실전경매 - 이제 경매의 꽃은 권리분석이다

흔히들 인도, 명도를 경매의 꽃이라 합니다.

 

그러나 다년간 경매 현장에서 강의와 실전을 통하여 터득한 필자의 소견을 말씀드리자면 "역시 경매의 꽃은 권리분석"이라는 것입니다. 왜냐하면 대한민국은 엄연한 법치국가이고, 그동안 10여 년간 경매의 대중화, 전문화가 이루어지는 과정에서 이제는 더 이상 종전의 탈법과 억지, 거짓과 사술이 통하기 어려운 새로운 경매문화가 자리를 잡아가고 있기 때문입니다.

 

 

 

부동산 시장 중 유일하게 국가기관(법원)이 개입하는 경매시장이야 말로 가장 엄격하면서도 투명한 시장이기 때문에 경매에 관심 있는 사람에게는 누구나 공평한 기회를 제공하는 공개된 부동산 시장이라 하겠습니다. 그러나 기회는 준비된 자에게만 성공의 계기를 부여한다고 했습니다.

 

오늘부터 경매에 관심은 있으나 막상 실제입찰에 자신이 없는 분들로 하여금 부담 없이 입찰표 작성에 임할 수 있도록 자신감을 심어주기 위해서 포스팅을 시작하겠습니다.

 

 

 

 

 

우선변제권

 

채권자 중의 어떤 자가 채무자의 전 재산 또는 특정의 재산으로부터 다른 채권자에 우선하여 변제받을 수 있는 권리로 가등기담보 등에 관한 법률에 의하면 담보가등기를 마친 부동산이 강제경매 등이 개시된 경우에 담보가등기 권리자는 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 권리가 있고 그 순위는 그 담보가등기를 저당권으로 보고, 그 담보가등기를 마친 때에 그 저당권 설정등기를 한 것으로 본다. 또한 민법에 의하면 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 맞게 사용·수익하며 그 부동산 전부에 대해 후순위 권리자 기타 채권자 보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.

 

 

 

 

담보가등기

 

가등기의 형식을 갖춘 담보형태를 말한다. 채권담보를 목적으로 하며 채무자 또는 제3자 소유 부동산이 목적물이다. 채권자와 채무자 또는 제3자 사이에서 대물변제 예약 또는 매매예약 등을 하고 동시에 채무자가 채무를 이행하지 않을 때 발생하게 될 장래의 소유권 이전청구권을 보전하기 위해 미리 가등기를 하는 변칙담보다. 즉 채무자가 채권자에게 변제를 하기 전에 제3자에게 먼저 담보부동산을 매각 한다던가 갑작스럽게 경매로 넘어간다 할지라도 채권자가 미리 가등기를 해둠으로써 담보부동산에 대한 우선순위를 보전하고자 하는 것이 목적이다.

 

 

 

 

매매예약

 

 

예약(豫約)이란 그 예약의 내용에 따라 본계약(本契約)을 체결하는 것을 약정 하는 계약을 말하는데, 이것은 당장 본 계약인 매매를 체결하는 것이 곤란한 경우에 장래의 매매계약체결을 확실하게 하기 위한 제도이다. 예약은 한편이 본 계약 신청을 하면 상대가 이것을 승낙하는 의무를 부담하는 것과 한편이 본 계약을 성립시키려는 의사표시를 하면 다른 한편의 승낙을 요하지 않고 본 계약이 성립하는 것이 있다. 매도인과 매수인의 약정이나 관습이 없으면 매매의 예약은 일방예약으로 추정된다. 당사자가 매매의 일방예약을 한 경우에는 예약완결권을 가진 당사자가 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다. 의사표시의 기간을 정하지 않은 경우에는 예약자는 상당한 기간을 정하여 매매완결여부의 확답을 상대방에게 최고할 수 있다. 매매예약에 따라 소유권을 이전받을 권리를 가진 사람은 매매예약을 원인으로 하는 소유권이전등기 보전을 위한 가등기를 설정할 수 있다. 부동산 매매에서 매매의 예약은 독립한 목적으로 이용되기 보다는 부동산 거래에 있어서 누락된 부동산에 대한 소유권이전등기절차를 위해서 사용되거나, 채무자가 채권자에게 돈을 빌린 후 채무자의 부동산에 매매예약을 원인으로 하는 가등기를 하여 채권자에게 채무자의 부동산을 담보로 제공하기 위한 목적으로 사용되는 경우가 많다. 근거법은 민법이다.

 

 

 

소유권이전등기

 

부동산 소유자가 변동되는 경우에 이를 부동산등기부에 등기하는 것을 말한다. 부동산의 소유권 변동을 위해서는 등기를 해야 효력이 발생한다. 소유권이전등기는 법률행위를 원인으로 하는 것과 법률규정에 의한 것으로 구분할 수 있다. 법률행위를 원인으로 하는 소유권 이전등기는 매매, 증여, 사인증여, 재산분할, 양도담보, 교환, 계약의 해제, 현물출자, 대물변제 등을 원인으로 하며, 법률규정에 의한 소유권 이전등기는 공익사업법에 의한 토지 등의 수용, 자산유동화에 관한 법률에 의한 유동화자산의 양도 등의 설정, 상속, 판결, 경매를 원인으로 한다.

 

 

따라서, 경매에 대한 막연한 기대감만을 유발하는 것으로 그치기 쉬운 소설 중심의 서술방식을 지양하고 법을 전공하지 않은 분들도 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 기초분야를 먼저 설명하고 이와 관련된 경매 사례를 습득케 함으로써 자연스럽게 경매실무와 연결될 수 있도록 하겠습니다.

 

 

 

권리분석 이해

 

​권리분석을 한다는 것은 기본적으로 권리분석에 필요한 법에 대한 기본적인 지식이 필요하며, 대항력과 우선변제권, 최우선변제권에 필요한 전입일자, 확정일자, 배당요구종기 등의 의미를 이해하여 법원에서 작성하는 배당표를 어느 정도 예상하여 인수해야 하는 권리와 추가적으로 책임져야 하는 비용이 얼마인지를 따져 보는 일이라 할 수 있다.

이에 여기서는 각 상황별로 권리분석에 필요한 기초적인 부분을 예시로 들어 배당이 어떻게 되는지, 인수해야 되는 권리와 금액은 무엇인지 등을 알아보고자 한다.

 

기본적으로 대항력의 발생요건은 주택의 인도와 전입신고를 한다면 다음날 0시에 생긴다는 것으로 임차주택 양도, 후순위 권리자 경매 등 소유권 변동시 존속기간 보장 및 보증금을 보호받는 권리를 말한다. 또한 우선변제권이란 경매나 공매시 후순위 권리보다 먼저 임차보증금을 변제 받을 수 있는 권리로써 요건은 대항력 요건을 갖추고 확정일자를 받으면 둘 중 늦은 날에 생기는 것으로 이는 채권의 물권화로 이해하면 좋다.

 

최우선변제권은 소액보증금 일정액은 선순위 권리자보다 우선하여 변제 받는 권리로써 요건은 보증금이 소액이고 첫 경매개시결정 등기 전 대항력요건을 구비하여 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 되는 것이다. 말소기준권리는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기 중 가장 선순위에 올라 있는 등기로써 매수인이 대금납부를 하면 말소기준등기를 포함한 모든 권리가 소멸되는 것을 말하는 것이다.

 

배당의 기본적인 원칙은 시간순서가 빠르면 우선적으로 배당을 받게 된다. 다만 저당권, 근저당권, 확정일자 임차인 등의 물권은 전액배당(흡수배당)을 받게 된다. 그러나 가압류, 압류 등의 채권은 시간이 빨라도 전체 채권금액에 따라 안분배당 받게 된다. 배당의 순서는 말소기준권리를 중심으로 이보다 앞서서 배당받는 권리가 있다.

대표적으로 경매비용, 소액임차인, 임금채권자, 당해세, 법정일자가 빠른 조세채권 등이 있다. 이러한 권리는 대부분 사건에서 배당에서 차지 비중이 크지 않지만 경우에 따라서는 배당의 큰 영향을 미칠 수도 있기 때문에 각별한 주의가 필요하다.

 

그 밖에 특수한 경우로 대지권미등기, 대지권없음, 토지별도등기, 선순위지상권, 선순위전세권, 선순위가처분, 종전경매 임차인, 전세권, 대위변제, 유치권, 법정지상권 등의 권리가 있는 경우 관련법과 판례 등을 기초로 다양하게 분석해야 경매 입찰에 따른 손해를 보지 않게 된다.

 

 

경매개시결정

 

 

경매 신청 접수가 완료되고, 경매를 집행하는데 문제가 없다고 판단되면 이를 법률적으로 진행하기 위한 사전조치로 경매개시결정을 내린 후, 등기관을 통해 해당 부동산 등기사항증명서 서류상에 부동산을 압류한다는 기록을 기입하도록 한다. 이때부터는 부동산을 타인에게 양도하거나 담보권을 설정하는 등의 행위는 제한되는데, 부동산과 관련된 이해관계인이라면 경매개시결정에 따른 이의신청을 통해 불복의 의사를 표현할 수 있다.

 

경매개시결정문에는 “별지 기재 부동산에 대하여 경매절차를 개시하고 채권자를 위하여 이를 압류한다”라는 주문과 함께 경매신청자가 요구한 청구액의 표시, 경매를 결정한 이유 등이 표기되어 있다.

 

이를 바탕으로 법원실무자는 해당사건의 민사집행사건기록 편철을 하게 되는데, 이 기록 표지에는 개시결정, 현황조사, 배당요구종기 등의 각종 일자 표기와 채권자, 채무자, 소유자 등의 관계자 등이 표기되어 있다. 이 편철 안에는 해당 경매사건에 관한 일체가 시간순서별로 취합되게 되는데, 경매에 필요한 모든 자료가 있다고 생각하면 된다.

 

편철된 사건기록지 전체는 이해관계인은 열람 또는 복사도 가능하지만, 입찰 예정자에게는 매각물건명세서, 현황조사서 등의 제한된 내용만 볼 수 있다. 최초 입찰일 1주일 전에 법원사무실 책상 위에 비치해 두지만, 인터넷으로도 검색이 가능하기 때문에 보러 가는 입찰예정자들은 드물다. 경매개시결정이 난 후 각종 기일을 잡게 되고 현황조사, 감정평가 등의 명령을 내린 후 부동산이 경매로 진행되고 있음을 알리기 위해 일간신문에 공고하게 된다.

 

수개의 부동산에 담보를 설정한 채권자가 채무를 변제받기 위해 경매를 신청할 때에는 각각의 부동산에 경매를 신청하기 보다는 통합적으로 하나의 사건을 진행시키는 경우가 많다. 이를 일괄경매라고 표현하는데, 개별적으로 진행하는 것 보다 수개의 부동산이 같이 매매될 때 가치가 높아져 그 만큼 높은 가격을 받을 수 있기 때문으로, 법원에서는 일괄경매를 신청한 경우 내용이 인정되면 일괄매각 결정을 하게 된다.

 

경매가 개시되었다고 무조건 진행하는 것은 아니고, 경매개시의 흠결요건이 있거나, 회생에 대한 포괄금지명령 등으로 인한 채무관계가 달라지는 경우 법원에서는 이를 심리하여 경매를 일시 정지시키거나 취소하게 된다. 당사자는 이를 위해서 경매개시결정에 대한 이의신청이나 경매절차정지신청을 해야 한다.

 

 

 

 

 

​오늘은 이제 경매의 꽃은 권리분석에 대해서 알아보았습니다.

경매의 첫걸음은 권리분석

아주 중요합니다.

 

 

행복한 하루 보내세요`~