실전경매 - 임차인에 의한 경매신청 , 경매비용 예납, 경매개시결정, 개시결정 이의 신청, 개시결정 송달, 입찰표 작성 , 경매 등기촉탁, 감정평가 명령, 현황조사명령, 낙찰 허부에 대한 즉시..

오늘은 임차인에 의한 경매신청 , 경매비용 예납, 경매개시결정, 개시결정 이의 신청, 개시결정 송달, 입찰표 작성 , 경매 등기촉탁, 감정평가 명령, 현황조사명령, 낙찰 허부에 대해 알아보겠습니다.

 

 

경매란?

 

 

 

사겠다는 사람이 2명 이상일 때 값을 제일 많이 부르는 사람에게 파는 제도.

넓은 의미의 경매에 의한 매매는 경쟁자가 서로 다른 사람이 신고하는 가격을 알 수 있어 서로 가격을 올리게 되므로, 가장 높은 가격을 신고한 사람에게 매도할 수 있기 때문에 개별적 매매에 비하여 고가이며, 공평한 가격으로 재산을 환가(換價)하는 데 이용된다.

 

경매에는 사인이 행하는 사경 매와 국가기관이 행하는 공경매가 있으며, ＜국세 징수법＞·＜민사소송법＞·＜경매법＞에 의한 경매가 공경매에 속한다. 공경매라는 말은 강제집행의 환가 방법으로서 집행기관(집행 법원 또는 집달관)이 일반 공중에게 경매 신고를 하게 하여 행하는 경매를 말하기도 한다.

 

소송실무에 있어서 ＜민사소송법＞에 의한 부동산경매를 강제경매라고 하며, ＜경매법＞에 의한 경매를 임의경매라고 한다. ＜민사소송법＞상 금전채권에 관한 강제집행의 한 단계로서 하는 경매는 집행기관이 먼저 재산(동산 또는 부동산)을 압류하고, 제2단계로 압류재산을 환가 하는 한 가지 방법이다.

 

집행기관에 의한 경매의 법률상 성질에 관해서는 공용징수(公用徵收)에 준하는 공법상의 처분행위라고 보는 설과 민법상의 매매라고 보는 사법설(私法說)의 두 가지 견해가 있다.

 

우리나라 통설과 판례에 따르면, 압류는 채권자의 집행 청구권에 따라 채무자에 대한 집행권의 발동으로 재산의 처분권을 박탈하는 데 그칠 뿐 경락인(競落人)이 처음부터 특정되어 있지 않으므로 경락인을 위한 공용징수라고 보기 어려우며, ＜민법＞상 강제경매에도 매도인의 담보책임이 인정되는 점으로 보아 사법상의 매매로 보는 것이 정당하다고 한다.

경매의 절차는 유체동산(有體動産)의 경우와 부동산의 경우에 따라 다르다.

 

유체동산의 경우에 집달관이 집행신청을 받은 이상 별도의 수임이 없어도 실시할 수 있다. 집달관은 경매의 준비로서 미리 경매 일시·장소 및 물건을 공고하고 압류물 중에 고가품이 있으면 감정인에게 평가시켜야 한다.

 

경매절차는 공고한 일시·장소에서 매각조건을 알려 경매의 신청을 최고(催告)함으로써 개시되며, 최고가경매의 신청이 있을 때에는 그 가액을 3회 호창한 뒤, 그 이상의 신청이 없는 것이 확인되면 최고가 경매의 경락을 결정한다.

 

부동산에 대한 경매의 경우 부동산이란 토지와 건물 및 그 공유지분(共有持分), 등기된 선박, 등록된 자동차, 중기, 항공기 및 광업권 등을 말한다. 부동산에 대한 집행절차는 부동산 소재지의 지방법원의 전속관할에 속한다.

부동산 강제경매는 채권자의 신청에 따라 경매개시 결정에 따라 부동산을 압류하고, 이어서 경매기일을 정해 집달관으로 하여금 경매를 실시하게 하여 최고가 경매인을 결정하며, 다시 경락 기일에 집행 법원은 관계인의 의견을 들어 경락의 허가 여부를 결정한다.

 

경락허가 결정이 확정된 후에 경락대금의 지급과 배당기일을 정해 경락인에게 대금을 지급케 함과 동시에 배당절차를 실시한다. 강제 경매절차의 경우 환가는 원칙으로 경매의 방법에 따르며, 경매의 실시는 집달관이 집행법원의 보조기관으로서 기능한다.

 

좁은 의미의 임의경매는 담보권실행을 위해서 하는 경매와 ＜민법＞·＜상법＞의 규정에 의한 가격 보존 등을 위하여 물건을 환가 하기 위한 경매를 말하며, 이러한 경매절차에 관한 법으로는 ＜경매법＞이 있다.

 

그 환가방법은 경매에 한하지 않으며, 임의매각이나 입찰도 인정되고 있다. 그리고 자동차·중기·항공기의 임의경매에 관해서는 대법원 규칙(경매규칙)의 정하는 바에 따른다.

 

＜경매법＞에 의한 경매의 성질은 비송사건(非訟事件)이다.

 

임의경매 가운데 공유물·상속재산·임치물(任置物) 등의 재산보관, 또는 정리의 방법으로서 물건을 환가 하는 자조 매각(自助賣却)은 물론 담보권자(질권자·저당권자·전세권자)가 행하는 임의경매도 담보권자의 매각 권능의 실행이므로 비송사건에 해당한다.

 

 

 

경매 신청

 

 

임의경매는 담보권(저당권, 질권, 유치권, 전세권등)의 실행을 위해 담보 물권자(근저당권자, 저당권자 등)가 담보물권에 대해 신청하는 경매를 말합니다. 강제경매와 달리 담보권자는 경매 신청권이 있기 때문에 별도 소송 절차와 판결문 없이 경매를 신청할 수 있습니다. 임의경매를 신청할 수 있는 담보권의 종류는 근저당권, 저당권, 담보 가등기권, 전세권(부동산 전체가 전세권의 범위여야 함), 유치권 (형식적 경매라 하여 경매신청은 가능하나 유치권 특성상 우선변제권이 없기 때문에 배당절차에 참여할 수는 없고 낙찰자에게 그 변제를 청구하여야 하며 낙찰자의 명도청구 시 유치권으로 대항할 수 있음)등이 있습니다. 그러나 물권 중 지상권/지역권, 물권에 준해 등기된 주택임차권 등은 임의경매 실행권이 없습니다.

전세 계약이 종료되었는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우 전세보증금 반환 청구 소송을 통해 확정판결로 받고 그것을 기초로 강제경매를 신청할 수 있습니다. 경매의 신청은 서면으로 하여야 하며, 신청서에는 다음과 같은 내용을 기재하고 경매법원에 제출해야 합니다.

신청인의 주소, 성명, 대리인이 있을 때는 대리인의 주소, 성명

채무자, 소유자의 주소와 성명

신청할 부동산의 표시, 경매의 원인사유, 신청 연월일

신청 법원 기재 후 신청인 또는 대리인이 서명날인

※ 개시 결정 이의신청에 대하여 각하, 기각, 취소 결정이 된 경우, 결정 고지일로부터 7일 이내에 항고를 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

경매비용 예납

 

경매비용은 집행관 수수료와 감정평가 수수료 등이며 통산 부동산 감정 가격의 1~2% 정도이며 경매비용은 매각대금의 배당 순서에서 가장 먼저 변제를 받게 된다

 

 

 

 

 

 

경매개시 결정

 

접수된 임의경매사건의 형식적 실질적 요건 구비 등 필요조건 심사를 한 뒤 2~3일 내에 경매개시 결정이 내려집니다.

 

 

 

 

 

개시결정 이의신청

 

이해관계인은 경매개시 결정에 대하여 낙찰대금을 완납할 때까지, 다음과. 같은 사유가 있을 경우 이의신청을 할 수 있습니다.

※강제경매 : 절차상의 사유에 한함(아래)

경매 신청 방식의 하자.

경매 신청서 자체의 하자.

목적 부동산 표시의 불일치.

집행력 있는 판결정본 등 채무명의의 불일치.

채무명의의 청구 이의 소송 등에 의한 소멸.

대리권의 흠결. 그러나, 집행 채권의 소멸, 부존재 등은 개시 결정에 대한 이의신청 사유가 되지 않습니다.

 

※임의경매 : 절차상의 사유 + 실체적 사유(담보권의 소멸, 부존재)

 

 

 

 

 

 

개시결정 송달

 

매각(경매) 기일과 매각 결정(낙찰) 기일이 임차인 및 이해관계인에게 우편으로 통보됩니다.  임차인은 임대차계약서 사본과 주민등록 등(초) 본을 첨부하여 매각(낙찰) 기일까지 권리신고 및 배당요구 신청을 해야 배당을 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

입찰표 작성

 

입찰보증금 봉투와 입찰표를 함께 넣은 큰 봉투 상단의 수취증을 떼고 입찰함에  넣습니다. 

 

 

 

 

 

경매 등기촉탁

 

법원은 경매 대상 부동산의 등기부등본에 경매개시 결정 사항을 등기하도록 관할 등기소에 촉탁을 명합니다. (등기부 갑구에 경매사건번호 기입 등재) 

 

 

 

 

 

현황조사 명령

 

경매 부동산에 대한 현황조사(부동산 위치 및 현황, 임차관계, 부속건물 등)가 집행관에 의해 진행됩니다.
경매개시 결정일로부터 3일 이내에 조사 명령, 2주기간으로 현황조사보고서 제출

 

 

 

 

 

낙찰 허부에 대한 즉시항고

 

경매개시 결정의 통보를 받은 임차인과 그 외의 채권자는 낙찰기일(배당요구 종기일(첫 매각기일 이전)) 까지 권리신고 및 배당요구를 해야 합니다.  소액임차인으로서 최우선 배당 대상이 된다고 하더라도 배당요구 신청을 하지 않으면 배당에서 제외되므로 주의하셔야 합니다.  그러나 대항력을 가지고 있는 채권자 중 채권을 낙찰자에게 승계 시킬 의사를 가지고 있는 채권자는 배당요구신청을 하지 않아도 됩니다. 

 

 

 

 

 

경매공고

 

매각(입찰)기일 통상 14일전 일간신문과 법원게시판(대법원 인터넷 사이트)에 경매부동산이 공고됩니다. 

 

 

 

 

 

배당

 

낙찰자가 낙찰대금을 완납 후 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자를 소환하여 배당을 하게 됩니다. 각 채권자는 법원에서 통보한 배당요구 마감일까지 채권의 원금, 이자, 비용 기타부대채권의 계산서를 제출하여야 합니다. 만일 채권자가 계산서를 제출하지 않았을 경우에는 배당 요구서등 기타기록에 첨부된 증빙서류를 참고해 채권액을 계산하며, 배당요구 마감일 이후에는 채권액을 보충할 수 없습니다. 법원은 미리 작성한 배당표 원안을 배당기일에 출석한 이해관계인과 배당요구 채권자에게 열람시켜 의견을 듣고, 즉시 조사할 수 있는 증거서류를 조사한 다음 배당표원안에 추가/정정하여 배당표를 완성, 확정합니다.

 

 

부동산 인도명령

 

낙찰자가 낙찰대금 완납 후에는 채무자에 대해 낙찰부동산을 인도할 것을 요구할 수 있으나, 채무자가 임의로 인도하지 아니하는 때에는 대금 완납후 6월 이내에 집행법원에 대하여 집행관으로 하여금 낙찰 부동산을 강제로 낙찰자에게 인도케하는 내용의 인도명령을 신청하여 명령에 의하여 부동산을   인도받을 수 있습니다. 낙찰자는 점유자가 매수인에게 대항 할 수 있는 권리을 가진 경우 이외에는 인도명령을 신청할 수 있습니다. 

 

 

 

 

 

소유권이전

 

낙찰자의 대금완납으로 낙찰 부동산에 대한 소유권을 낙찰자가 취득하므로, 법원은 낙찰자 명의의 소유권이전등기와 낙찰자가 인수하지 아니하는 부동산의 말소등기를 등기관에 촉탁하게 됩니다. 등기와 말소비용은 낙찰자의 부담이므로, 낙찰자로부터 주민등록표등본, 등록세 영수필 통지서및 영수필확인서, 국민주택채권매입필증 등 첨부서류가 제출되었을 때 법원은 소유권이전등기등을 촉탁하게 됩니다.

 

 

 

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행복한 하루 보내세요~~