오늘은 권리분석의 기초, 권리분석의 핵심에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
권리분석의 기초
권리분석을 함에 있어 가장 먼저 해야 할 일은 말소기준 권리를 찾아내는 일이다. 말소기준 권리에는 (근) 저당권, (가) 압류권, 담보가등기, 강제경매 기입등기 등이 있다.
말소 권리기준들 중에서 등기부상 가장 먼저 등기되어 있는 것이 당해 사건의 기준 권리가 되고 이 말소기준 권리보다 먼저 등기부에 등재되어 있는 전세권, 지상권, 지역권, 가처분, 소유권 이전청구권 보전 가등기와 임차인 중에서 임대차 계약과 주택의 인도, 전입신고를 먼저 한 임차인이 인수 대상이 될 것이고, 이들 권리들이 말소기준 권리보다 뒤져 있으면 낙찰로 인하여 말소되게 되어 낙찰자가 인수할 필요가 없게 된다.
등기부상에 예고등기는 말소기준 권리보다 앞서 있든 뒤져 있든 관계없이 낙찰자가 항상 인수하게 된다. 예고등기는 낙찰로 인한 소유권 이전 등기 시 말소되지 않는 등기이기 때문이다.
4. 유치권의 경우는 그 권리의 성질상 등기할 수 없는 권리이고, 목적물을 점유함으로써 주장할 수 있는 권리이기에 역시 말소기준 권리와 관계없이 낙찰자가 항상 인수하게 된다.
권리분석의 핵심
등기부(등기순위)보는 법
등기부동산 권리관계를 알려주는 등기부등본은 표제부와 갑구, 을구로 구성되어 있다.
표제부에는 부동산의 지번과 면적이 나타나고 갑구에는 소유권 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매신청 등이 보인다. 이중 경매 참여자들이 유의해야 할 권리는 가등기, 가처분, 예고등기 세 가지다. 이러한 권리들이 있는지를 확인한다. 을구에는 저당권, 지상권, 지역권, 전세권 등이 기재된다. 마찬가지로 지상권, 지역권, 전세권의 존재 여부를 파악한다. 다음으로 등기 순위를 점검한다. 같은 갑구나 을 구내에서는 “순위 번호”가 빠를수록 권리가 앞선다. 그러나 갑구와 을 구간 권리 순서는 등기소에서 접수순 서대로 부여하는 일련번호 성격의 “접수번호”로 결정된다. “등기 순위”는 경매에서 대단히 중요한 역할을 하는데 경매 참여 여부가 여기에 달려있기 때문이다.
우선 경매물건의 등기부를 펴놓고 갑구와 을구를 막론하고 기재된 모든 권리를 위에서 언급한 등기순위대로 적는다.
이때 예고등기가 등기부상에 없고, 유치권 신고가 되어 있지 않으면서 저당권이나 가압류가 맨윗부분을 차지하면 안심하고 경매에 참가해도 된다. 낙찰자가 대금을 완납하면 저당권과 가압류는 물론이고 순위가 뒤지는 권리가 말소되기 때문이다.
* 예고등기와 유치권은 후순위인 경우에도 말소되지 않으며 낙찰자가 인수해야 된다. 따라서 예고등기, 유치권이 있는 물건은 전문가가 되기 전에는 피하는 것이 좋다.
이것이 “낙찰자가 부담하지 아니한 등기상의 권리는 모두 말소된다”는 민사집행법상의 ”소제주의“ 이다. 그러나 가등기, 가처분, 지상권, 지역권, 전세권 등이 1순위를 차지하면 경매는 단념해야 한다. 낙찰받더라도 낙찰자가 이들 권리를 인수해야 한다. 가처분의 인수는 소유권의 상실을 뜻하며 지상권 인수는 ”사용불가“판단에 가깝다. 전세권 인수는 입찰 대금 외에 전세보증금의 추가 부담을 의미한다. 다만 최선순위 전세권의 경우는 약간 다르다. 전세권자가 직접 경매를 신청했거나 경매 신청일 기준으로 6월 내에 전세기간이 만료되는 전세권은 비록 최선순위 권리라도 말소된다. 또한 최선순위 가등기는 가등기의 성격을 따져야 한다. 담보가등기(가등기 이후에 채권금액이 적혀있는 경우)는 저당권과 동일한 효력을 가져 말소된다. 소유권 이전 청구권 보존 가등기의 경우에는 낙찰자가 인수해야 하고 최악의 경우 소유권을 상실할 수 있으므로 단념하는 것이 좋다. 이 같은 원칙만 새겨두면 경매 참여자가 알아야 할 기초 지식 중 반은 터득한 셈이다.
주택임대차 보호법
경매 부동산을 완전하게 차지하기 위한 비결의 나머지는 주택임대차 보호대상의 대항력을 이해해야만 권리분석을 제대로 했다고 할 수 있다. 시가보다 비싸게 경매받을 가능성이 아주 농후하기 때문이다. 경매 참여자가 반드시 알아야 할 대항력은 경매 대상이 주거용 건물인 경우 필수적 요건이다. “대항력”이란 임차인이 제삼자에 대하여 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리를 뜻한다. 집주인이 바뀌더라도 전주인과 맺은 계약기간을 인정받고 전 주인에게 지불한 임대차보증금을 새 주인에게 반환받을 수 있을 때 “대항력이 있다”라고 한다. 주택임대차 보호법 제3조는 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인의 주택의 인도와 주민등록을 마친 때는 그 익일부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다”라고 규정한다. 등기부에 전세 사실을 등재한 “물권적 권리”가 아니더라도 주민등록을 마치고 실제로 거주하는 “채권적 권리”를 보호하기 위한 조치이다. 경매주택에 이러한 “채권적 전세”의 위치에 놓인 세입자가 살고 있을 땐 보다 세심한 주의가 요구된다. 권리관계에 따라 낙찰자가 세입자의 대항력을 인정해 전세금을 인수하거나 전혀 신경 쓸 필요가 없거나 둘 중 하나이다. 판단기준은 저당권이나 가압류 강제경매 기입등기, 담보가등기 설정 일자와 비교하여 3가지 패턴을 분류해 볼 수 있다.
매각기일 및 매각결정기일의 공고
매각기일 및 매각결정기일을 지정한 때에는 법원사무관등은 이를 공고한다. 공고는 공고사항을 기재한 서면을 법원의 게시판에 게시하는 방법으로 하는 외에, 법원이 필요하다고 인정하는 때에는 별도로 그 공고사항의 요지를 신문에 게재하거나 정보통신매체를 이용하여 공시할 수 있다. 현재 대법원 홈페이지(www.scourt.go.kr) 법원공고란에도 게재하고 있다.
(구) 경매기일공고
매각기일의 지정
집행법원은 공과주관 공무소에 대한 통지, 현황조사, 최저매각가격 결정 등의 절차가 끝나고 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우에는 직권으로 매각할 기일을 지정하게 된다.
(구) 경매기일지정
선순위 저당권이 존재하는 경우
(사례 1)
세입자가 대항요건(전입신고와 거주)을 갖추기 전에 이미 저당권이 설정된 경우이다. 임차인은 선순위 저당권의 실행으로 임차주택을 낙찰받은 낙찰자에게 임대보증금의 반환을 요구할 수 없다.
소제 주의 원칙에 따라 낙찰허가에 의해 저당권과 저당권보다 후순위의 임차권은 대항력을 인정받을 수 없다. 즉 경매 참여자의 추가부담은 없다. 후순위 저당권이 존재하는 경우(사례 2)
주택임차권은 대항요건을 갖춘 후에 등재된 후순위 저당권에 대항할 수 있다. 따라서 선순위 임차인은 후순위 저당권의 실행으로 임차주택을 낙찰받은 낙찰자에게 임대보증금의 반환을 요구할 수 있다. 인수 주의 원칙에 따라 낙찰자에게 임대보증금의 반환을 요구할 수 있다. 인수주의 원칙에 따라 낙찰자가 저당권에 우선 하는 부동산 상의 모든 부담을 인수한다. 이 경우 낙찰자의 실제 낙찰 가격은 법정에서 써넣을 금액에 임대보증금을 더한 금액이 된다. 경매초보자의 실수는
(사례 2)
경우는 간과하기 때문이다. 선순위와 후순위의 저당권이 모두 존재하는 경우
(사례 3)
선순위 저당과 2순위 저당 사이에 대항력 요건을 갖춘 주택임차권이 있는 경우이다. 현재 판례는 “1,2순위 저당권은 모두 말소되고 임차권은 낙찰자에게 대항할 수 없다”는 입장이다. 만약 낙찰자에게 대항할 수 있다면 낙찰 가격이 임대보증금만큼 하락된 가격에서 결정될 것이고 선순위 저당권의 담보가치가 후순위 임차권 때문에 손상받는 결과가 될 것이다. 즉, 낙찰자의 추가 부담은 없다. 저당권이 없는 경우
등기상의 가압류 설정 일자와 세입자의 대항요건 구비 일은 비교하면 된다. 대항요건 구비 일이 가압류 일자보다 빠르면 경매 결과 임대보증금은 낙찰자의 추가부담이 된다. 마지막으로 주의해야 할 사실은 임차인의 존재 여부는 경매 당일 사건 목록에 첨부된 부동산 점유현황을 반드시 확인해야 한다. 입찰 1주일 전 비치되는 임대차 현황조사서로 1차 확인한 후 입찰 전 재확인 절차를 거쳐야 한다.
* (사례 1)
1순위 저당이 세입 일자보다 빠르면 아무런 걱정 없이 경매에 참여해도 된다. 저당보다 뒤지는 가등기가 말소됨은 물론 임차보증금의 추가 부담도 없다.
* (사례 2)
전입일자> 가등기, 저당권 설정 일자 경매 참여를 단념해야 하는 경우인데 입찰일은 1998년 5 월 세입자의 입찰보증금을 떠있게 되고 가등기도 말소되지 않아서 소유권을 상실할 가능성이 짙다. 이런 물건은 입찰 가격이 자꾸만 떨어져 속사정을 모르는 경매 초보의 시각으로는 탐스러운 사과처럼 보일지도 모른다.
* (사례 3)
1순위 등기일자와 임차권의 효력 발생일이 같은 경우는 보통세를 놓는 것과 은행 등에 저당을 잡히는 일이 동시에 진행되는 경우가 많기 때문에 빈번히 부담하는 사례이다. 이 때는 등기상의 권리 종류에 따라 사정이 달라진다. 사례 3은 경매가 되더라도 임차권은 소멸되지 않는다. 때문에 임차보증금을 추가 부담해야 하는 경우이다.
* (사례 4)
가등기와 임차권의 효력이 같은 날 성립된 예이다. 임차인은 본등기 이전의 합리적인 점유 자이 므로 대항력을 인정받는다는 것이 판례의 취지이다. 역시 좋지 않은 물건이다.
* (사례 5)
말소기준 권리(압류)와 임차권이 같은 날 충돌한 경우이다. 압류 일자와 전입일자가 똑같은 이 경우 경매절차가 합법적으로 진행되는 이상 임차인은 낙찰자에게 임차보증금을 요구할 수 없다. 경매에 참가해도 좋은 물건이다.
권리분석의 기초 및 핵심은 등기부 등본 및 법원에서 조사해서 나오는 매각물권명세서 및 현황조사서 확인도 필수적이다.
보이지 않는 권리로 낙찰을 받은 후 낭패를 보는 경우를 종종 볼 수 있다.
권리분석은 부동산 경매에 있어서 가장 중요한 일임에는 분명하다.
현황조사서에는
부동산의 점유관계와 부동산의 현황이 기록 되어 있다.
물론 점유관계와 부동산의 현황을 현황조사서에만 의존하면 안되고 직접 현장답사를 통해서 보이지 않는 권리상의 문제점은 없는 지 확인은 필수 적이다.
현황조사서상 점유관계에 조사시점, 감정서 평가시점, 유치권 행사중인지 여부 확인하여야 하며, 부동산 현황에 1) 본건 부동산에 2회에 걸쳐 현지 출장하였으나 폐문상태로 소유자나 이해관계인을 만날수 없어 자세한 점유나 임대차내역은 미상으로 현황조사의 취지와 연락처를 기재한 안내문을 각 부동산의 출입문에 부착함. 2) 별첨첨 전입섿세대 열람 내역과 같이 해당내역 없음. 등등 이런 내용의 현황조사서를 많이 볼 수 있다. 현황조사담당자는 있는 현황에 대해서만 조사할 의무가 있지 더 자세히, 더 적극적인 현황조사는 하지 않는다. 이에 낙찰을 받고자 하는 낙찰자의 현장답사가 필요한 이유 중에 하나이다.
매각조건
법원이 경매의 목적부동산을 경락인에게 취득시키기 위한 조건인데 경매도 일종의 매매라 할 수 있지만 통상의 매매에서는 그 조건을 당사자가 자유로이 정할 수 있는 반면 강제경매는 소유자의 의사에 반하여 행하여 지고 이해관계인도 많으므로 법은 매각조건을 획일적으로 정하고 있다.
매각허가결정
매각허가결정이 선고된 후 1주일 내에 이해관계인이(매수인, 채무자, 소유자, 임차인, 근저당권자 등) 항고하지 않으면 매각허가결정이 확정된다. 그러면 매수인은 법원이 통지하는 대금지급기한내에 매각대금(매수보증금을 공제한 잔액)을 납부하여야 한다. 대금지급기한은 통상 매각허가결정이 확정된 날로부터 1개월 이내로 지정한다.
(구) 낙찰허가결정
현황조사보고서
법원은 경매개시결정을 한 후 지체없이 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 임대차 보증금의 수액 기타 현황에 관하여 조사할 것을 명하는데, 현황조사보고는 집행관이 그 조사내용을 집행법원에 보고하기 위하여 작성한 문서이다.
현황평가
부동산 감정평가시 해당 부동산의 상태와 이용현황, 제한물권 등을 그대로 유지할 것을 전제로 하는 평가를 말한다.
매각조건
법원이 경매의 목적부동산을 경락인에게 취득시키기 위한 조건인데 경매도 일종의 매매라 할 수 있지만 통상의 매매에서는 그 조건을 당사자가 자유로이 정할 수 있는 반면 강제경매는 소유자의 의사에 반하여 행하여 지고 이해관계인도 많으므로 법은 매각조건을 획일적으로 정하고 있다.
매각물건 명세서란?
법원은 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한 매각물건명세서를 작성하고, 이를 매각기일의 1주일전까지 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 작성해 놓은 것이다.
(구) 경매물건명세서
현황조사명령
법원이 경매개시결정을 할 때 집행관에게 목적부동산의 현황, 점유관계, 차임 또는 보증금 등 기타 부동산의 현황에 대해 조사하도록 명하는 절차이다.
매도인의 담보책임
매도인 담보의 책임은 매매의 목적인 물건 또는 권리에 흠 내지 불완전한 점이 있는 때에 매도인이 매수인에 대하여 부담하는 책임을 말한다. 즉, 매도인의 담보책임은 매도인의 고의나 과실 등의 귀책사유를 그 요견으로 하지 않으므로 일종의 무과실책임으로서 특정인의 매매에 있어서 뿐만 아니라 불특정 매매에도 인정된다. 이는 매매의 목적물이 하자가 있었을때 매수인을 보호하기 위하여 매도인이 그 하자를 책임진다는 것으로 계약해제권,대금감액 청구권, 손해배상청구권 등이다.
오늘은 권리분석의 기초, 권리분석의 핵심에 대해서 알아보았습니다.
행복한 하루 보내세요~~
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