실전 경매 - 주택임차인 보호 주요제도와 사례연구(대항요건, 주민등록,대항력, 실전사례)

오늘은 실전경매에서 주택임차인 보호 주요제도와 사례연구(대항요건, 주민등록,대항력, 실전사례)에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

주택임대차보호법

 

 

 

국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 법률(법률 제12989호).

국민의 주거생활의 안정을 보장할 목적으로 1981년 처음 제정된 이후, 2015년 1월 6일 법률 제12989호까지 17차례 개정이 있었다.

민법의 전세권이나 임대차계약의 규정들이 현실과 유리된 면이 있으므로 경제적 약자인 임차권자의 권리를 현행 민법으로써 보호하기 어려운 면을 보완하기 위한 취지에서 제정된 특별법이다.

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대해서도 효력이 생긴다(3조 1항). 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(3조 4항).

주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자, 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 이 경우 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다(3조의 2).

임대의 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보고, 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장하여 임대를 종료할 수 있다(4조). 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 2기(期)의 차임액(차임액)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다(6조). 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.(6조의 2)

임대차가 종료하였으나 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임대인의 협력없이 임차주택을 관할하는 법원에 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 임차권등기명령이 결정되어 임차권등기를 한 임차인은 이사를 하거나 주민등록을 옮기더라도 기존에 보유하고 있던 대항력과 우선변제권이 유지된다. 임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다(3조의 3).

이 법은 강행규정으로, 이 법에 위반된 임대차 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다(10조).

본문 31조와 부칙으로 구성되었으며, 하위법령으로 주택임대차보호법시행령이 있다.

 

 

 

 

임차인의 대항요건과 주민등록

 

- 임차인의 대항요건 : 점유(인도)  + 전입신고

 

- 주택 임차인은 등기 없이도 주택의 인도와 주민등록만으로 대항력 취득

 

- 주택임차인의 대항력은 주민등록 전입신고일 다음날부터 발생

 

 

 

 

 

 

대항력 [ 對抗力 ]이란?

 

이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력.

 

대항요건(對抗要件)을 구비함으로써 발생한다. 대항요건을 구비하지 못한 경우에는 당사자 사이에는 법률효과(法律效果)가 발생하였더라도 제3자에 대하여는 그 법률효과를 주장할 수 없으나, 대항요건을 구비한 경우에는 당사자 사이의 법률효과를 제3자에 대하여도 주장할 수 있게 된다.

부동산임대차(不動産賃貸借)의 경우에 임차인은 임대차목적물의 양수인에 대하여 임차권을 가지고 대항할 수 없으나, 그 임차권이 등기(登記)된 경우에는 양수인에 대하여 임차권을 가지고 대항할 수 있는 것이 그 예이다. 그러나 대항력이 없다고 하여도 곧 그것은 제3자에 대한 관계에서 아무런 효력이 없다는 것을 의미하지는 않는다. 대항력을 갖지 못한 경우에 당사자는 그 법률효과를 제3자에 대하여 주장할 수 없더라도, 제3자가 스스로 그 법률효과를 인정하는 것은 무방하다고 본다.

 

확정일자란?

 

확정일자란 법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이 때 그 날짜를 의미한다.

주택임차인이 임차 주택의 보증금에 대하여 제3자에게 대항력을 갖게 하기위해서는 전세권을 설정해야 하는데 경제적 약자인 임차인이 임대인이 꺼리고 있는 전세권 등기를 요구하기 어려운 실정을 감안하여 입주와 전입신고를 한 임차인이 확정일자를 받으면 경매 때 우선순위 배당에 참가하여
후순위 담보물권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있도록 한 제도이다.

이는 주택임대차보호법 제3조의2에 명시되어 있는 것으로 임대차계약 문서가 특정 날짜에 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위해 만들어진 서류상으로 존재하는 것이다.

확정일자를 받을 수 있는 방법은 임대차계약서에 공증기관에서 확정일자인을 찍어 주는 방법, 임대차계약서에 법원·등기소의 공무원 또는 읍 면 동사무소에서 확정일자인을 찍어주는 방법 등이 있다.

일반적으로 가장 많이 이용하는 방법은 읍, 면, 동사무소에서 확정일자인을 받는 것으로 이것은 주민등록 전입신고를 하면 동시에 확정일자를 받을 수 있어 가장 손쉬운 방법이다.

임대차계약서의 확정일자는 임대인의 동의 없이 임차인 또는 계약서 소지인이 언제든지 계약서 원본을 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있다.

확정일자를 받지 않으면 법적 대항력이 없어 선순위 근저당 설정 등이 있는 경우 경매 등의 상황 발생시 임대보증금을 보호받지 못한다.

즉, 확정일자와 입주 및 전입신고를 마친 주택임차인은 임대주택에 관한 경매절차의 환가대금에서 자기 확정일자보다 늦은 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다.(주택임대차보호법 제3조의2 제1항)

이 우선변제권은 주택의 인도(입주), 주민등록의 전입, 확정일자라는 세가지 요건을 모두 갖추어야 되고 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해진다.

확정일자순위에 따른 우선변제적 효력은 주택임대차보호법이 인정하는 특수한 효력이므로 주택이외의 상가에 대하여는 이러한 효력이 인정되지 않았으며, 2002년 11월부터 상가건물임대차보호법에 따라 상가도 확정일자 효력을 인정받게 되었다.

 

 

* 대항력의 내용

 

-임차주택의 양수인에 대하여 계약기간 중 거주할 수 있는 권리와 임대기간 만료 시 양수인으로부터 보증금을

   반환받을때까지 임차주택을 비워주지 않아도 된다는 것을 의미

 

- 양수인에는 매매, 증여, 상속, 경매, 공매뿐만 아니라 미등기 무허가 건물의 소유권을 사실상 양수한 경우도 포함되나

   양도담보에 의한 권리취득은 해당되지 않는다.

 

- 대항력이 있으면 임대인의 지위가 양수인에게 당연  승계 됨으로 임차인은 양수인에 대하여만 임대보증금

   반환청구를 할 수 있다.

 

 

 

 

 

실전 사례 1)  임차인의 동거가족만 전입신고를 한 경우에도 대항력이 인정되는가?

 

- 임차인은 대항요건을 구비한 것으로 본다.

 

 왜냐하면 임차인의 처, 자녀 등 임차인 본인과 가정공동생활을 영위하는 가족 중 일부만 주민등록전입신고를 하여도 주택임대차보호법상의 대항요건인 주민등록을 마친 것으로 볼 수 있기 때문이다.

 

 

 

 

실전 사례 2) 임차인이 지번착오로 주민등록 전입신고를 잘못한 경우 보호대상이 되는가?

 

- 현재 상태로 보호받을 수 없다.

 

 그 이유는 임차인이 착오로 전입신고를 잘못하여 다른 지번에 주민등록이 된 경우에는 주민등록이 실제 지번과 불일치하여 주택임대차보호법상의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없기 때문이다. 따라서 임차인은 제3자가 임차주택을 양수받거나 근저당권, 가압류압류의 등기가 되기 전에 실제 지번에 맞도록 주민등록을 신속하게 정정하여야만 하고, 정정한 때부터 비로소 보호를 받을 수 있다.

 

 

 

실전 사례 3) 다세대주택의 실제 동 표시가 공부상 표시와 다른 경우 보호대상이 되는가?

 

- 보호받을 수 없다.

 

 예컨대, 실제 동 표시가 "라 동"인 신축다세대주택 101호를 임차하여 사전입주하면서 주민등록전입신고도 "라동 101호"로 마쳤는데 준공검사 후 건축물대장이 작성되면서 "가 동"으로 등재되고 그에 따라 등기기록도 "가동 101호"로 소유권보전등기 됨으로써 주민등록이 공부상의 동 표시와 불일치하게 된 경우이다. 집합건물인 공동주택에 전입신고 하엿으나 주민등록이 공부상의 동 표시와 일치하지 않는 경우 이는 주택임대차보호법이 요구하는 유효한공시방법인 주민등록에 해당하지 않기 때문이다. 따라서 임차인은 주민등록을 공부상 동 표시인 "가 동 101호"로 정정하여야  그 때부터 비로소 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다.

 

 

 

실전 사례 4) 지번만 있고 "동, 호수" 표시가 없는 다세대주택을 임차한 경우 보호대상이 되는가?

 

- 보호받을 수 없다.

 

 왜냐하면 주민등록법 시행령 제9조 제3항은 다세대주택과 같은 공동주택의 경우에는 지번 다음에 공동주택의 "동, 호수"를 기재하도록 규정하고 잇고, 주민등록에 동, 호수를 기재하지 않으면 제3자의 입장에서 임차인이 그 다세대주택의 몇동 몇호에 주소를 가지고 있는지 여부를 알 수 없기 때문이다.

 

 

 

실전 사례 5) 두 필지위에 축조된 다가구용 단독주택의 하나의 지번에만 전입신고를 한 경우 보호대상이 되는가?

 

- 보호받을 수 있다.

 

왜냐하면 건축법 제2조 제1항 제1호, 동법시행령 제3조 제1항은 하나의 건무링 2필지 이상에 걸쳐 건축된 경우에는 이를 하나의 대지로 보도록 규정하고 잇고, 행정관서에서도 위와 같은 경우에 주민등록상 한 필지의 지번만을 기재하고 잇으므로 주택의 대지인 여러 필지 지번 중 하나만 기재한 주민등록도 유효한 공시방법이라고 할 수 있기 때문이다.

 

 

행복한 하루되세요.

 

 

 

오늘은 주택임차인 보호 주요제도와 사례연구(대항요건, 주민등록,대항력, 실전사례)에 대해서 알아보았습니다.

 

행복한 하루 보내세요~~