실전경매 - 환매는 매매의 특수한 형태이다.

 

오늘은 실전경매에서 사용되는 환매는 매매의 특수한 형태를 알아보겠습니다.

 

 

환매란?

 

매도인이 일단 매각한 목적물에 대하여 대금 상당의 금액을 매수인에게 지급하고 다시 사는 계약이다. 민법상 환매는

일반적으로 매매계약의 해제라고 해석되며, 환매권(還買權)은 일종의 해제권(解除權)으로 간주되며 재산권(財産權)으로 양도성을 갖는다고 본다. 환매권은 일정기간 내에 다른 특약이 없으면 최초의 대금 계약의 비용을 제공하여 환매권자의 일방적 의사표시에 의하여 행하여진다(민법 제594조 1항).

 

환매를 할 수 있는 것은 동산이나 부동산을 가리지 않는다. 부동산의 경우에는 환매특약을 등기하여 보전할 수 있다.

환매는 매매계약과 함께 이루어지는 계약으로 일종의 해제권 유보 있는 매매이다. 따라서 일단 매매행위가 끝나면

환매를 한다는 특약을 알 수 없다. 그것은 재매매의 예약에 의해서 행하여진다.

 

환매가 이루어지면 목적물은 매도인에게 복귀한다(해제의 경우의 원상복구와 동일). 이 경우 매수인의 수취과실(受取果實)과 매도인(환매권자(還買權者))의 대금의 이자와는 특별한 약정이 없으면 상계한 것으로 간주되고(제590조 3항), 또 매수인이 지급한 비용의 상환청구가 인정된다(제594조). 그러나 민법에서 정하고 있는 환매의 규정(제590~595조)은 실제의 거래와 부합되지 않으므로 보통 매매의 예약의 규정(제564조)을 적용하는 경우가 많다.

 

 

 

재매매의 예약

 

매매계약에 있어서 매도인이 장래 목적물을 도로 사겠다고 예약하는 것이다. 매도인의 재매매의 청약에 대하여 매수인이 승낙의무(承諾義務)를 지는 것과, 승낙없이 바로 재매매가 성립되는 것이 있는데 후자가 보통이다(민법 제564조). 이것은 환매약관부매매(換買約款附賣買)의 일종으로서 환매(還買)와 똑같이 금융에 대한 담보작용을 하는 점에 그 경제적 의의가 있다. 환매는 재매매의 예약에 비하여 요건이 엄격한 데 대하여 재매매의 예약은 대금(代金) · 기간(期間) 등을 자유로이 정할 수 있기 때문에 담보형식으로서의 효용을 발휘하고 있다. 그리고 그 예약완결권의 가등기로써 예약권리자는 제3자에게 대항할 수 있게 된다.

 

 

 

 

 

- 환매 목적물에는

부동산

동산

기타 재산권

 

- 환매 특약에는

매매계약과 동시에

목적물이 부동산인 경우 : 환매권 등기하면 제삼자에게도 효력 있다(대항력)

환매권은 양도성 있고, 매수인은 매도인에게 환매 시까지 제한물권 설정이 가능하다.

 

- 환매대금

원칙 : 최초 매매대금 + 매매비용

예외 : 환매대금, 당사자 사이 특약으로 정한 금액

 

- 환매기간

부동산 : 5년

동산 : 3년

한번 정한 환매기간은 연장 불가

 

- 환매 관련 조문

민법 제590조

 

1) 매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보유 한때에는 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 그 목적물을 환매할 수 있다.

2) 전항의 환매대금에 관하여 특별한 약정이 있으면 그 약정에 의한다.

3) 전 2항의 경우에 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 이를 상계한 것으로 본다.

 

 

- 환매제도의 경매실무에의 적용

 

선순위 환매권자의 환매권 실행에 의해 경락자(매수인)는 비록 경락 부동산의 소유권은 상실하게 되나 등기된

환매금액보다 낮은 가격으로 경락받은 경우에는 그 차액만큼 이익을 볼 수도 있으므로 충분히 저감 된 환매 물건의

경우 망설이지 말고 입찰에 참여해도 된다.

 

 

(사례 연구)

 

갑 을 환매권자로 하는 을 소유의  부동산이 경매 진행 중이다.

등기부상 환매금액이 2억 원, 환매기간은 5년, 아직 기간이 1년 정도 남아 있다.

최초 감정 가격은 2억 원이나, 3번 유찰되어 금번 4회 차 최저 매각 가격이 1억 240만 원이다.

선순위 환매등기는 매수인 부담이 되는 관계로 환매기간 내 환매권자의 환매권 실행으로 경락인(매수인)은

소유권을 상실하게 된다는데, 이 경우 입찰에 참여해도 되는지??

 

 

- 결론부터 말씀드린다면 사례의 경우 충분히 입찰에 참여할 만한 가치가 있는 물건이다. 왜냐하면 금번 4회 입찰에서

  1억 2천만 원 에 경락(매수) 받았다고 가정하면 경락인(매수인)은 환매권자의 선택에 따라 다음 결과를 얻을 수 있기

  때문이다.

 

첫째, 환매권자가 환매기간 내에 환매권을 행사한 경우 매수인은 비록 경매받은 부동산의 소유권은 상실하게 되나

       환매권자로부터 2억 원의 환매대금을 받고 경락 부동산의 소유권을 넘겨주게 되므로 8천만 원의 이익을 보게 된다.

 

둘째, 환매권자가 환매기간이 지나도록 환매권을 행사하지 않은 경우 경락인은 경락을 원인으로 하는 소유권을

       취득하게 되어 현 시세와 경락금액과의 차액만큼 이익을 보게 된다. 물론 선순위 환매등기 이전에 대항력 있는

       임차인의 존재 여부는 권리분석 등을 통하여 정확히 확인하여야 한다.

 

 

 

환매 관련 사항 압축 요약!!

 

1. 등기부 확인사항

 

- 등기부 "갑구"를 통하여 확인한다.

 

 매매예약과 동시에 주 등기인 소유권 이전등기의 부기등기로 하기 때문이다.

 

- 환매기간의 존속 여부를 확인한다.

 

환매기간(5년)이 지난 환매등기는 효력을 상실하기 때문이다.

 

 

2. 공유지분의 환매

 

- 공유지분에 대한 환매특약부 매매 가능

 

- 공유물 분할과 환매

 

   공유지분이 환매권 행사 전에 분할된 경우 : 분할된 부분에 대한 환매권 행사

 

- 매수인이 매도인( =환매권자)에게 통지하지 않고 분할된 경우 : 매도인은 원래의 공유지분으로써 환매할 수

                                                                                    있으므로 분할은 효력을 상실한다.

 

 

3. 환매권이 설정된 경매물건에 대한 접근 요령

 

- 선순위 환매권은 낙찰자 인수다.

- 따라서 낙찰자는 환매권자의 환매권 행사로 인하여 소유권을 상실할 수도 있다.

- 그러나 환매대금 > 낙찰금액일 경우에는 입찰에 참여할 가치가 잇다.

- 따라서 환매권 있는 물건이라 하여 무조건 회피할 것이 아니라 세심한 권리분석을 통하여 입찰에 참여한다면

   예상외 수익을 올릴 수 도 있다.

 

* 이처럼 일반인들이 함부로 접근하지 못하는 물건 입찰을 통하여 고수익을 올릴 수 있는 것이 바로 경매의 매력이다. 

 

 

 

 

 

환매가등기로써 제3자에게 대항한다.

 

종국등기를 할 수 있을 만한 실체법적(實體法的) 또는 절차법적(節次法的) 요건을 구비하지 못한 경우에 본등기를 위하여 미리 그 순위를 보존하게 되는 효력을 가지는 등기이다(부동산등기법 제3조). 예비등기의 일종이다. 가등기의 효력은 (1) 그 자체로는 완전한 등기로서의 효력이 없으나 후에 요건을 갖추어 본등기를 하게 되면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위로 되므로, 결국 가등기를 한 때를 기준으로 하여 그 본등기의 순위가 확정된다는 본등기순위보전(本登記順位保全)의 효력(부동산등기법 제6조 2항)과, (2) 본등기 이전에 가등기가 불법하게 말소된 경우에 가등기 명의인은 그 회복을 청구할 수 있는 가등기 자체의 효력(청구권보존의 효력)이 있다.

 

 

 

 

오늘은 환매는 매매의 특수한 형태에 대해서 알아보았습니다.

유용한 정보가 되었으면 합니다.

 

행복한 하루 보내세요~~