오늘은 경매의 종류, 경매신청절차 등 (임의경매신청, 강제경매신청, ) 경매개시 결정에 대해서 알아보겠습니다.
경매절차 - 강제경매절차 중심
경매절차란?
경매절차란 경매의 목적물을 압류하여 현금화 한 다음 채권자의 채권을 변제하는 3단계의 절차를 말한다. 부동산 경매는 보통 채권자의 경매 신청→법원의 경매개시결정→배당요구의 종기결정 및 공고→매각의 준비→매각방법 등의 지정, 공고, 통지→매각의 실시→매각결정절차→매각대금의 납부→소유권이전등기 등의 촉탁→부동산인도명령→배당절차로 진행된다.
법원은 경매신청서가 접수되면 그 신청서와 첨부서류를 검토해서 경매개시 여부를 결정하는데, 경매를 개시하는 결정을 하는 경우에는 등기관에게 경매개시결정의 등기를 촉탁한다. 경매개시결정 후에는 우선, 법원은 부동산의 매각으로 금전채권의 만족을 얻게 될 채권자와 조세·각종 공과금을 징수하는 공공기관에게 정해진 기일까지 배당요구를 할 것을 공고해서 배당요구의 신청을 받는다. 또한, 경매 부동산을 현금화하기 위해 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임(借賃) 또는 보증금의 액수와 그 밖의 현황에 관해 조사하도록 명하고, 감정인에게 부동산을 평가하게 한 후 그 평가액을 참작해서 최저매각가격을 정한다. 이 과정에서 작성된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서는 그 사본을 매각기일 또는 입찰 개시일 1주일 전까지 법원에 비치해서 누구나 볼 수 있도록 하고 있다.
그 다음에는 기입입찰 또는 기간입찰 중 매각방법을 정하고 매각기일 등을 공고한다. 입찰자는 경매 부동산에 대한 정보를 법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 통해 수집할 수 있으며, 보다 상세한 사항은 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본이나 법원의 인터넷 경매 공고 란에서 확인할 수 있다. 이후에 입찰자는 법원에서 지정한 매각방식에 따라 기일입찰 또는 기간입찰에 참여하며 입찰이 종료된 후에는 입찰자가 참여한 상태에서 집행관이 입찰표를 개봉한다. 개찰 결과 최고가로 매수의 신고를 한 사람(최고가매수신고인)이 있으면 집행관은 그 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고, 차 순위 매수신고를 최고(催告)한 뒤 적법한 차 순위 매수신고가 있으면 차 순위 매수신고인을 정해 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지한다.
최고가매수신고인과 차 순위 매수신고인이 결정되면 이들을 제외한 다른 입찰자는 매수의 책임을 벗게 되므로 즉시 매수신청보증을 돌려줄 것을 신청해 매수신청보증을 반환받을 수 있다. 최고가매수신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 듣고 법에서 정한 매각불허가 사유가 있는지를 조사해서 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 한다. 매각결정허가가 확정되면 매수인(낙찰자)은 지급기간 내에 매각대금을 지급해야한다. 매수인이 이 기한 내에 매각대금을 지급하지 못하면 법원은 차순위 매수신고인에 대한 매각허가결정을 하거나 재매각결정을 하는데, 이 결정이 이루어지면 매수인은 입찰참여 절차에서 제공한 매수신청보증을 반환받을 수 없다.
그러나 재매각이 결정된 이후라 하더라도 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 ① 매각대금과 ② 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 연 2할의 이자 및 ③ 절차비용을 지급하면 재매각 절차가 취소되고 매수인이 매각대금을 지급한 것으로 본다. 매수인은 매각대금을 모두 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하게 된다. 매각의 목적이 소유권인 경우에는 매수인 앞으로 소유권이전등기가 되는 한편, 매수인이 인수하지 않는 권리 및 경매개시결정등기를 말소등기 한다.
매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자가 부동산을 인도하지 않으면 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있다. 부동산 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있으며, 주택임대차보호법에 의한 대항력을 갖춘 경우 등 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 때에는 할 수 없다.
매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당절차를 밟아야 하는데 즉, 배당기일을 정해서 이해관계인과 배당을 요구하는 채권자에게 이를 통지하고, 채권자와 채무자가 볼 수 있도록 매각대금, 채권자의 채권의 원금, 이자. 비용, 배당의 순위와 배당의 비율이 기재된 배당표 원안을 미리 작성해서 배당기일의 3일 전에 법원에 비치한다. 배당기일에는 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자의 합의에 따라 배당표를 정정하고, 이들을 심문해서 배당표를 확정한 후 그 배당표에 따라 배당을 실시한다. 근거법은 민사집행법이다.
부동산 경매절차 개요
부동산에 대한 경매절차에는 강제경매와 임의경매의 두 절차가 있습니다. 두 절차 사이에는 큰 차이가 없기 때문에 강제경매를 중심으로 설명하고, 임의경매에 관하여는 차이가 잇는 경우에만 설명하도록 하겠습니다.
강제경매는 채무자 소유의 부동산을 압류한 다음 매각하여 그 매각대금을 가지고 채권자가 금전채권의 만족을 얻을 수 있도록 하는 절차입니다. 예컨대, 채권자가 채무자를 상대로 승소 판결을 받았는데도 채무자가 빚을 갚지 않는 경우가 있습니다. 이 경우 채권자가 채무자의 부동산을 압류하고 매각하여 그 매각대금으로 빚을 받아내는 절차가 강제경매입니다.
임의경매는 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 말합니다. 채무자가 채무를 임의로 이행하지 않는 경우에 저당권 등의 담보권을 가지 채권자가 담보권을 행사하여 담보의 목적물을 매각한 다음 그 매각 대금에서 다른 채권자보다 먼저 채권을 회수할 수 있는데, 이것이 임의 경매 입니다.
경 매절 차는 대체로 1) 목적물을 압류하여 2) 현금화한 다음 3) 채권자의 채권을 변제하는 3단계의 절차로 진행됩니다.
다음부터 설명하는 내용은 2020년 7월 1일부터 시행된 민사집행법에 따른 것입니다. 2020년 6월 30일 이전에 신청된 경매사건에 대하여는 개정 전의 민사집행법이 적용되기 때문에 경매절차가 다음에서 설명하는 내용과 다르게 진행될 수 있으니 주의하시기 바랍니다.
경매신청 및 경매개시 결정
채권자가 경매신청을 하면 법원은 경매개시 결정을 하여 매각할 부동산을 압류하고 관할등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하여 경매개시결정 사실을 등기기록에 기입하도록 합니다. 법원은 경매개시결정 정본을 채무자에게 송 달합니다.
경매의 신청
경매절차가 강제경매와 임의경매로 나뉘게 되므로, 경매신청도 강제경매신청과 임의경매신청으로 나눌 수 있습니다.
강제경매를 신청하려면, 강제경매 신청서를 작성한 다음, 첨부서류와 함께 관할 법원에 제출하여야 합니다.
강제경매신청서 작성요령
첨부서류
관할 법원
강제경매신청서를 제출할 관할 법원은 경매 대상 부동산의 소재지를 관할하는 법원입니다.
- 경매개시 결정
법원은 신청서와 첨부서류를 검토하여 강제집행의 요건, 집행 개시의 요건 및 강제경매에 필요한 요건(부동산이 채무자의 소유일 것, 압류금지 부동산이 아닐 것) 등에 관하여 심사를 하여, 신청이 적법하다고 인정되면 강제경매 개시 결정을 합니다. 신청인이 비용을 미리 내지 아니한 때에는 신청이 각하될 수 있습니다.
임의경매 신청이 접수된 경우에는 집행 법원은 임의경매에 필요한 요건(저당권의 존재 등)에 관하여 심사를 하여, 신청이 적법하다고 인정되는 임의경매 개시 결정을 합니다.
- 경매개시 결정 기입등기의 촉탁
법원은 경매개시 결정을 하면 즉시 그 상사유를 등기기록에 기입할 것을 등기관에게 촉탁합니다. 등기관은 법원의 촉탁에 따라 경매개시 결정의 기입등기를 합니다.
- 경매개시 결정문의 송달
법원은 채무자에게 경매개시결정 정본을 송달합니다. 임의경매의 경우에는 경매개시 결정을 소유자에게만 송달하면 족하지만, 실무상으로는 소유자와 채무자 모두에게 송달하고 있습니다.
오늘은 경매의 종류, 경매신청절차 등 (임의경매신청, 강제경매신청, ) 경매개시 결정에 대해서 알아보았습니다.
행복한 하루 보내세요~~
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