 아무런 관련이 없는 일부 중개인들이 유치권 신고를 통하여 입찰을 방해하고 계속 유찰을 유도하여 저가에 낙찰받는 폭리 수단으로 악용하고 있다는 점

 

 

공사도급 내용의 신빙성과 유치권 인정여부

 

 경매절차에서 타인이 매수한 토지에 건설업자가 공사대금을 받지 못했다면서 공사계약서 등을 근거로 제시하면서 유치권을 주장하더라도, 공사도급계약의 내용이 신빙성이 없어 실제 공사가 이루어졌는지 알 수 없다면 유치권을 인정할 수 없다는 판결이 잇다 (수원지방법원 민사 7부 , 2014 가합 67860)

 

 

유치권 주장에 대한 법원의 엄격한 판정기준

 

도급계약서뿐만 아니라 실제 공사 여부, 건설자재구입내역, 부가세 납부 명세서 제출 등 엄격한 기준을 적용하여 그 성립 여부를 판정하고 잇다.

 

 

득 보다 실이 많은 유치권 제도 폐지 추진

 

제도 본래의 취지를 벗어나 정당한 경매 진행을 방해하고 일부 악덕 브러커들의 폭리행위를 근절하고자 유치권 폐지를 내용으로 하는 민법 개정안이 현재 입법예고 중에 잇다.

 

 

경매 매수인의 유치권 채무 승계 여하  

 

 

- 민사집행법 제91조 제5항 관련 (인수 주의와 잉여 주의 선택 등)

 

1. 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니라면 그 부동산을 매각하지 못한다.

 

2. 매각 부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸한다.

 

3. 지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권은 저당권, 압류채권, 가압류 채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸한다.

 

4. 제3항의 경우 외의 지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다.

 

5. 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 잇다.

 

 

 

 

 

 위 제5항에서 "변제할 책임이 잇다"의 의미에 대하여는 경매 매수인이 담보권의 부담을 승계함에 그친다는 "물적 책임설"과 그 인적 채무까지 인수한다는 "인적 책임설"이 대립하고 있으나 판례는 물적 책임설을 취하여 유치권자는 매수인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치 목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다고 판시하고 잇다(대법원 1968.8.23. 95다 8713)

 

 

오늘은 공사도급계약과 유치권에 대해서 알아보았습니다.

유용한 정보가 되었으면 합니다.

 

행복한 하루보내세요~~