실전경매 - 경매의 장점

오늘은 경매의 장점을 알아보고 왜 경매를 해야만 하는지 알아보겠습니다.

 

 

 

 

경매의 장점에는

 

 

 

 

1. 국가기관인 법원이 주도하는 공개 매각 시장이다.

 

- 전국의 모든 경매 물건에 대한 정보가 법원 서류를 통하여 공개되기 때문에 자신이 관심 잇는 지역, 자금 사정에 맞는 물건을 고를 수 있으므로 물건 선택의 폭이 넓다.

 

 

2. 사기성이 없는 가장 확실한 물건이다.

 

특히 제1금융권의 담보권 실행을 위한 경매 물건인 경우 대부분 권리관계가 명확하고 낙찰 후 복잡했던 권리관계가 소멸, 정리도 기 때문에 마음 놓고 입찰에 참여해도 된다.

 

 

3. 토지거래계약허가를 받을 필요가 없다.

 

지가 급등으로 토지의 투기적 거래가 성행할 우려가 있는 지역을 대상으로 지정하는 토지거래허가구역에서 경매를 통하여 취득하게 되면 별도의 토지 거래 허가를 받을 필요가 없다.

 

 

 

4. 재건축 조합원 지위를 합법적으로 취득할 수 있다.

 

8.2 부동산대책에 따라 투기과열지구 내 재건축 아파트의 경우 조합설립 이후 소유권이전등기 시까지 조합원 지위 양도가 금지되는 것으로 규제가 강화되었으나, 금융기관이 경매신청 채권자인 재건축 아파트 경매 물건인 경우 강제경매, 임의경매 구분 없이 특례가 인정되어 조합원 지위를 합법적으로 취득할 수 있다는 것도 경매의 경우에만 인정되는 큰 장점이다.

단, 개인이나 비 금융권이 경매신청 채권자인 경우에는 특례가 인정되지 않음에 주의를 요한다.

 

 

 

부동산 인도명령

 

매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부동산을 계속점유하고 있어 예상치 못한 손해를 보게 됐을 경우에 매수인이 법원에 신청해서 채무자·전소유자·점유자로부터 그 부동산을 회복하는 것을 말한다.

 

그러나 대항력을 갖춘 임차인 등의 경우처럼 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 인도명령을 신청 할 수 없다. 인도명령의 신청인은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이며 법원의 인도명령이 있으면 채무자·소유자 또는 점유자는 해당부동산을 매수인에게 인도해야한다. 만약 채무자·소유자 또는 점유자가 인도명령을 따르지 않으면 매수인 등은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있다.

 

 

 

대항력이란?

 

이미 유효하게 성립한 권리관계를 제3자가 부인하는 경우에 그 부인을 물리칠 수 있는 법률상의 권능을 대항력이라고 한다. 즉 일단 성립한 권리관계를 타인에게 주장할 수 있는 힘이다.

주택임대차에서 대항력이란 임대주택의 입주자가 임대사업자나 임대사업자로부터 임대주택의 소유권을 양수한 제3자에게 임대차계약기간 동안 그 임대주택에서 퇴거당하지 않고 생활할 수 있는 것을 말하고, 입주자가 임대보증금의 전액을 다 받을 때까지는 그 임대주택에 거주하며 대항할 수 있다는 것을 말한다.

 

임대차계약기간 종료 전에 대항력을 취득하기 위해선 임대주택의 입주자는 임차권의 등기, 주택의 인도와 주민등록의 완료를 해야 한다. 임차권을 등기하여 대항력을 취득하는 경우에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 임대주택에 주민등록 전입신고를 하고 실제 거주함으로써 대항력을 취득하는 경우에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 대항력의 유지를 위해 주민등록 전입신고와 거주해야 하는 대항요건은 계속 존속되어야 한다.

 

임대차계약기간이 종료된 후 임대보증금을 반환받지 못한 임대주택의 입주자는 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기를 경료함으로써 대항력을 취득할 수 있다. 해당 임대주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령신청서를 제출하여 신청하면 된다. 이렇게 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하게 된다.

다만, 임대주택의 입주자가 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다. 근거법은 주택임대차보호법이다.

 

 

임차권등기명령

 

임차인이 임대차기간이 만료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워진다. 이러한 문제를 해결하기 위한 제도로 임차권 등기를 신청하게 되면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하면서 임대차건물에도 자유롭게 이사할 수 있다. 임차인이 임차권 등기명령의 집행에 따른 임차권 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하게 된다. 임대차 등기 명령은 임대차가 종료된 후 보증금을 받지 못한 임차인만이 신청 할 수 있으며 관할법원에서 신청을 할 수 있다.

 

임차권 등기명령에 필요한 서류는 임대인의 소유로 등기된 주택 또는 건물에 대한 등기부 등본, 임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서류로 건축물 대장 같은 것, 임대차 계약 증서, 신청당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류, 신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서, 임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류가 필요하다.

 

 

 

 

등기촉탁

 

등기는 당사자의 신청으로 하는 것이 원칙이나 예외로 법률의 규정이 있는 경우 법원 및 그 밖의 관공서가 등기소에 촉탁하여 등기하는 경우가 있는데, 이를 등기촉탁 또는 촉탁등기라 한다. 토지의 등기촉탁은 지적공부 등록(신규등록 제외), 지번변경, 등록말소, 등록사항정정 등에 따른 사유로 토지의 표시 변경에 관한 등기를 할 필요가 있을 때 지적 소관청은 지체없이 관할 등기관서에 그 등기를 촉탁해야 한다. 이 경우 등기촉탁은 국가가 국가를 위하여 하는 등기로 본다. 건물의 등기촉탁은 지번, 행정구역의 명칭 변경, 건축물의 면적, 구조, 용도 및 층수 변경(신규등록 제외), 건축물 철거 또는 건축물 멸실로 인하여 건축물대장의 기재 내용이 변경되는 경우 특별자치도지사 또는 시장, 군수, 구청장은 관할 등기소에 그 등기를 촉탁할 수 있다. 이 경우, 지번, 행정구역 명칭 변경과 건축물 멸실로 인한 등기촉탁은 지방자치단체가 자기를 위하여 하는 등기로 본다.

법원경매로 부동산을 구입했을 때 촉탁등기 예를 보자. 경매에서 최고가로 낙찰 받은 자가 잔금납부기일에 경락잔금을 납부하고, 서류를 모두 갖추어 소유권이전등기를 신청하면 경락받았던 집행법원에서 직권으로 촉탁해 주는 것이 촉탁등기다. 법원은 매각대금을 받으면 법원사무관 등이 매수인 앞으로 소유권이전등기와 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입 및 경매개시결정등기를 말소하는 등기를 등기관에게 촉탁한다. 등기촉탁을 하려면 매수인은 다음의 서류를 법원사무관 등에게 제출해야 한다. ① 부동산소유권이전등기 촉탁신청서 1부, ② 부동산목록 4통, ③ 부동산등기부등본 1통, ④ 토지대장등본 1통, ⑤ 건축물대장등본 1통, ⑥ 주민등록등본 1통, ⑦ 등록세 영수증: 이전, 말소, ⑧ 대법원수입증지: 이전 9,000원, 말소 1건당 2,000원(토지, 건물 각각임), ⑨ 말소할 사항(말소할 각 등기를 특정할 수 있도록 접수일자와 접수번호) 4부, ⑩ 등기필증 우편송부신청서(매수인이 우편에 의해 등기필증을 송부받길 원하는 경우에 한함) 1부, ① 매수인이 수인인 경우에는 등기필증 수령인 1인을 제외한 나머지 매수인들의 위임장 및 인감증명서. 근거법은 민사집행법이다.

 

 

경매에는 이외에도 수많은 장점들이 많다.

 

 

 

오늘은 경매의 장점에 대해서 알아보았습니다.

 

행복한 하루 보내세요~~