실전경매 - 저당권 "항상 소멸주의 원칙이 적용된다"

오늘은 저당권  "항상 소멸주의 원칙이 적용되는가에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

채무자 또는 제3자(물상보증인)가 채무의 담보로써 제공한 부동산 또는 부동산물권(지상권, 전세권)을 채권자가 그 제공자로부터 인도받지 않고서 다만 관념상으로만 지배하여 채무의 변제가 없는 경우에 그 목적물로부터 우선변제를 받는 담보물권을 말한다. 목적물을 설정자의 수중에 남겨두어 계속 이용할 수 있게 하는 점에서 질권과 근본적인 차이가 있다.

 

저당권의 경제적 역할과 목적물로 저당권은 생산설비를 생산에 이용하면서도 한편으로는 담보 화 할 수 있게 하며, 자본주의 경제사회에 있어서의 융자의 매개 수단으로써의 중요한 역할을 하고 있다. 그러나 저당권의 존재를 공시하기 위해서는 등기 또는 등록이라는 특수한 방법을 필요로 하기 때문에 그러한 공시제도가 갖추어져 있지 않은 것은 저당권의 목적이 되지 못한다. 민법은 저당권의 목적이 될 수 있는 것을 부동산과 부동산물권에 한정하고 잇으나, 광업권, 어업권. 공장 및 광업재단, 선박 항공기, 자동차, 일정한 건설기계 등도 특별법에 의해 저당권의 목적이 될 수 있다.

 

저당권의 효력이 미치는 범위

 

- 부합물, 종물(등기유무 관계없이 효력 인정)

 

예외 - 타인의 정당한 권원에 의해서 부합된 물건, 저당권의 효력이 미치지 않는 것으로 약정 한때

 

 

- 과실(천연과실, 법정 과실) - 효력이 미치지 않는다

 

 예외 - 압류 후에는 효력이 미친다

 

 

 

 

 

토지, 건물 일괄 경매권

 

요건 :

 

 토지 저당권 설정 후 건물 신축

 토지 저당권 설정자가 신축한 건물

 

효과 :

 

 토지와 건물을 일괄하여 경매청구할 수 있다.

 건물 경락대금으로부터는 우선 변제받지 못한다.

 

 

토지 위에 저당권을 설정한 후에 그 저당 토지에 건물을 지었으나 경매 결과 토지 소유자와 건물 소유자가 다르게 되었더라도 건물 소유자에게는 법정지상권이 인정되지 않습니다. 왜냐하면 저당권의 설정 당시에 건물이 존재하고 있어야 하기 때문입니다.

따라서 토지의 매수인은 건물소유자에게 건물의 철거 내지 수거를 요구할 수 있게 됩니다. 이는 사회경제적으로 커다란 불이익이 오게 됩니다.

이에 민법 제365조에서는 "토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지 위에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다."

 

 

일괄 경매가 허용되지 않는 경우

 

저당권 설정자가 아닌 토지소유자나 저당권 설정자로부터 용익권을 취득하여 건물을 지은 경우 등은 토지/건물의 일괄 경매가 허용되지 않습니다.

 

또한 이러한 일괄경매권은 저당권자의 선택사항이지 의무사항은 아니므로 토지만의 경매를 신청할 수 있고 이 경우 토지만이 경매되더라도 매수인은 법정지상권의 제한을 받지 않습니다. 저당권의 목적인 토지만을 경매시켜도 충분히 피담보채권을 변제받을 수 있는 경우에도 일괄 경매권은 인정됩니다.

비록 토지/건물을 일괄경매하더라도 토지의 매각대금에서만 저당권자는 우선변제를 받을 수 있습니다.

(건물의 매각대금에서는 우선변제받지 못함)

 

저당권과 제3취득자 보호제도

 

제3취득자라 함은 담보물권이 설정되어 있는 물건에 대하여 소유권 또는 용익물권을 취득한 제3자를 말한다.

 

 즉 저당권(근저당권) 설정 이후에 소유권 이전등기를 한 소유자 또는 지상권, 전세권, 임차권 설정등기를 경료한 자를 말한다.

 

- 제3취득자 보호제도

 

담보물권이 실행되기 전에는 제3취득자는 목적물의 소유권을 취득하거나 용익 하는 데 아무런 제한도 받지 않는다.

그러나 담보물에 대하여 제3취득자가 있더라도 그 담보물권의 실행은 지장을 받지 않으므로 제3취득자는 채무자의 변제 여부에 따라 매우 불안정한 지위를 갖게 된다. 민법은 이와 같은 제3자의 불안한 지위를 보호하기 위해서 다음과 같은 규정을 두고 있다.

 

첫째, 제3취득자는 이해관계 있는 자이므로 채무자의 의사에 반하여 변제할 수 있음

 

둘째. 저당물을 취득한 제3취득자는 경매인이 될 수 있다.

 

셋째, 특히 저당 부동산에 대하여 소유권, 지상권 도는 전세권을 취득한 제3취득자는 저당권자에게 그 부동산으로

담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있음

 

넷째, 제3취득자는 변제하는데 정당한 이익을 가지는 자이므로, 변제를 하면 당연히 채권자를 대위하게 된다.

 

다섯째, 이 밖에 저당물의 제3취득자가 그 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 민법 제203조 제1항, 제2항의 규정에 따라 저당물의 경매대금에서 우선 상환을 받을 수 있다.

 

 

 

근저당권 - 채권최고금액과 실제 채권액의 일치 여부 확인

[ 根抵當權 ]

 

근저당권은 계속적인 거래로 발생하는 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 부동산에 설정하는 저당권을 말한다. 저당권과 달리 담보 채권은 장래에 증감, 변동하는 불특정 채권이므로 현재 채무가 없어도 저당권이 성립하며, 한번 성립한 채권이 변제되어도 차 순위의 저당권 순위가 승격하지 않는 점이 보통 저당권과 다르다.

 

저당권과 근저당권의 가장 큰 차이점은 저당권은 이미 확정된 채권을 담보하는 것인데 반해 근저당권은 채권최고액의 범위 내에서 계속적인 거래로 인한 증감 변동할 수 있다는 것이다. 따라서 근저당권을 설정할 때에는 채권의 최고액을 등기하여야 한다. 근저당권을 설정하기 위해서는 부동산 소유자의 인감증명, 근저당 설정계약서, 설정금액 등이 필요하다.

 

- 채권최고액의 명시

 

근저당의 설정을 위해서는 보통의 저당권 설정의 경우와 같이 물권적 합의와 등기가 있어야 하는데, 그 등기에는 근저당권이라는 취지를 밝히고 채권의 최고액을 명시해야 한다. 이경우, 최고액으로써 등기되는 것은 채권 원본만의 한도액이 아니라 이자를 포함하는 원리금의 한도액이다.

 

 

- 존속기간

 

근저당의 존속기간은 이를 반드시 등기할 필요는 없으며, 당사자의 자유이다. 그러나 등기를 한 경우에는 그 기간 만료 시를 결산기로 보아야 하므로 그 후에 발생한 채권은 근저당으로써 담보되지 않는다.

 

 

- 근저당권 요약정리

 

 

* 근저당권의 의의 및 특징

 

- 의의 : 계속적인 금전거래관계에서

           장래의 불특정 채권을 일정한 한도 내에서 담보하는 저당권

 

- 특질 : 장래 증감 변동하는 불특정 채권담보

           채권최고액 범위 내에서 담보(지연 배상 1년분 제한 없다)

           채무자 일시 소멸하더라도 결산기까지 근저당권 존속

 

 

* 근저당권의 성립

 

- 근저당권 설정계약 - 채권최고액 결정

- 근저당권 등기

 

   채권최고액을 반드시 등기

   근저당권 존속기간, 결산기는 반드시 등기할 사항이 아니다.

 

 

 

 

 

 

 

* 근저당권에 있어서 피담보채권의 확정시기

 

- 기본계약 종료 시

계속적 금전거래계약에서 정한 결산기 도래 시

기본계약 해지 시

 

- 경매신청 시

근저당권자 경매신청

다른 채권자 경매신청 시 - 경매개시 결정 있는 때

 

- 채무자 파산선고 시

 

 

 

오늘도 행복한 하루 보내세요.

 

 

 

오늘은 저당권  "항상 소멸주의 원칙에 대해서 알아보았습니다.

저당은 말소기준권리 기준이라는 것 ~~^^

 

행복한 하루 보내세요~~