실전 경매 - 경매실무에서 중요한 민사특별법 (주택임대차보호법)

오늘은 경매실무에서 중요한 민사특별법 (주택임대차보호법)에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

주택임대차 보호법이란?

 

 사회적, 경제적 약자인 주택 임차인의 주거안정을 도모하기 위함이 법의 목적이다 (1981.3.5 제정, 시행)

 

국민의 주거생활의 안정을 보장할 목적으로 1981년 처음 제정된 이후, 2015년 1월 6일 법률 제12989호까지 17차례 개정이 있었다.

민법의 전세권이나 임대차 계약의 규정들이 현실과 유리된 면이 있으므로 경제적 약자인 임차권자의 권리를 현행 민법으로써 보호하기 어려운 면을 보완하기 위한 취지에서 제정된 특별법이다.

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대해서도 효력이 생긴다(3조 1항). 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(3조 4항).

주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차 계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세 징수법에 의한 공매 시 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자, 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 이 경우 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납 처분청에 이의를 신청할 수 있다(3조의 2).

임대의 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보고, 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장하여 임대를 종료할 수 있다(4조). 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 2기(期)의 차임액(차임액)에 달하도록 연체하거나 그밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다(6조). 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.(6조의 2)

임대차가 종료하였으나 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임대인의 협력 없이 임차주택을 관할하는 법원에 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 임차권등기명령이 결정되어 임차권등기를 한 임차인은 이사를 하거나 주민등록을 옮기더라도 기존에 보유하고 있던 대항력과 우선변제권이 유지된다. 임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다(3조의 3).

이 법은 강행규정으로, 이 법에 위반된 임대차 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다(10조).

본문 31조와 부칙으로 구성되었으며, 하위법령으로 주택임대차 보호법 시행령이 있다.

 

 

 

 

주택임대차 보호법의 주요 내용

 

 임차인은 등기 없이도 누구에게나 임차권을 주장할 수 있고, 임대차 기간을 보장받으며, 우선변제권 등을 인정받을 수 있다는 것이 본 법의 주요 내용이다.

 

 

- 대항력 (법 제3조)

 

임대차는 그 등기가 없더라도,

 

임차인이

1. 주택의 인도와

2. 주민등록을 마친 때

에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 대항력을 주장할 수 있다.

 

 

- 확정일자 우선변제권 (법 제3조의 2)

 

임차인이

1. 대항요건(주택 인도, 전입신고)과

2. 임대차계약서상 확정일자를 춘 경우에는

 

임차주택이 경매 또는 공매될 시에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 리인 우선변제권을 취득한다.

 

임대차는 채권이므로 원칙적으로 담보권자가 우선배당받은 후 배당금이 남으면 다른 채권자들과 그 채권액에 비례하여 배당을 받게 되나, 주택 임차인은 대항력을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받으면 확정일자 일을 기준으로 담보권자와 선후를 따져서 후순위 담보권자보다 우선배당받는다.

 

 

- 임차권등기명령제도(법 제3조의 3)

 

임대차기간이 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못한 경우에 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차인 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

 

임차인이 임차권등기를 마치면 다른 곳으로 이사한 경우에도 종전의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 계속 인정된다.

 

 

- 임대차기간 보장(법 제4조)

 

임대차기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.

 

2년 미만으로 정한 경우 임대인은 2년 보장 의무를 부담하나, 임차인은 2년 미만을 주장할 수도 잇고 2년 주장할 수도 있기 때문에 그 선택권은 임차인에 잇다. 따라서 2년 미만의 계약은 임차인에게 유리하다.

 

임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계가 존속되는 것으로 본다.

 

 

- 묵시적 갱신과 계약해지권(법 제6조, 6조의 2)

 

묵시적 갱신의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 보기 때문에 임대인은 2년 보장의무를 부담하게 되나,

 

임차인은 언제라도 계약해지 통지를 할 수 있고 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생하기 때문에 묵시적 갱신의 경우도 임차인이 유리하다.

 

 

- 차임 증액 또는 산정률 제한 (법 제7조, 제7조의 2)

 

당사자는 장래에 대해 차임증감을 청구할 수 있다.

다만, 증액의 경우 연 5%를 초과해서 증액할 수 없고 증액 후 1년 이내에는 재 증액 청구를 하지 못한다.

 

보증금의 전부 또는 일부를 월차임(월세)으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액의 10% 또는 한국은행 공시기준금리에 연 3.5%를 더한 비율 중 낮은 배율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다

 

 

- 소액임차인의 최우선 변제금

 

 

 

 

- 강행규정

 

이법에 위반된 약정으로써 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다는 법 제10조의 의미는 [주택팀 대차 보호법] 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효하다는 것이 판례의 내용이다(대법원 1995.10.12 선고 95다 22283 판결)

 

당사자의 의사(意思) 여하에 불구하고 강제적으로 적용되는 규정을 강행규정 또는 강행법규라 하며, 이에 대하여 당사자의 의사에 의하여 그 적용을 배제할 수 있는 규정을 임의규정(任意規定) 또는 임의법규(任意法規)라고 한다. 강행규정과 임의규정의 구별은 법문(法文)의 표현 및 기타 법규가 가지고 있는 가치 등을 고려해서 각 규정에 대하여 구체적으로 판단하는 수밖에 없다. 즉 강행법규를 위반한 법률행위는 공공질서에 반하므로 무효이다.

 

 

 

임의규정

 

당사자의 의사 여하에 불구하고 강제적으로 적용되는 규정을 강행규정(强行規定) 또는 강행법규(强行法規)라 하고, 이에 반하여 당사자의 의사에 의하여 그 적용을 배제할 수 있는 규정을 임의규정(任意規定) 또는 임의법규(任意法規)라 한다.

임의규정과 강행규정과의 구별은 법문(法文)의 표현 및 기타 법규가 함축하고 있는 가치 등을 고려하여 각 규정에 대하여 구체적으로 판단하는 수밖에 없으나, 강행법규 위반의 법률행위는 공공의 질서에 반하므로 무효이다.

임의법규는 대개 당사자의 의사표시가 없는 경우 또는 명확하지 않은 경우에 대비하여 그 공백부분을 메우거나 또는 명확하지 않은 부분을 분명하게 할 목적으로 만들어진 것이다. 채권편(債權編), 특히 계약법(契約法)의 대부분은 임의법규이다.

임의규정은 그 작용(作用)으로부터 보충규정(補充規定)과 해석규정(解釋規定)으로 나눌 수 있는데, 전자는 표시내용의 결함을 보충하는 기능을 하며, 후자는 표시내용의 불명료한 점을 일정한 의미로 해석하는 기능을 한다.

 

 

 

 

 

마지막으로 강행 법규란?

 

공공의 질서에 관한 사항을 정한 법규. 당사자의 의사와는 관계가 없으며 선량한 풍속, 기타 사회질서에 관계있는 규정으로 법에서 규정된 내용대로만 이행해야 하는 법 규정이다. 그에 비해 임의법규란 당사자의 자치가 허용되는 법규로, 당사자의 의사표시가 있으면 그 의사를 먼저 적용하고, 그 외 경우에만 법에 규정된 내용을 적용하는 법 규정을 말한다.

 

당사자의 의사여부와 관계없이 강제적으로 적용되는 규정을 강제규정 또는 강제법규라고 한다. 일반적으로 공공질서에 관한 사항을 정한 법규이며 공법에 속하는 규정은 거의 강제법규이다. 그러나 공법이라 할지라도 민사소송법의 합의관할에 관한 규정(민사소송법 제29조 1항)과 같은 것은 임의규정이다. 강행법규에 위반되는 법률행위는 공공의 질서에 반하므로 무효이다(민법 제103, 105조).

 

사유재산제의 가장 중요한 부분인 물권의 종류나 내용을 정하는 물권편(제185~372조)과 경제적인 약자를 보호하기 위하여 자유경쟁의 조정을 도모하는 모든 법규의 대부분은 강행법규의 예이다. 강행법규정은 그 효력에 있어서 단속규정과 구별된다. 양자는 다같이 일정한 행위를 금지하는 규정이지만 단속규정은 그 위반 행위를 한 자에 대하여 제제를 가하여 금지하는데 그칠 뿐이지만, 강제규정은 그 사법상의 효과를 부인한다.

 

즉 단속규정은 일정한 행위를 금지 혹은 제한하여 이에 위반하는 경우에 대비하여 벌칙을 설정하고 있기는 하지만 위반행위의 효력에 대해서는 아무런 규정을 두지 않고 있다. 이러한 종류의 이른바 단속규정이 사법상의 단속을 부정하는 취지인가에 대하여는 각각의 규정의 해석 즉 무효로 함으로써 얻을 수 있는 이익과 손실의 비교 등을 통해서 정한다. 이러한 의미에서 강행규정을 단속규정에 대하여 효력규정이라고도 한다.

 

 

 

 

 

오늘은 경매실무에서 중요한 민사특별법 (주택임대차보호법)에 대해서 알아보았습니다.

업무에 참고 하셨으면 합니다.

 

행복한 하루 보내세요~~