실전경매 - 권리분석의 기초, 권리분석의 핵심
오늘은 권리분석의 기초, 권리분석의 핵심에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 권리분석의 기초 권리분석을 함에 있어 가장 먼저 해야 할 일은 말소기준 권리를 찾아내는 일이다. 말소기준 권리에는 (근) 저당권, (가) 압류권, 담보가등기, 강제경매 기입등기 등이 있다. 말소 권리기준들 중에서 등기부상 가장 먼저 등기되어 있는 것이 당해 사건의 기준 권리가 되고 이 말소기준 권리보다 먼저 등기부에 등재되어 있는 전세권, 지상권, 지역권, 가처분, 소유권 이전청구권 보전 가등기와 임차인 중에서 임대차 계약과 주택의 인도, 전입신고를 먼저 한 임차인이 인수 대상이 될 것이고, 이들 권리들이 말소기준 권리보다 뒤져 있으면 낙찰로 인하여 말소되게 되어 낙찰자가 인수할 필요가 없게 된다. 등기부상에 예고등기는 말소기준 권..
2020. 6. 20.
실전경매 - 경매물건 선별요령 - 아파트, 연립빌라, 주택(단독 다가구), 근린(상가 근린주택), 토지, 공장, 오피스텔 경매
오늘은 경매물건 - 아파트, 연립빌라, 주택(단독 다가구), 근린(상가 근린주택), 토지, 공장, 오피스텔 경매의 선별요령을 알아보도록 하겠습니다. 경매물건의 선별은 입찰자 개인의 몫이다. 통상 경매물건 선별은 취득목적의 결정-지역과 종목 선정-투자금액 범위 설정- 권리분석-임대차 분석의 순으로 진행된다. 이 과정에서 경매 수익성 여부가 결정된다고 해도 과언이 아니다. ◇취득 목적과 지역. 종목 선정 부동산 물건을 취득하는 목적은 대개 두 가지이다. 하나는 투자고 또 하나는 실수요이다. 투자가 목적이라면 역세권의 오피스텔, 강남 아파트, 재건축단지 주변의 연립주택, 상업지역 상가, 공장 수요가 많은 지역의 공장, 도로 여건이 양호한 개발용 토지 등이 알맞다. 반면 실수요가 목적이라면 입지여건을 보다 꼼꼼..
2020. 6. 19.
실전경매 - 임차인에 의한 경매신청 , 경매비용 예납, 경매개시결정, 개시결정 이의 신청, 개시결정 송달, 입찰표 작성 , 경매 등기촉탁, 감정평가 명령, 현황조사명령, 낙찰 허부에 대한 즉시..
오늘은 임차인에 의한 경매신청 , 경매비용 예납, 경매개시결정, 개시결정 이의 신청, 개시결정 송달, 입찰표 작성 , 경매 등기촉탁, 감정평가 명령, 현황조사명령, 낙찰 허부에 대해 알아보겠습니다. 경매란? 사겠다는 사람이 2명 이상일 때 값을 제일 많이 부르는 사람에게 파는 제도. 넓은 의미의 경매에 의한 매매는 경쟁자가 서로 다른 사람이 신고하는 가격을 알 수 있어 서로 가격을 올리게 되므로, 가장 높은 가격을 신고한 사람에게 매도할 수 있기 때문에 개별적 매매에 비하여 고가이며, 공평한 가격으로 재산을 환가(換價)하는 데 이용된다. 경매에는 사인이 행하는 사경 매와 국가기관이 행하는 공경매가 있으며, ＜국세 징수법＞·＜민사소송법＞·＜경매법＞에 의한 경매가 공경매에 속한다. 공경매라는 말은 강제집행의..
2020. 6. 18.
실전경매 - 매각공고에서부터 입찰개시선언, 입찰표작성요령, 입찰함에입찰봉투투입, 입찰마감선언, 개찰, 입찰자결정, 낙찰, 즉시항고, 대금납부, 배당, 소유권이전, 부동산 인도명령
오늘은 매각공고에서부터 입찰개시선언, 입찰표작성요령, 입찰함에입찰봉투투입, 입찰마감선언, 개찰, 입찰자결정, 낙찰, 즉시항고, 대금납부, 배당, 소유권이전, 부동산 인도명령에 대해서 알아보겠습니다. 매각공고 통상 매각(입찰) 기일 14일 전 일간신문과 법원 게시판에 공고된 매각공고 또는 경매정보 회사의 경매정보를 보고 적당한 물건을 선택합니다. 물건조사 &현장답사 매각기일 7일전부터 법원 민사과 경매계에 비치된 경매서류(매각물건 명세서, 임대차 조사서, 감정평가서, 이해관계인 열람표, 현황조사보고서, 배당 요구서)를 열람하셔야 합니다. 그밖에 법원에 비치되어 있지 않은 등기부등본, 토지대장, 건축물 관리대장, 주민등록등본을 열람하여 부동산에 대한 권리를 꼼꼼히 체크해야 합니다. 서류 열람이 끝난 후 현장..
2020. 6. 17.
