실전경매 - 경매의 종류 및 권리분석의 초석

오늘은 경매의 종류 및  권리분석의 초석에 관해서 이야기 해보겠습니다.

 

 

 

경매의 종류

 

경매는 크게 민사집행법에 의한 실적직 경매와 민법 , 상법 기타 법률에 의한 형식적 경매로 구분된다.

 

실질적 경매는 강제경매 임의경매로 구분되고

 

형식적 경매는 공유물 분할을 위한 경매, 유치권에 의한 경매, 자조 매각 경매, 단주의 경매,

 

타인의 권리를 상실시키기 위한 경매, 채무 청산을 위한 경매 등으로 구분된다.

 

그러나 경매실무에서 중요한 형식적 경매는 공유물 분할을 위한 경매와 유치권에 의한 경매이다.

 

형식적 경매의 절차는 담보권실행을 위한 경매(임의경매)의 예에 따라 실시한다(민사집행법 제274조 제1항)

 

 

 

 

 

강제경매

 

 

부동산 강제집행 방법의 하나로서, 법원에서 채무자의 부동산을 압류하여 매각한 후 그 대금으로 채권자의 금전채권을 만족시키는데 필요한 절차를 말한다. 채권자가 약속된 날까지 채권을 변제받지 못하면 법원에 소송을 제기하여 판결을 얻은 후 집행문 부여 등의 절차를 거쳐 법원에 경매신청을 하면, 법원은 채권자의 경매신청에 따라 경매개시결정을 내리고 동시에 부동산을 압류한 다음에 경매절차에 따라 부동산을 강제 매각하는 것을 말한다. 예컨대, 채권자가 채무자를 상대로 승소판결을 받았는데에도 채무자가 빚을 갚지 않을 때 채권자가 채무자의 부동산을 압류하고 매각하여 그 매각대금으로 빚을 받아내는 절차가 강제경매이다.

부동산 강제경매는

① 강제경매의 신청,

② 강제경매개시의 결정,

③ 배당요구의 종기 결정 및 공고,

④ 매각의 준비,

⑤ 매각의 실시,

⑥ 매각결정 절차,

⑦ 매각대금의 납부,

⑧ 배당절차,

⑨ 소유권이전등기와 인도의 순서로 진행한다.

강제경매로 취득한 부동산소유권 취득은 등기하지 않아도 효력이 발생한다. 근거법은 민사집행법이다.

 

 

 

경매신청

 

채권자가 부동산이 있는 곳의 지방법원에 채무자의 부동산을 매각하여 채권을 회수해 달라고 하는 신청이다. 강제경매를 신청하려면 부동산 강제경매신청서, 집행력 있는 정본, 채무자의 소유로 등기된 부동산의 등기부등본이나 채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산은 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류를 붙여야 한다. 근거법은 민사집행법이다.

 

 

 

권리분석의 초석

 

권리분석이란?

 

부동산 활동은 경제적 측면, 법률적 측면, 기술적 측면이 각자 독자적으로 때로는

 

복합적인 관계를 가지며 이루어진다.

 

'부동산 권리분석'이라 함은 부동산을 법률적, 행적적 측면에서 고찰함으로써

 

부동산을 둘러싼 권리 상호 간의 순위 분석과 이용, 개발에 있어서의 규제사항 등을 종합적으로

 

비교 분석함으로써 대상 부동산에 대한 거래의 안전과 활용가치 등을 판단하기 위한 일련의 과정을 말한다.

 

 

 

경매 부동산의 경우 권리분석이 특히 중요한 이유

 

당사 자의 자유의사에 의한 일반 매매의 경우에는 모든 정보가 공개되는 관계로

 

매수인이 불 측의 손해를 볼 염려는 거의 없다.

 

그러나 매도인의 자유의사가 전혀 반영될 여지가 없는 경매 부동산의 경우

 

당해 부동산과 관련하여 성립되어 있는 권리관계는 관련 공부나 현장 탐문조사 등을 통하여

 

입찰자 책임 하에 확인하여야 한다.

 

권리분석이 정확하지 못할 경우 그로 인한 모든 불이익은 매수인 책임으로 귀속되는 관계로

 

경매부동산의 경우 권리분석이 차지하는 비중이 특히 중요하다.

 

 

 

경매절차

 

 

경매절차란 경매의 목적물을 압류하여 현금화 한 다음 채권자의 채권을 변제하는 3단계의 절차를 말한다. 부동산 경매는 보통 채권자의 경매 신청→법원의 경매개시결정→배당요구의 종기결정 및 공고→매각의 준비→매각방법 등의 지정, 공고, 통지→매각의 실시→매각결정절차→매각대금의 납부→소유권이전등기 등의 촉탁→부동산인도명령→배당절차로 진행된다.

법원은 경매신청서가 접수되면 그 신청서와 첨부서류를 검토해서 경매개시 여부를 결정하는데, 경매를 개시하는 결정을 하는 경우에는 등기관에게 경매개시결정의 등기를 촉탁한다. 경매개시결정 후에는 우선, 법원은 부동산의 매각으로 금전채권의 만족을 얻게 될 채권자와 조세·각종 공과금을 징수하는 공공기관에게 정해진 기일까지 배당요구를 할 것을 공고해서 배당요구의 신청을 받는다. 또한, 경매 부동산을 현금화하기 위해 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임(借賃) 또는 보증금의 액수와 그 밖의 현황에 관해 조사하도록 명하고, 감정인에게 부동산을 평가하게 한 후 그 평가액을 참작해서 최저매각가격을 정한다. 이 과정에서 작성된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서는 그 사본을 매각기일 또는 입찰 개시일 1주일 전까지 법원에 비치해서 누구나 볼 수 있도록 하고 있다.

그 다음에는 기입입찰 또는 기간입찰 중 매각방법을 정하고 매각기일 등을 공고한다. 입찰자는 경매 부동산에 대한 정보를 법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 통해 수집할 수 있으며, 보다 상세한 사항은 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본이나 법원의 인터넷 경매 공고 란에서 확인할 수 있다. 이후에 입찰자는 법원에서 지정한 매각방식에 따라 기일입찰 또는 기간입찰에 참여하며 입찰이 종료된 후에는 입찰자가 참여한 상태에서 집행관이 입찰표를 개봉한다. 개찰 결과 최고가로 매수의 신고를 한 사람(최고가매수신고인)이 있으면 집행관은 그 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고, 차 순위 매수신고를 최고(催告)한 뒤 적법한 차 순위 매수신고가 있으면 차 순위 매수신고인을 정해 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지한다.

최고가매수신고인과 차 순위 매수신고인이 결정되면 이들을 제외한 다른 입찰자는 매수의 책임을 벗게 되므로 즉시 매수신청보증을 돌려줄 것을 신청해 매수신청보증을 반환받을 수 있다. 최고가매수신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 듣고 법에서 정한 매각불허가 사유가 있는지를 조사해서 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 한다. 매각결정허가가 확정되면 매수인(낙찰자)은 지급기간 내에 매각대금을 지급해야한다. 매수인이 이 기한 내에 매각대금을 지급하지 못하면 법원은 차순위 매수신고인에 대한 매각허가결정을 하거나 재매각결정을 하는데, 이 결정이 이루어지면 매수인은 입찰참여 절차에서 제공한 매수신청보증을 반환받을 수 없다.

그러나 재매각이 결정된 이후라 하더라도 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 ① 매각대금과 ② 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 연 2할의 이자 및 ③ 절차비용을 지급하면 재매각 절차가 취소되고 매수인이 매각대금을 지급한 것으로 본다. 매수인은 매각대금을 모두 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하게 된다. 매각의 목적이 소유권인 경우에는 매수인 앞으로 소유권이전등기가 되는 한편, 매수인이 인수하지 않는 권리 및 경매개시결정등기를 말소등기 한다.

매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자가 부동산을 인도하지 않으면 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있다. 부동산 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있으며, 주택임대차보호법에 의한 대항력을 갖춘 경우 등 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 때에는 할 수 없다.

 

매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당절차를 밟아야 하는데 즉, 배당기일을 정해서 이해관계인과 배당을 요구하는 채권자에게 이를 통지하고, 채권자와 채무자가 볼 수 있도록 매각대금, 채권자의 채권의 원금, 이자. 비용, 배당의 순위와 배당의 비율이 기재된 배당표 원안을 미리 작성해서 배당기일의 3일 전에 법원에 비치한다. 배당기일에는 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자의 합의에 따라 배당표를 정정하고, 이들을 심문해서 배당표를 확정한 후 그 배당표에 따라 배당을 실시한다. 근거법은 민사집행법이다.

 

 

민사집행법 이란?

 

강제집행, 담보권 실행을 위한 경매, 민법·상법과 그밖의 법률 규정에 의한 경매 및 보전처분의 절차를 규정하기 위해 제정한 법(2002. 1. 26, 법률 제6627호).

채무자의 제도남용으로 민사집행 절차가 지연되는 것을 방지하고, 통일적이고 일관된 법집행을 위해 민사소송법에서 민사집행에 관한 부분을 분리하여 별도의 법률로 제정하였다.

민사집행의 집행관은 채무자의 주거 수색 등 강제력을 사용할 수 있고, 저항을 받는 경우에 경찰이나 국군의 도움을 요청할 수 있다. 집행절차로서 외국으로 송달 또는 통지하는 경우에 대한민국 안에 송달 또는 통지를 받을 장소와 영수인을 정해 일정기간 안에 신고하도록 특례를 정한다.

집행절차에 관한 재판에 대해서는 특별한 규정이 있어야만 즉시항고를 할 수 있다. 즉시항고는 집행정지의 효력을 갖지 않지만, 항고법원은 그에 대한 결정을 내릴 때까지 원심재판의 집행을 정지하거나 집행절차의 전부 또는 일부를 정지하도록 명할 수 있다.

 

금전채권의 강제집행을 개시할 수 있는 채권자는 법원에 채무자의 재산명시를 신청할 수 있다. 채무자가 정당한 사유없이 법원이 지정한 날에 출석하지 않거나, 재산목록 제출을 거부하거나, 재산목록이 진실하다는 선서를 거부한 때에는 20일 이내의 감치에 처한다. 재산목록을 허위로 제출한 때에는 3년 이하의 징역이나 500만 원 이하의 벌금에 처한다.

법원은 채무불이행자의 명부를 그의 주소지인 시·군·구·읍·면에 비치하게 하여 일반인이 열람 또는 복사할 수 있게 하고, 금융기관에도 통보하여 신용정보로 활용하게 한다. 또 공공기관과 금융기관에서 채무자 명의의 재산을 전산망으로 조회할 수 있게 함으로써 채권자가 채무자의 재산을 쉽게 발견할 수 있게 하되, 재산조회의 결과를 강제집행 이외의 목적으로 사용하는 자는 처벌한다.

 

부동산 강제집행은 강제경매와 강제관리 중 한 가지를 집행하거나 병행할 수 있다. 채무자 소유로 등기되지 않은 건물이라도 그의 소유임을 증명하거나 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 첨부하여 강제경매를 신청할 수 있다. 법원의 매각허가결정에 대해 이 법에서 정한 이의신청사유에 해당하여 항고하려는 자는 매각대금의 10％를 공탁해야 한다. 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청하면 부동산을 인도하도록 명령할 수 있다.

 

제3자에 대한 채무자의 금전채권이나 유가증권, 그밖의 유체물의 권리이전이나 인도를 목적으로 한 채권에 대한 강제집행은 집행법원의 압류명령에 따라 개시한다. 법령에 규정된 부양료 및 유족부조료, 채무자가 구호사업 등으로 계속 받는 수입, 병사의 급료, 봉급·상여금·연금·퇴직금 등 급여채권의 50％ 이상의 금액은 압류할 수 없다.

제3채무자는 압류에 관련된 금전채권의 전액을 공탁할 수 있도록 하여 채무로부터 벗어날 수 있게 한다. 가압류의 보전처분이 집행된 지 5년 안에 소를 제기하지 않은 경우, 가압류법원은 채무자 또는 이해관계인의 신청에 따라 가압류를 취소해야 한다.

이밖에 집행비용, 선박·자동차 등에 대한 강제집행, 국고금의 압류, 유체동산에 대한 배우자의 우선매수권 등에 관한 규정이 있다.

 

총칙, 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분의 4편으로 나누어진 전문 312조와 부칙으로 구성되어 있다.

 

 

 

오늘은 권리분석의 초석에 대해서 알아보았습니다.

 

행복한 하루 보내세요~~