실전경매 - 경매절차상 용익물권 , 법정지상권 문제

오늘은 실무경매 절차상 용익물권 , 법정지상권 문제에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

용익물권

 

타인의 물건을 일정 범위 내에서 사용, 수익 할 수 있는 물권으로 성질은 타물권, 제한물권이다. 종류에는 지상권(법정지상권), 지역권, 전세권이 있다. 경매절차상 용익물권의 특징은 선순위 용익물권은 매수인이 인수하는 사항이며, 대위변제의 가능성이 있고, 법정지상권 성립 여부의 불명확성이 잇고, 용익권자의 매수청구권 행사 가능성이 있다. 모든 용익물권은 소멸시효에 걸린다. 따라서 용익물권 성립 후 20년간 이를 행사하지 않으면 소멸한다.

 

*권리별 소멸시효기간

 

- 채권 : 일반채권 10년

           3년, 1년의 단기소멸시효 - 단기 소멸시효에 걸리는 채권이라도 판결이 확정되면 10년으로 연장

 

- 채권이외의 재산권 : 20년

 

- 소멸시효에 걸리지 않는 재산권 : 소유권, 상속권, 점유권, 물권적 청구권, 담보물권

 

 

지상권 - 토지에만 인정, 존속기간의 장기성

 

타인 소유의 토지에 건물, 공작물, 수목을 소유하기 위하여 토지를 사용하는 권리로 지상권의 특징은 토지소유자와 그 지상권의 목적물인 건물(수목, 공작물)의 소유자가 서로 다르다는 것이다.

 

 

 지상권의 존속기간

 - 당사자간 약정하는 경우

 

    최단기 기간 제한 - 견고한 건물, 수목 소유 목적 (30년 이상으로)

                          -  견고하지 않은 건물 소유 목적 (15년 이상으로)  

                          - 공작 물소유 목적 (5년 이상으로)

      [최단기 기간보다 짧게 정하는 때는 지상물의 종류나 구조에 따라 (최단기간 30, 15 , 5년)까지 당연 연장]

 

 

- 당자자간 약정하지 아니한 경우

 

   최단기 존속기간 (30, 15, 5년)을 존속기간으로 한다.

   (단, 구조나 종류를 정하지 아니 한 지상물의 존속기간은 15년)

 

지상권자의 지상권설정자에 대한 권리 - 계약갱신청구권 +지상물 매수청구권이 있다.

 

 

관습법이란?

 

 

사회생활상의 무의식적으로 반복되어 나타나는 행동양식인 관습을 바탕으로 형성되는 법이다. 제정법(制定法)이 정비됨에 따라 관습법의 역할은 줄어들었다고 할 수 있으나, 그래도 관습법은 불문법주의(不文法主義)의 국가에서는 물론이고 성문법주의(成文法主義)의 국가에서도 여전히 의의가 크다.

역사법학파에서는 관습법을 제1차적 법원(法源)이라고 하지만, 근대의 중앙집권적 체제, 자연법론과 법실증주의에서는 관습법을 법원으로 인정하지 않는다. 관습법은 생활에서의 관행을 통하여 성립하므로 규범과 사회적 사실이 일치하는 법의 가장 직접적인 형태로서 법원으로 인정될 수 있으며, 민법과 상법은 명문(明文)에 의하여 관습법을 법원으로 인정하고 있다(민법 제1조, 상법 제1조). 상대적으로 성문법이 발달하지 않은 국제법에서는 관습법이 중요한 법원이 된다.

관습법이 성립하기 위해서는 관습이 존재하고, 관습이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되지 않고, 법적 확신에 의하여 지지되어야 한다. 다만 법적 확신의 존재는 불분명한 것이므로 관습법의 존재는 결국 법원의 판결에 의하여 확인된다.

민사(民事)에 관하여 법률에 규정이 없으면 관습법에 따르게 되므로(민법 제1조) 관습법은 성문법에 대한 보충적 효력을 가진다. 그러나 상사(商事)에 관하여는 상관습법(商慣習法)이 민법에 우선하는 예외가 있다(상법 제1조). 그밖의 여러 경우에도 관습법의 변경적 효력을 인정하여야 한다는 견해가 유력하다. 국제법에서는 국제사법재판소의 규정이 분쟁의 해결을 위한 법원으로서 조약과 관습법을 순차로 열거하고 있으나(국제사법재판소규정 제38조), 조약과 관습법 사이에 효력의 우열은 없는 것으로 본다.

관습법으로는 분묘기지권(墳墓基地權)과 법정지상권(法定地上權), 명인방법(明認方法)에 의한 지상물(地上物)에 대한 권리변동, 양도담보(讓渡擔保)와 사실혼(事實婚) 등이 인정된다. 국제관습법으로는 우주공간을 규율하는 원칙, 심해저를 규율하는 원칙 등이 인정된다.

 

 

 

 

법정지상권 = "건물 있는 토지에 성립, 항상 인수주의"에 해당

 

법정지상권이란 당사자의 계약에 의하지 않고 법률의 규정에 의하여 당연히 성립하는 지상권이다.

 

당사자의 설정계약(設定契約)에 의하지 않고 법률의 규정에 의하여 당연히 인정되는 지상권이다. 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하는 결과 토지와 그 토지 위의 건물이 각각 다른 자에게 귀속하면서도 그 건물을 위한 토지의 사용·수익권(收益權)이 존재하지 않는 경우가 있게 된다. 이러한 경우에 그 토지 위의 건물을 위한 토지에 대한 잠재적인 용익관계를 현실적인 권리로 인정함으로써 토지와 그 토지 위의 건물과의 결합관계를 유지하여 사회경제적 이익을 도모하려는 데에 법정지상권 제도의 취지가 있다.

건물의 전세권(傳貰權)의 경우(민법 제305조), 저당권(抵當權)의 경우(366조), 가등기담보(假登記擔保) 등의 경우(가등기담보 등에 관한 법률 제10조), 입목(立木)의 경우(입목에 관한 법률 제6조), 관습법상의 경우 등이 있다. 경우에 따라 다소의 차이는 있으나, 어느 경우나 토지와 그 토지 위의 건물 또는 입목이 동일한 소유자에게 속하다가 토지와 그 토지 위의 건물 또는 입목의 소유자가 달라지게 되는 경우에 토지소유자가 그 토지 위의 건물 또는 입목의 소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.

법정지상권은 법률의 규정에 의한 물권변동(物權變動)의 경우로서 등기하지 않아도 발생하며, 법정지상권의 발생에 관한 규정은 강행규정(强行規定)으로서 당사자의 특약에 의하여도 그 발생을 배제할 수 없다. 법정지상권의 일반적 효력은 설정계약에 의한 지상권과 같으므로 존속기간 등은 특별한 규정이 없는 한 일반지상권에 준한다. 지료(地料)는 당사자의 협의가 성립되지 않으면 법원이 결정한다(민법 제305·366조 등).

 

 

 

법정지상권이 성립하는 예로는 (1) 토지와 그 지상의 건물이 동일 소유자에게 속하는 경우에,

㉮ 건물에 대하여서만 전세권을 설정한 후 토지소유자가 변경된 경우(민법 제305조 1항),

㉯ 어느 한쪽에만 저당권이 설정된 후 저당권의 실행으로 경매됨으로써 토지와 건물이 소유자가 다르게 된 경우(제366조 1항),

㉰ 토지 또는 건물의 한쪽에만 가등기담보권(假登記擔保權) · 양도담보권(讓渡擔保權) · 매도 담보권(賣渡擔保權)이 설정된 후, 이들 담보권의 실행(이른바 귀속 청산(歸屬淸算))으로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우(가등기담보 등에 관한법률 제10조)와  토지와 입목(立木)이 동일인에 속하고 있는 경우에 경매 기타의 사유로 토지와 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 된 경우(입목에 관한 법률 제6조)에는 건물이나 입목이 타인의 토지 위에 이유 없이 존재하게 되어 버리므로 철거(撤去) 혹은 수거(收去)하여야 하는 불합리한 일이 생긴다.

 

이 경우 민법은 건물이나 입목의 물권설정자(物權設定者)는 건물이나 입목을 위하여 그 토지에 지상권을 설정한 것으로 보고, 건물이나 입목을 철거 · 수거하지 않아도 되게 하였다. 그 지료(地料)는 당사자의 청구에 의하여 법원(法院)이 정한다(민법 제366조). 법정지상권은 서구 제국(西歐諸國)의 법제와는 달리 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급함으로써 일어나는 결함을 보완해 주는 제도이다.

 

 

 

 

저당권실행에 의한 법정지상권과 관습법상 법정지상권의 구별방법

 

 양자의 구별기준은 동일인 소유였던 토지와 건물이 달라지게 된 원인이 무엇인가이다. 즉, 임의경매 결과 달라진 경우라면 "저당권 실행에 의한 법정지상권" 문제이고, 임의경매가 아닌 매매, 증여 상속, 강제경매, 기타 원인에 의해 달라진 경우라면 "관습법상 법정지상권" 문제라고 보면 된다.

 

관습법상 법정지상권 이란?

 

 

관습법상 법정지상권이란 토지와 건물이 동일인에게 속하였다가 매매 기타 원인으로 토지와 건물 소유자가 달라지게 된 경우 그 건물을 철거한다는 등의 특약이 없는 한 건물소유자는 관습법에 의하여 등기 없이도 당연히 취득하는 지상권을 의미한다. 이는 판례가 관습법으로 인정한 것이다.

 

 

관습상의 법정지상권은 동일인의 소유이던 토지와 그 지상건물이 매매 기타 원인으로 인하여 각각 소유자를 달리하게 되었으나 그 건물을 철거한다는 등의 특약이 없으면 건물 소유자로 하여금 토지를 계속 사용하게 하려는 것이 당사자의 의사라고 보아 인정되는 것이므로 토지의 점유 · 사용에 관하여 당사자 사이에 약정이 있는 것으로 볼 수 있거나 토지 소유자가 건물의 처분권까지 함께 취득한 경우에는 관습상의 법정지상권을 인정할 까닭이 없다 할 것이어서, 미등기건물을 그 대지와 함께 매도하였다면 비록 매수인에게 그 대지에 관하여만 소유권이전등기가 경료되고 건물에 관하여는 등기가 경료되지 아니하여 형식적으로 대지와 건물이 그 소유 명의자를 달리하게 되었다 하더라도 매도인에게 관습상의 법정지상권을 인정할 이유가 없다(대법원 2002. 6. 20. 선고 2002다9660 전원합의체 판결).

 

 

 

경매절차상 법정지상권 문제

 

- 법정지상권은 그 성립순서에 관계없이 항상 매수인 인수사항이다.

 

- 법정지상권은 등기 없이 인정되기 때문에 그 성립 여부에 대한 판단이 어렵다.

 

- 경매실무상 법정지상권이 문제되는 경우는 대지만의 경매 사건에서 지상에 입찰 외 건물이 소재하는 경우와

   대지를 제외한 지상건물만이 경매되는 경우에 발생하게 된다.

 

- 지상에 공사 중단 상태에 있는 대지만의 경매사건의 경우 유치권 문제와 법정지상권 문제가 동시에 개일 될 수 있다.

 

- 법정지상권 성립여지 잇는 경매물건에 입찰 시 그 성립 여부에 대한 판단과 함께 낙찰 후 대책에 대한 충분한 사전

   검토가 필요하다.

 

 

 

 

 

 

법정지상권 경매물건에 대한 접근 방법

 

- 법정지상권이 성립한다 해서 항상 불리한 것이 아니고, 성립하지 않는다 해서 반드시 유리한 것만도 아니다.

 

- 대지만의 경매사건인 경우 공시지가 수준이 높은 물건이 유리하다.

 

- 건물만의 경매사건의 경우 수익성이 높은 건물이 유리하다.

 

이상 법정지상권에 관한 보다 자세한 내용과 입찰전략에 대하여는 법정지상권 부분에서 자세히 설명하기로 한다.

 

 

 

비 오늘 화요일이네요..

행복한 하루 보내세요.

 

 

오늘은 경매절차상 용익물권 , 법정지상권 문제에 대해서 알아보았습니다.

용익물권과 법정지상권 알고 보면 그리 어려운것도 아닙니다..

 

행복한 하루 보내세요~~