실전경매 - 전세권이란? 전세권 존속기간 종료한 경우 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸

오늘 실전 경매에서는 전세권에 대해 자세하게 알아보려고 합니다.

 

 

전세권[ 傳貰權 ] 이란? 전세금(傳貰金)을 지급하고 타인의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라 사용 ·수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리(민법 303조 l항)입니다.

 

 

 

 

전세권자는 전세금의 반환에 관하여 다른 채권자보다 우선변제(優先辨濟)를 받을 권리가 있습니다.

형식주의하의 현행 민법상 전세권은 등기를 한 전세권에 한하고, 등기를 하지 아니한 이른바 채권적 전세권은 민법상 임차권(賃借權)으로서 임대차계약에 관한 규정이 적용되지만, 미등기 전세권자는 ‘주택임대차 보호법’에 의하여 보호를 받습니다.

 

전세권의 목적물은 부동산이지만, 농경지(農耕地)는 전세권의 목적으로 하지 못합니다(303조 2항).

전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못합니다.

당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축하며, 그 기간을 갱신한 때에는 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다(312조).

 

토지 위에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미칩니다. 이 경우, 전세권 설정자는 전세권자의 동의 없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못합니다(304조).

 

대지(垈地)와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는, 그 대지소유권의 특별 승계인은 전세권 설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 봅니다(법정지상권). 그러나 지료(地料)는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정합니다. 이 경우, 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못합니다(303조).

 

전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고, 그 존속기간 내에서 타인에게 전전세(轉傳貰) 또는 임대(賃貸)할 수 있습니다. 그러나 특약으로 전세계약시에 이를 금지한 때에는 그러하지 아니합니다(306조).

전세권 양수인(讓受人)은 전세권 설정자에 대하여 전세권 양도인(讓渡人)과 동일한 권리의무가 있고, 전세권의 목적물을 전전세 또는 임대한 경우에는 전세권자는 전전세 또는 임대하지 아니하였을 때 면할 수 있는 불가항력으로 인한 손해에 대하여 그 책임을 집니다(307 ·308조).

 

전세권자는 목적물의 현상을 유지하고, 그 통상의 관리에 속하는 수선을 하여야 할 의무를 지나, 목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액이나 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여, 소유자의 선택에 따라 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있습니다(309 ·310조).

 

전세권자가 전세계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용 ·수익 하지 아니한 경우에는 전세권 설정자가 전세권의 소멸을 청구할 수 있고, 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다(311조).

전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸합니다(313조).

 

전세권의 목적물의 전부 또는 일부가 불가항력으로 인하여 멸실된 때에는 그 멸실된 부분의 전세권은 소멸하고, 전세권자가 그 잔존 부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권 전부의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있습니다(314조).

 

전세권의 목적물의 전부 또는 일부가 전세권자에 책임 있는 사유로 인하여 멸실된 때에는 전세권자는 손해배상책임을 집니다. 전세권 설정자는 전세금으로써 손해배상에 충당하고 잉여가 있으면 반환하며, 부족이 있으면 다시 청구할 수 있습니다(315조).

 

전세권의 존속기간이 만료한 때에는 전세권자는 목적물을 원상회복하여야 하며, 목적물에 부속시킨 물건은 수거할 수 있습니다. 그러나 전세권 설정자가 그 부속물의 매수(買受)를 청구한 때에는 정당한 이유 없이 거절하지 못하는 반면에, 그 부속물건이 전세권 설정자의 동의를 얻어 부속시킨 것인 때에는 전세권자는 전세권 설정자에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다. 그 부속물이 전세권 설정자로부터 매수한 것인 때에도 같습니다(316조).

 

전세권이 소멸한 때에 목적물 인도 및 전세권 설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부와 전세금 반환은 서로 동시이행의 관계에 있고, 전세권 설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 경매법에 따라 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있고(317 ·318조), 그 경매대금으로부터 우선변제를 받을 수 있습니다(303조 1항).

물권적 청구권에 관한 규정(213 ·214조)과 상린관계 규정(216∼244조)은 전세권자간 또는 전세권자와 인지 소유자 및 지상권자 간에 준용됩니다(319조).

 

 

 

 

 

 

그럼  전세권이 존속기간 만료 등으로 종료한 경우, 최선순위 전세권자의 채권자가 전세권이 설정된 부동산에 대한 경매절차에서 채권자대위권에 기하거나 전세금 반환채권에 대하여 압류 및 추심명령을 받은 다음 추심 권한에 기하여 자기 이름으로 전세권에 대한 배당요구를 할 수 있는지 여부(적극) 및 이때 전세권이 존속기간 만료 등으로 종료하였다는 점에 관한 소명자료를 배당요구 종기까지 제출하여야 하는지 여부(적극)에 대해 우리 판례는 어떻게 판시를 하였을까요?

 

 

 

 

 

판례는

 

민사집행법 제91조 제3항은 전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.라고 규정하고, 같은 조 제4항은 제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. 다만 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.라고 규정하고 있는데, 이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리, 최선순위의 전세권은 존속기간에 상관없이 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸하고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인들이 인수된다는 취지이다. 따라서 최선순위의 전세권은 전세권자 스스로 배당요구를 하여야만 매각으로 소멸함이 원칙이다.

그러나 전세권이 존속기간의 만료나 합의해지 등으로 종료하면 전세권의 용익물권적 권능은 소멸하고 단지 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능의 범위 내에서 전세금의 반환 시까지 전세권 설정등기의 효력이 존속하므로, 전세권이 존속기간의 만료 등으로 종료한 경우라면 최선순위 전세권자의 채권자는 전세권이 설정된 부동산에 대한 경매절차에서 채권자대위권에 기하거나 전세금 반환채권에 대하여 압류 및 추심명령을 받은 다음 추심 권한에 기하여 자기 이름으로 전세권에 대한 배당요구를 할 수 있다. 다만 경매의 매각절차에서 집행법원은 원래 전세권의 존속기간 만료 여부 등을 직접 조사하지는 아니하는 점, 또 건물에 대한 전세권이 법정 갱신된 경우에는 등기된 존속기간의 경과 여부만 보고 실제 존속기간의 만료 여부를 판단할 수는 없는 점 및 민사집행규칙 제48조 제2항은 배당 요구서에는 배당요구의 자격을 소명하는 서면을 붙여야 한다.라고 규정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 최선순위 전세권자의 채권자가 채권자 대위권이나 추심 권한에 기하여 전세권에 대한 배당요구를 할 때에는 채권자 대위권 행사의 요건을 갖추었다거나 전세금 반환채권에 대하여 압류 및 추심명령을 받았다는 질 아울러 전세권이 존속기간의 만료 등으로 종료하였다는 점에 관한 소명자료를 배당요구의 종기까지 제출하여야 한다. 라고 판결하고 있습니다.

 

 

 

 

민사집행법 제91조 제3항은 전세권은 저당권·압류채권·가압류 채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.라고 규정하고, 같은 조 제4항은 제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수해야 합니다. 다만 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.라고 규정하고 있는데, 이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리, 최선순위의 전세권은 존속기간에 상관없이 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸하고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인들이 인수된다는 취지입니다(대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다 40790 판결 참조). 따라서 최선순위의 전세권은 전세권자 스스로 배당요구를 하여야만 매각으로 소멸함이 원칙입니다.

그러나 전세권이 존속기간의 만료나 합의해지 등으로 종료하면 전세권의 용익물권적 권능은 소멸하고 단지 전세금 반환채권을 담보하는 담보물권적 권능의 범위 내에서 전세금의 반환 시까지 그 전세권 설정등기의 효력이 존속하므로(대법원 2005. 3. 25. 선고 2003다 35659 판결 참조), 전세권이 존속기간의 만료 등으로 종료한 경우라면 최선순위 전세권자의 채권자는 그 전세권이 설정된 부동산에 대한 경매절차에서 채권자 대위권에 기하거나 전세금 반환채권에 대하여 압류 및 추심명령을 받은 다음 그 추심권한에 기하여 자기 이름으로 전세권에 대한 배당요구를 할 수 있습니다. 다만 위와 같은 경매의 매각절차에서 집행법원은 원래 전세권의 존속기간 만료 여부 등을 직접 조사하지는 아니하는 점, 또 건물에 대한 전세권이 법정갱신된 경우에는 등기된 존속기간의 경과 여부만 보고 실제 존속기간의 만료 여부를 판단할 수는 없는 점(대법원 2010. 3. 25. 선고 2009다35743 판결 참조) 및 민사집행규칙 제48조 제2항은 배당요구서에는 배당요구의 자격을 소명하는 서면을 붙여야 한다.고 규정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 최선순위 전세권자의 채권자가 위와 같이 채권자대위권이나 추심권한에 기하여 전세권에 대한 배당요구를 함에 있어서는 채권자대위권 행사의 요건을 갖추었다거나 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령을 받았다는 질 아울러 그 전세권이 존속기간의 만료 등으로 종료하였다는 점에 관한 소명자료를 배당요구의 종기까지 제출하여야 한다고 할 것입니다.

 

 

 

 

 

오늘은 전세권이 존속기간 만료 등으로 종료한 경우에 대해 판례를 통해 자세하게 알아보았습니다.

 

오늘도 성공하는 하루 보내세요~~