실전경매 - 반드시 확인해야 할 공법상 규제사항

오늘은 실전경매에 반드시 확인해야 할 공법상 규제사항에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

공법의 의미

 

공법(公法)은 개인과 국가 간 또는 국가 기관 간의 공적인 생활 관계를 규율하는 법이다.

 

공법의 특징

• 공법은 세금, 선거, 병역, 관공서의 행정 업무처럼 국가나 공공 단체 등이 공권력1)을 행사하는 것과 관련된 내용을 규정한다.
• 공법은 국가를 통치하는 중요한 수단으로서, 그 중요성이 전통적으로 강조되었다.

 

공법의 종류

헌법
헌법은 국민의 권리와 의무, 국가의 통치 구조, 국가 기관의 구성 원리, 국가가 지향해야 할 목표와 원리 등을 규정한 국가의 최고법이다.

 

 

 

대한민국 제헌 헌법

 

형법
형법은 범죄의 종류와 형벌에 대해 정해 놓은 법으로서, 공공질서를 유지하고 국민을 보호한다. 형법은 가장 오래된 공법이다.

 

 

 

제정 형법 초안

3) 행정법
행정법은 행정 기관의 조직과 작용 및 행정으로 인해 침해당한 국민의 권리 구제 방법을 정해 놓은 법이다.

4) 소송법
소송법은 재판의 절차와 방법을 규정하는 법이다.
예) 형사 소송법, 민사 소송법

5) 기타
그 외 공법으로는 세법, 선거법, 병역법 등이 있다.

 

 

 

 

사법상 제 권리 분석

 

(근) 저당, 가압류 등 기준 권리를 중심으로 소멸, 인수 여부, 대위변제, 경매 취하 가능성 여부 등에 대한 분석이 사법상 권리분석의 핵심이다.

 

 

 

 

공법상 제규제 분석

 

공법상 행위제한은 항상 매수인 인수사항이다. 따라서 경매부동산에 대한 구체적 규제내용을 정확하게 파악하는 것이 공법상 규제분석의 핵심이다.

 

 

 

 

 

반드시 확인해야 할 공법상 규제사항

 

사법상 권리분석이 주로 완전한 소유권을 취득하기 위한 분석임에 반하여, 공법상 규제분석은 낙찰받은 부동산을 이용, 개발을 통해 그 가치를 높이는데 장애가 되는 각종 규제사항을 분석하는 것이다.

 

즉 사법상 권리분석이 부동산을 지키기 위한 분석이라면, 공법상 규제분석은 부동산을 키우기 위한 분석이라 할 수 있다.

경매절차에서 특히 공법상 규제분석이 중요한 이유는 사법상권리관계는 경매 매각이 되면 대부분 소멸하게 되나, 공법상 규제는 그 성립 순위에 관계없이 항상 매수인 인수사항이 되기 때문이다.

 

일반적으로 아파트, 상가 경매의 경우 공법상 규제분석보다 사법상 권리분석이 중요하나, 토지, 농지, 임야, 기존 단독주택경매물건인 경우에는 용도지역, 지목, 도로 등에 관한 공법상 규제분석이 경매 성공 여부를 결정하는 관건이 된다.

 

 

용도지역. 지구 . 구역 분석

 

용도지역에 따라 건축할 수 있는 건축물의 종류 및 규모와 개발 가능성 여부가 결정된다.

 

 

지목의 종류 분석

 

건축 가능 행위, 전용허가 여부, 지목변경 여부, 농지취득 자격증명 제출 여부 등이 결정된다.

 

 

도로 관계 분석

 

건축 인, 허가 관계, 도로에 저촉, 접도구역에 저촉여부에 따라 토지의 활용도와 가격 수준이 결정된다.

 

 

 

경매절차도

 

 

 

 

 

 

 

공법상계약

 

 

협의의 의미는 국가 또는 공공단체와 사인간의 합의로 공법상 법률관계를 발생시키는 계약을 공법상 계약이라 한다. 행정법상 행정계약은 행정주체 상호간 또는 행정주체와 국민 사이에 행정목적을 수행하기 위하여 체결하는 계약을 말한다. 계약의 내용상 공법적 효과의 발생을 목적으로 하는 공법상 계약과 사법적 효과의 발생을 목적으로 하는 사법상 계약이 포함된다는 견해가 많다. 토지수용을 위한 계약이 그 예다.

 

 

 

 사법의 의미

사법(私法)은 개인과 개인 사이의 사적인 관계를 규율하는 법이다.

 

사법의 특징

• 사법은 결혼, 출생, 사망, 거래 등 일상생활에 관한 내용을 규정하여 사람들 사이에서 발생할 수 있는 갈등을 예방하고 해결하는 역할을 한다.
• 개인의 자유와 권리를 중요시했던 근대 이후부터 강조되었다.

 

 

사법의 종류

 

1) 민법
민법은 개인 간의 재산 관계나 가족생활 등을 규정한 법으로, 재산권, 계약, 손해 배상1), 약혼, 혼인, 친족, 유언2), 상속3) 등에 관한 내용을 다룬다. 민법은 가족생활을 유지하고 개인의 재산권을 보호하는 역할을 한다.

민법제826조 ① 부부는 동거하며 서로 부양하고 협조해야 한다.

 

 

 

 상법

 

상법은 개인이나 기업 간의 경제생활 관계를 규정한 법이다.

 

상법제4조 자기명의로 상행위를 하는 자를 상인이라 한다.

 

 

 오늘날의 사법 관계

오늘날 민주 국가에서 개인은 자신의 의사에 따라 법률 관계를 자유롭게 형성할 수 있다. 국가는 개인이 형성한 법률 관계를 보호하고, 개인의 사법적 행위에 원칙적으로 간섭하지 않는다.

 

 

 

행정행위란?

 

행정권의 작용으로서 행해지는 구체적인 행위.

행정행위는 실정법상의 용어가 아닌 행정법학상에서 발달된 학문상의 용어이므로 학자에 따라 반드시 일치하지 않는다.

광의로는 행정주체의 공법행위(公法行爲)뿐만 아니라 사법적 사실행위(私法的事實行爲)까지 의미하지만, 일반적으로 행정주체가 하는 행위 중 공사(工事)의 집행과 같은 사실상(事實上)의 행위, 규제(規制)의 제정과 같은 입법적 행위(立法的行爲) 및 사법상(私法上)의 행위를 제외하고 구체적인 경우에 행해지는 공법상(公法上)의 행위를 의미한다.

그러나 일반적으로는 협의의 행정행위, 즉 행정주체가 법 아래서 구체적 사실에 관한 법집행으로 행하는 권력적 단독행위인 공법행위를 의미하는 것으로 간주되는 것이 통설이다. 이러한 협의의 행정행위는 법령상에서 사용되는 행정처분과 같은 뜻으로 사용된다.

 

행정행위는 법적 근거를 바탕으로 적법타당하게 이루어져야 하며, 개인의 권리와 이익을 침해하는 하자(瑕疵)있는 행정행위는 행정쟁송의 대상이 된다. 행정행위는 여러 기준으로 나눌 수 있는데, 대표적인 것은 다음과 같다.

 

첫째, 법률행위적 행정행위로서 명령적(命令的) 행정행위와 형성적(形成的) 행정행위가 있다. 명령적 행정행위는 국민에게 의무를 명하거나 또는 그 의무를 면제하는 행정행위로서, 하명(下命) 및 허가와 면제가 이에 속한다. 형성적 행정행위는 국민에게 특정한 권리, 능력, 포괄적 법률관계, 기타 법률상의 힘을 발생 ·변경 ·소멸시키는 행정행위로서, 특허와 인가 및 박권(剝權)이 속한다.

 

둘째, 준법률행위적 행정행위로서, 확인 ·공증 ·통지 ·수리행위 등이 있다. 확인은 특정한 사실 또는 법률관계에 있어서 공적 권위로서 그의 정부(正否) 또는 존부(存否)를 확인하는 행위이다. 공증(公證)은 특정한 사실 또는 법률관계의 존부를 증명하는 행정행위이다. 통지는 특정한 사실을 특정인 또는 불특정 다수인에 대하여 알리는 행정행위이다. 수리(受理)는 행정주체가 행정객체의 행위를 유효한 것으로 받아들이는 행정행위이다.

 

 

 

 

오늘은 반드시 확인해야 할 공법상 규제사항에 대해서 알아보았습니다.

공법만 잘해도 돈을 번다고 했습니다.

 

행복한 하루 보내세요~~