실전경매 - 특히 주의해야 할 상가경매물건 (위법건축물, 건물만의 경매, 아파트단지내 상가물건, 상권확인)

오늘은 실전경매에 특히 주의해야 할 상가 경매물건에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

위법이란?

위법이라 함은 형식적으로는 제정법규에 위반하는 것을 의미하나, 실질적으로는 그 법규의 배후에 있는 실정법질서 전체 및 사회상규(常規)에 위반하는 경우도 포함시켜 말한다. 예컨대, 법의 일반원칙, 법의 이념, 선량한 풍속 기타 사회질서, 조리 등에 위반하는 경우도 위법이 되는 것과 같다. 어떤 경우에 위법이 되는가의 판단기준은 각 법규의 규정과 그 나라의 실정법 질서 전체 및 사회상규에 따라 결정되는 문제이다.

 

위법에 대한 효과는 각 법에 따라 다르다. 형법상으로는 형벌이라는 효과가 발생하고, 민법상으로는 불법행위로서 손해배상청구권 ·계약해제권 등이 발생하며, 행정법상으로는 행정행위의 무효 ·취소의 원인이 되고 행정소송의 대상이 되며, 헌법상으로는 탄핵사유 ·불신임결의의 사유 등이 되는 것과 같다. 형법상으로는 죄형법정주의에 따라 어떠한 행위가 위법한 행위가 되는가를 미리 법률로써 명문으로 규정하여야 하며, 따라서 특별한 위법성 조각사유가 규정되어 있지 않는 한 구성요건에 해당하는 행위는 원칙적으로 위법한 행위가 된다.

행정법상으로도 행정법규에 유형적으로 규정되어 있는 바에 따라 위법성을 확정할 수가 있다. 이에 대하여 민법상의 불법행위의 태양(態樣)은 천차만태이기 때문에 그 모두를 구성요건으로 열거 ·규정할 수 없으므로 실질적으로 타인의 권리를 침해하거나 손해를 발생케 한 경우에는 특별한 위법성 조각사유가 없는 한 항상 위법성이 인정되도록 포괄적 규정을 두고 있다.

 

 

- 위법건축물인 상가

 

 원상복구 가능성 여부와 이행강제금 확인이 중요하다.

 

 

 

 

1. 위반건축물의 위반내용

 

- 건축법(제80조) 규정을 위반한 건축물로써 건축물대장상에 위법건축물로 등재된 건물을 말한다.

위법건축물의 위반내용에는 건폐율 또는 용적률 위반, 용도변경 위반, 주차장법 위반 등이 있으나 실무상 용도변경(무단용도변경) 위반이 가장 많다.

 

2. 위반건축물에 대한 당국의 조치

 

- 원상복구명령처분이 내려지고, 이를 이행하지 않으면 매년 2회 이내의 이행 강제금이 부과된다.

특히 위법상가건물의 경우 행정청으로부터 받아야 하는 각종 인허가를 받을 수 없는 관계로 영업이 불가능하게 된다.

 

3. 위법상가 입찰전략

 

- 입찰에 앞서 먼저 원상복구의 가능성 여부와 이에 필요한 기간 및 비용을 산정해 본 후 현재 부과된 이행강제금 액수와 미납된 이행강제금을 확인한 후 입찰 여부 및 정정 입찰가를 정해야 할 것이다.

 

4. 미납된 이행강제금은 낙찰자 책임이 아니다.

 

- 전 소유자 상태에서 미납된 이행강제금은 낙찰자가 인수할 사항이 아니다(이행강제금의 원인제공자부담원칙). 다만, 대금납부 이후에 부과되는 이행강제금은 낙찰자가 납부하여야 한다.

 

 

 

행정소송

 

 

행정법규의 적용에 관련된 분쟁이 있는 경우에 당사자의 불복제기에 의거하여 정식의 소송절차에 따라 판정하는 소송.

보통 행정소송이라 할 때에는 행정법규의 정당한 적용과 개인의 권리구제를 목적으로 하는 주관적 소송(主觀的訴訟)을 의미하며, 한국의 행정소송법이 규정하는 항고소송(抗告訴訟)과 당사자소송(當事者訴訟)이 이에 해당한다.

그 밖에 행정법규의 정당한 적용만을 목적으로 하고 권리구제와는 상관없는 객관적 소송(客觀的訴訟)도 행정소송에 속하는데, 민중소송(民衆訴訟)이나 기관소송(機關訴訟)이 이에 해당한다. 그러나 이들은 국가나 자치단체의 기관의 위법행위 또는 기관 상호간의 권한쟁의(權限爭議)에 대하여 법률에 특별한 규정이 있는 경우에만 제기할 수 있다.

행정소송은 행정법규의 적용에 관련된 분쟁(공법상 분쟁)의 판정을 목적으로 하는 점에서, 국가의 형벌권 발동을 위한 소송절차인 형사소송(刑事訴訟)이나 사법상(私法上)의 권리관계에 관한 분쟁의 판정을 목적으로 하는 민사소송(民事訴訟)과 구별된다. 또, 독립한 판정기관에 의한 신중한 소송절차를 거쳐 행하여지는 정식쟁송(正式爭訟)인 점에서 약식쟁송에 불과한 행정심판과 구별된다.

 

행정소송의 본질은 행정법규의 적용(행정목적의 실현)이라는 면을 중시하면 행정작용(行政作用)으로 보게 되고, 독립한 기관에 의한 정식소송절차를 거치는 법률적 분쟁(法律的紛爭)의 해결(권리구제)이라는 면을 중시하면 사법작용(司法作用)으로 이해하게 된다. 대체로 프랑스·독일 등 행정재판제도(行政裁判制度)를 가진 나라에서는 행정소송을 초기에는 행정작용으로 이해하다가, 차차 사법작용으로 이해하는 과정을 거쳤다.

 

원래 행정소송은 프랑스·독일·일본과 같은 대륙법계 국가들에서 일반사법재판소(一般司法裁判所)와는 별개의 행정재판소가 행하는 행정재판을 의미하였으나(행정국가주의·행정제도국가주의), 영국·미국과 같은 ‘코먼 로’ 국가들은 법 앞의 평등원리에 입각하여 개인이나 국가(행정권)나 똑같이 일반사법재판소인 ‘코먼 로 코트’의 재판을 받고, 국가사건만을 다루는 행정재판제도를 가지지 않았다(사법국가주의·사법제도국가주의).

그러나 20세기에 들어와서 영·미 사회에도 현대적 사회·경제 문제의 해결을 위하여 입법·사법·행정 3권을 통합적으로 행사하는 행정위원회 제도가 발전하게 되었다. 이에 수반하여 각종 행정심판기관이 발달함에 따라, 행정심판 또는 행정절차(行政節次)에 대한 사법적 통제(司法的統制)가 확립되기에 이르렀다. 이것을 명칭상으로는 비록 행정소송이라 부르지 않지만, 실질적으로는 행정소송으로 이해할 수 있을 것이다.

 

한국에서는 명령·규칙·처분에 대한 대법원의 최종적인 구체적 심사권을 규정하고 있는 헌법 107조 2 항에 의거한 행정소송법이 행정사건의 제1심수소법원을 행정법원으로 하고, 상급심을 사법법원의 관할로 하고 있는 점에서, 영·미법계의 사법국가주의를 일부 채택하였다고 할 수 있다. 그러나 행정소송의 특수성에 비추어 민사소송법에 대한 여러 특례를 규정하고 있어 그 한도 안에서는 과거와 같은 행정국가주의적인 특색을 온존(溫存)하고 있다고 할 수 있다.

 

 

 

 

그러한 특례는,

 

① 항고소송의 피고를 국가나 지방자치단체 자신으로 하지 아니하고 그 기관인 처분청으로 하였고(13조),

② 제1심수소법원을 피고의 소재지를 관할하는 행정법원의 관할로 하여 민사소송과 달리 하고 있는 것(9조 1항),

③ 취소소송은 처분 등이 있음을 안 날부터 90일 이내, 처분 등이 있은 날부터 1년 이내 등 단기제소기간의 규정을 둔 것(20조),

④ 직권심리주의를 채택하여 민사소송의 변론주의·처분권주의에 대한 예외를 인정한 것(26조) 등인데, 이는 행정소송의 공익성 때문이라 할 수 있다.

 

항고소송이 제기되면 독일의 경우처럼 계쟁처분의 집행이 정지되는 것을 원칙으로 하는 예도 있으나, 한국에서는 집행부정지(執行不停止)를 원칙으로 하고 공공복리를 해치지 않는 한도 내에서 원고의 권리보전을 위하여 예외적으로 집행정지결정을 할 수 있도록 하였다.

 

원고의 청구가 이유 있는 경우, 즉 처분이 위법하다고 인정되는 경우에도, 공공복리의 견지에서 원고의 청구를 기각할 수 있는 경우를 인정하는 이른바 사정판결제도(事情判決制度)를 채택하고 있다(28조 1항). 또한 행정소송의 확정판결은 관계행정청을 기속한다는 명문의 규정을 두었는데, 이는 행정소송의 판결에 인정된 특유한 효력으로서 실질적인 기판력의 주관적 범위의 확대라고 할 수 있을 것이다. 이와 같은 특례규정들이 없는 경우에는 행정소송에 대하여서도 일반민사소송과 같이 법원조직법이나 민사소송법이 적용되게 되어 있다(8조 2항).

 

한국 법원의 전통적인 태도는 행정기관에 대하여 일정한 행정처분을 하라고 명하는 이행판결이나, 일정한 행정처분을 스스로 하는 것과 마찬가지인 적극적 형성판결을 하지 못하는 것으로 생각하여 왔다. 그러나 앞으로는 독일의 행정재판제도에서 볼 수 있는 바와 같은 의무화 소송(義務化訴訟)이라든가, 영·미에서 볼 수 있는 직무집행명령소송(職務執行命令訴訟)과 같은 것도 인정하는 동시에 소익(訴益)의 확대를 도모하여야 한다는 의견이 점차 많아지고 있다.

 

 

 

- 건물만의 경매되는 상가

 

법정지상권 성립여부와 부담하게 될 지료 수준이 중요하다.

 

1. 법정지상권이 성립되는 경우

 

- 경매대급납부일로부터 최대 30년간 건물을 철거당할 염려는 없으나, 지료는 부담해야 되기 때문에 당해 상가로부터 얻을 수 있는 수익과 지급해야 할 지료를 비교 분석하여 입찰 여부를 결정하여야 할 것이다. 지급해야 할 지료는 현재의 지료뿐만 아니라 장래에 지급하게 될 지료까지 종합적으로 분석 예측할 필요가 있다.

 

 

2. 법정지상권이 성립되지 않는 경우

 

- 토지소유자로부터 "지상건물철거 및 토지인도 청구" 소송을 당할 염려가 있고, 당장 철거는 되지 않더라도 지료 지급의무를 부담하게 될 것이기에 입찰에 신중을 기할 필요가 있다.

다만, 지급할 지료보다 상가에서 얻을 수 잇는 수익이 클 것이 확실하다면 입찰에 참여할 필요가 있다.

 

3. 건물만의 경매 상가 입찰시 주의 사항

 

- 법정지상권성립여부를 철저히 분석할 것

- 상가에서 얻을 수 있는 임대료수익, 영업이익을 면밀히 예측할 것

- 지료증액에 따른 부담 증가 시 대책을 충분히 세울 것

- 상가건물의 노후도 등 현황을 정밀하게 분석할 것

 

 

 

 

- 아파트단지 내 상가 경매물건

 

 업종변경 가능성 여부에 대한 사전 확인이 중요하다.

 

1. 아파트 단지의 세대구성 현황조사

 

- 단지의 규모, 세대구성 현황 등에 대한 분석이 선행되어야 한다.

단지의 규모는 최소 500세대 이상이어야 하고, 세대구성은 30, 40대가 주를 이루는 중, 소형 아파트 단지가 소비성이 강하기 때문이다.

 

2. 주변 상권 형성 상태 점검

 

- 아파트 단지 인근에 대형마트나 백화점 등이 없고 주변에 근린상권이 미비한 지역이 유리하다. 단지 내 상가 중에서도 생활밀착형 업종에 유리한 상가를 선택하는 것이 유리하다.

 

 

 

 

3. 업종변경 가능성 여부 확인

 

- 단지 내 상가의 경우 자치규약에 따라 상가별 업종이 정해져 있는 경우가 대부분이다. 상가 자치규약은 단지 내 상인들 간 과다경쟁을 방지하기 위한 일종의 약정서이기 때문에 상인들 간에는 이를 준수할 의무가 있는 강제력 잇는 계약이라는 것이 대법원 판례의 내용이다.

따라서 단지 내 상가 경매 입찰에 참여하기에 앞서 낙찰 후 용도변경이 가능한지 여부를 상가 관리사무소를 방문하여 확인한 후 입찰 여부를 결정하여야 할 것이다.

 

 

오늘은 특히 주의해야 할 상가경매물건에 대해서 알아보았습니다.

업무에 많이 참고 하셨으면 합니다.

 

행복한 하루 보내세요~~