실전경매 - 부동산 경매 권리분석의 출발점

오늘은 실전경매 부동산 경매 권리분석의 출발점에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

경매란?

 

 

채권자의 신청에 따라 법원이 하는 강제집행의 한 방법으로 부동산을 매각하는 절차에 따라 최고 가격을 제시한 자에게 파는 방법을 말한다. 강제집행의 방법은 강제경매와 강제관리가 있으며, 채권자는 강제경매, 강제관리 혹은 이 두 가지 방법을 함께 사용하여 집행하게 할 수 있다.

 

집행은 부동산이 있는 곳의 지방법원이 관할하며, 만일 부동산이 여러 지방법원의 관할구역에 있는 때에는 각 지방법원에 관할권이 있다. 이 경우 법원이 필요하다고 인정한 때에는 사건을 다른 관할 지방법원으로 이송할 수 있다.

경매는 집행 주체에 따라 국가기관이 주체가 되는 공경매와 개인이 주체가 되는 사경매로 나눌 수 있는데, 채권자가 채무자로부터 돌려받지 못한 자신의 채권을 회수할 목적으로 법원에 매각을 신청하면 법원이 입찰을 하여 채무자의 물건을 매각한 후 그 매각대금으로 채권자의 채권을 충당하는 법원경매가 공경매의 대표적인 예다. 그리고 집행권원의 필요여부에 따라 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있다.

 

임의경매는 채권자가 채무자로부터 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매이므로 집행권원이 필요 없는 반면, 강제경매는 실행할 담보가 없는 경우로서 법원의 집행권원을 부여받아야 경매할 수 있다.

 

임의경매에서는 경매절차가 완료되어 매수인이 소유권을 취득했더라도 경매개시결정 전부터 저당권 등의 담보권이 없거나 무효였다면 매수인의 소유권 취득은 무효가 되지만, 강제경매에서는 집행권원에 표시된 권리가 처음부터 없었거나 무효였다 하더라도 매수인의 소유권 취득은 유효하다.

 

근거법은 민사집행법이다.

 

 

자산유동화에 관한 법률

 

금융기관과 일반기업의 자금조달을 원활하게 하여 재무구조의 건전성을 높이고 장기적인 주택자금의 안정적인 공급을 통하여 주택금융기반을 확충하기 위하여 자산유동화에 관한 제도를 확립하며, 자산유동화에 의하여 발행되는 유동화증권에 투자한 투자자를 보호함으로써 국민경제의 건전한 발전에 기여함을 목적으로 1998년 9월 16일 제정된 법률을 말한다. 우리나라의 외환위기(IMF, 1997) 이후 부동산경기의 침체, 주택건설사업자의 대량도산 등으로 인하여 금융기관이 채권 확보의 어려움을 경험하였고, 이러한 위험을 타개하기 위한 방법으로 부동산의 유동화 논의가 활발하게 제기되었는데 이를 계기로 자산유동화에 관한 법률이 제정되었다. 총칙, 자산유동화계획의 등록 및 유동화 자산의 양도 등, 유동화전문회사, 유동화증권의 발행, 보칙, 벌칙의 6장과 전문 42조 그리고 부칙으로 구성되어 있다.

 

 

 

 

권리분석 대상인 부동산의 범위

​

1) 협의의 부동산 - 민법상 재산권 개체로써의 토지 및 그 정착물

2) 준 부동산 - 토지 건물 외에 경매 목적물이 될 수 있는 특수 동산, 특수권리 등

 

​

​

​

 

부동산의 개념

​

민사집행법상 경매목적물로써 강제집행의 대상이 되는 부동산은 광의의 개념이 부동산을 의미한다.

​

광의의 부동산이란?

​

협의의 부동산과 준부동산(이를 의제부동산이라고도 한다)을 합친 개념을 넓은 뜻(廣義)의 부동산이라 한다. 준부동산은 특정의 부동산 또는 동산과 부동산의 집단(집합물)을 말한다. 특히 준부동산은 법제도상의 개념이기 때문에 나라·시대·사람 등에 따라 차이가 있을 수 있다. 우리나라의 준부동산은 ①공장 재단,공장재단 ②광업재단, ③선박, ④입목, ⑤항공기·자동차·건설기계, ⑥어업권 이 있다.

​

​

부동산이 경매 목적물이 되기 위한 요건

​

1) 현존 특정된 부동산일 것

2) 독립한 부동산일 것

3) 등기가능한 부동산일 것

4) 압류가능한

 

 

​

​

권리분석의 출발점 "물권과 채권"

​

경매 권리분석에서 물권과 채권이 중요한 의미를 갖는 것은 "물권 우선주의"와 "채권 평등주의" 원칙이 적용된다는 것이다.

​

1. 물권우선주의

​

물권과 채권이 충돌할 경우 물권이 채권에 우선한다는 것과 물권과 물권이 충돌할 경우에는 먼저 성립한 물권(선물권)이 나중에 성립한 물권(후 물권)에 우선한다는 의미이다.

​

2. 채권 평등주의

​

채권과 채권 간의 권리 순위는 그 성립 순서에 관계없이 항상 동 순위가 된다.

​

3. 준물권 우선주의

​

등기된 채권(임차권)과 확정일자를 갖춘 주택, 상가임대차는 물권에 준하여(준물권) 우선주의가 적용된다.

예컨대, 임차권과 확정일자 주택, 상가임대차는 임차권 또는 확정일자 이후의 권리자 기타 채권자보다 우선한다.

​

4. 물권과 채권의 차이점

​

중요한 재산권에 속하는 물권과 채권의 차이점은 다음과 같다.

​

(1) 물권은 타인의 행위를 거칠 필요 없이 물건을 직접 지배하는 권리인 반면에 채권은 특정인에 대하여만 급부를 청구할 수 있는 권리이다. 따라서 채권에는 배타성이 없지만 물권에는 배타성이 존재한다.

​

(2) 물권은 그 사용 · 수익을 보장하기 위하여 물권적 청구권이 인정되지만, 채권은 배타성이 없으므로 모든 사람에게 권리보호를 주장할 수 있는 물권적 청구권을 인정할 수 없다.

​

(3) 물권은 내용이 서로 양립할 수 없는 물권 간에 병존할 수 없지만 채권은 동시에 수개의 같은 채권이 병존할 수 있다. 물권과 물권은 먼저 성립한 것이 우선하고, 물권과 채권은 언제나 물권이 우선한다.

​

(4) 물권의 양도는 자유이지만 채권은 그렇지 못하다.

​

(5) 물권은 이와 같이 채권에 비하여 광범하고 강한 효력을 가지므로, 일반인들을 보호하기 위하여 공시방법이 요청되며 또 그 종류를 법정하여 함부로 약정할 수 없도록 하고 있다(민법 제185조). 그러나 채권은 법률이 규정하고 있는 것 이외에도 당사자의 계약에 의하여 얼마든지 정할 수 있는 점 등이 양자의 차이점이다.

 

​

​

 

 

 

채권이란?

 

채권은 정부, 공공단체와 주식회사 등이 일반인으로부터 비교적 거액의 자금을 일시에 조달하기 위하여 발행하는 차용증서(借用證書)이며, 그에 따른 채권(債權)을 표창하는 유가증권(有價證券)이다.

채권은 상환기한이 정해져 있는 기한부 증권이며, 이자가 확정되어 있는 확정이자부 증권이라는 성질을 가진다. 그리고 채권은 대체로 정부 등이 발행하므로 안전성이 높고, 이율에 따른 이자소득과 시세차익에 따른 자본소득을 얻는 수익성이 있으며, 현금화할 수 있는 유동성이 크다. 이러한 특성에 의하여 채권은 만기(滿期)와 수익률(收益率)에 따라 주요한 투자자금의 운용수단으로 이용되기도 한다.

 

채권은 대규모 자금조달수단이라는 점에서 주식(株式)과 유사하기도 하다. 그러나 채권은 타인자본이며, 증권소유자가 채권자(債權者)로서 이익이 발생하지 않아도 이자청구권을 갖고, 의결권의 행사에 의한 경영참가권이 없고, 상환이 예정된 일시적 증권인 반면 주식은 자기자본이며, 증권소유자가 주주(株主)로서 이익이 발생하여야 배당청구권을 갖고, 의결권의 행사에 의한 경영참가권이 있고, 장차 상환이 예정되지 않은 영구적 증권이라는 점에서 크게 다르다.

 

채권은 발행주체에 따라 국채(國債)·지방채(地方債)·특수채(特殊債)·금융채(金融債)·회사채(會社債), 이자지급방법에 따라 이표채(利票債)·할인채(割引債)·복리채(複利債), 상환기간에 따라 단기채(短期債)·중기채(中期債)·장기채(長期債), 모집방법에 따라 사모채(私募債)·공모채(公募債), 보증유무에 따라 보증사채(保證社債)·무보증사채(無保證社債) 등으로 분류된다.

채권과 관련하여 가장 중요한 요소는 채권수익률(債券收益率)이다. 채권수익률이란 채권에 투자하여 얻을 수 있는 수익의 크기를 나타내는 척도이며 예금의 이자율에 상당하는 것으로서 발행수익률, 시장수익률, 실효수익률 등으로 구분된다.

 

그 가장 큰 변동요인은 채권의 수요와 공급인데, 주로 공급보다는 수요에 의하여 영향을 받는다. 그것은 채권의 공급은 일정한 계획에 의하여 이루어지는 반면에 채권의 수요는 채권의 가격에 탄력적이기 때문이다. 그리고 채권의 가격은 만기, 발행주체의 지급불능 위험과 같은 내부적 요인과 시중금리, 경제상황과 같은 외부적 요인 등에 의한 수요와 공급의 추이에 따라 결정되며 수시로 변한다.

 

 

오늘은 실전경매 부동산 경매 권리분석의 출발점에 대해서 알아보았습니다.

시작이 반 입니다.

 

행복한 하루 보내세요~~