오늘의 실전경매에서는 부동산에 대한 취득시효 제도의 취지와 부동산에 관하여 적법·유효한 등기를 마크 소유권을 취득한 사람이 부동산을 점유하는 경우, 위 점유가 취득시효의 기초가 되는 점유인지 여부(소극) 및 이때 취득시효의 요건인 점유가 개시되는 시점에 대해 판례와 사례를 통해 자세하게 알아보겠습니다.
먼저 부동산 취득시효제도에 대해 알아보도록 하겠습니다.
취득시효[取得時效 ] 란?
취득시효에 관한 입법례를 보면, 독일 민법은 소멸시효만을 총칙에 규정하고 취득시효는 물권취득의 원인으로서 물권 편에 규정하고 있다. 스위스 채무 법도 위와 같다. 이에 대하여 프랑스 민법은 취득시효와 소멸시효를 통일적으로 규정하고 있다. 한국의 구민법은 프랑스 민법에 따랐으나, 현행 민법은 독일 민법을 채택하고 있다. 이 시효에 의하여 취득하는 권리는 전(前) 소유자의 권리를 계승한 승계취득(承繼取得)이 아니라 원시취득(原始取得)입니다.
⑴ 소유권의 취득시효:시효로써 소유권을 취득하려면,
① 소유의 의사로서 점유하고 있을 것,
② 그 점유가 평온 ·공연(公然) 히 행하여졌을 것,
③ 일정한 기간 계속할 것 등의 요건을 갖추어야 합니다.
시효기간은
① 부동산일 때에는 20년이며, 점유자에게 이미 등기가 되어 있는 때에는 10년입니다.
전자의 경우에는 시효가 만료되면 등기하여야 하고, 후자의 경우는 점유가 선의(善意) ·무과실임을 요합니다.(민법 245조).
② 동산일 때에는 점유가 선의 ·무과실일 경우에는 5년, 그러하지 않을 경우에는 10년입니다.(246조).
⑵ 소유권 이외의 재산권의 취득시효:요건은 소유권 취득시효에 관한 규정이 준용됩니다.(248조).
시효기간은,
① 부동산물권일 때는 권리자로서 미리 등기되어 있느냐의 여부에 따라 10년 ·20년이고,
② 동산물권일 때는 선의 ·무과실이냐의 여부에 따라 5년 ·10년입니다..
⑶ 취득시효의 목적이 되는 권리 : 취득시효는 신분권에는 적용되지 않으며, 재산권에만 적용된다. 또 점유권 ·유치권과 같이 직접 법률에 의하여 성립하는 재산권과, 법률에 의하여 시효취득이 금지된 재산권은 취득시효의 목적이 될 수 없다. 또 채권과 같이 재산적 지배권이 아닌 청구권과, 취소권 및 해지 ·해제권 등과 같은 형성권, 저당권과 같이 점유나 준점유(準占有)를 수반하지 않는 물권 등은 성질상 취득시효의 목적이 되지 않는다. 전세권은 사실상 그 경우가 드물지만, 이론상 시효취득을 인정하여야 한다는 견해가 유력시되고 있습니다.
⑷ 취득시효의 효과:요건을 갖추면 권리취득의 효력이 확정적으로 생긴다. 취득시효로 인한 권리의 취득은 원시취득이며, 그 효력은 점유를 개시한 때에 소급합니다.(247조 1항).
⑸ 취득시효와 동산 소유권의 선의취득(善意取得):동산 소유권의 취득시효는 동산 소유권의 선의취득과 비슷하다. 그러나 취득시효는 기간의 경과를 요소로 하는 데 대하여, 선의취득은 기간을 요소로 하지 않는다. 또 전자는 점유취득의 원인을 가리지 않으나 후자는 거래행위로 목적물을 승계 취득한 경우에 한하여 인정되는 점 등이 다르다.라고 되어 있습니다.
이에, 우리판례는
부동산에 대한 취득시효 제도의 존재 이유는 부동산을 점유하는 상태가 오랫동안 계속된 경우 권리자로서의 외형을 지닌 사실 상태를 존중하여 이를 진실한 권리관계로 높여 보호함으로써 법질서의 안정을 기하고, 장기간 지속된 사실 상태는 진실한 권리관계와 일치될 개연성이 높다는 점을 고려하여 권리관계에 관한 분쟁이 생긴 경우 점유자의 증명 곤란을 구제하려는 데에 있다.
그런데 부동산에 관하여 적법·유효한 등기를 마크 소유권을 취득한 사람이 자기 소유의 부동산을 점유하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 사실 상태를 권리관계로 높여 보호할 필요가 없고, 부동산의 소유 명의자는 부동산에 대한 소유권을 적법하게 보유하는 것으로 추정되어 소유권에 대한 증명의 곤란을 구제할 필요 역시 없으므로, 그러한 점유는 취득시효의 기초가 되는 점유라고 할 수 없다. 다만 그 상태에서 다른 사람 명의로 소유권 이전등기가 되는 등으로 소유권의 변동이 있는 때에 비로소 취득시효의 요건인 점유가 개시된다고 볼 수 있을 뿐이다.라고 판시하였습니다.
이에 사례를 알아보면,
부동산에 대한 취득시효 제도의 존재 이유는 해당 부동산을 점유하는 상태가 오랫동안 계속된 경우 권리자로서의 외형을 지닌 그 사실 상태를 존중하여 이를 진실한 권리관계로 높여 보호함으로써 법질서의 안정을 기하고, 장기간 지속된 사실 상태는 진실한 권리관계와 일치될 개연성이 높다는 점을 고려하여 권리관계에 관한 분쟁이 생긴 경우 점유자의 증명 곤란을 구제하려는 데에 있다.
그런데 부동산에 관하여 적법·유효한 등기를 마크 그 소유권을 취득한 사람이 자기 소유의 부동산을 점유하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 사실 상태를 권리관계로 높여 보호할 필요가 없고, 부동산의 소유 명의자는 그 부동산에 대한 소유권을 적법하게 보유하는 것으로 추정되어 소유권에 대한 증명의 곤란을 구제할 필요 역시 없으므로, 그러한 점유는 취득시효의 기초가 되는 점유라고 할 수 없다(대법원 1989. 9. 26. 선고 88 다카 26574 판결 등 참조). 다만 그 상태에서 다른 사람 명의로 소유권 이전등기가 되는 등으로 소유권의 변동이 있는 때에 비로소 취득시효의 요건인 점유가 개시된다고 볼 수 있을 뿐이다.
피고는 1993. 10. 28. 대진 건업 주식회사(이하 대진 건업’이라고 한다) 소유의 이 사건 부동산에 대하여 부산지방법원 93 카합 4169호로 가압류 결정을 받았고, 1993. 11. 2. 그에 따른 가압류 등기가 마쳐졌다.
원고는 1992. 2. 29. 대진 건업으로부터 이 사건 부동산을 매수한 다음 1993. 11. 22. 소유권 이전등기를 마침으로써 그 소유권을 취득하였다.
피고는 2014. 5. 27. 부산지방법원 2008 가단 146130 판결의 집행력 있는 정본에 기초하여 울산지방법원 2014 타경 8839호로 강제경매를 신청하였고, 이에 따라 2014. 5. 28. 이 사건 부동산에 관하여 위 가압류를 바탕으로 한 강제경매개시 결정의 등기가 마쳐졌다.
원심은 위와 같은 사실관계를 토대로 하여, 원고는 1993. 11. 22.부터 20년간 이 사건 부동산을 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유하여 그에 대한 점유취득시효가 완성되어 이 사건 부동산을 원시취득하였고 그에 따라 피고의 가압류는 소멸되어야 하므로 그에 기하여 이루어진 강제집행은 허용될 수 없다는 원고의 주장에 대하여, 자기 소유 부동산을 점유하는 것은 점유취득시효의 기초로서의 점유라고 할 수 없다는 등 그 판시와 같은 이유로 이를 배척하였다.
라. 위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고는 이 사건 부동산에 관하여 소유권 이전등기를 마크 그 소유권을 취득하여 그동안 소유자로서 이를 점유하였다고 할 것이고, 뿐만 아니라 원고의 점유취득시효 주장은 자기가 소유하는 이 사건 부동산에 대하여 소유권 취득 이전부터 존재하던 가압류의 부담에서 벗어나기 위한 것에 지나지 아니하여 사실 상태를 권리관계로 높여 보호하거나 소유권에 대한 증명의 곤란을 구제할 필요가 있다고 할 수 없으므로, 원고의 이 사건 부동산에 대한 점유를 가리켜 취득시효의 기초가 되는 점유라고 할 수 없다. 같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 점유취득시효의 목적물에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
상고이유로 들고 있는 대법원 2001. 7. 13. 선고 2001다 17572 판결은 부동산에 관하여 이른바 계약명의신탁을 하고 명의신탁자가 그 부동산을 점유하면서 명의수탁자에 대하여 점유취득시효를 주장한 사안에 관한 것으로서, 이 사건에 원용할 수 있는 적절한 선례가 아니다.라고 판시하고 있습니다.
오늘은 부동산에 대한 취득시효 제도의 취지와 부동산에 관하여 적법·유효한 등기를 마크 소유권을 취득한 사람이 부동산을 점유하는 경우, 위 점유가 취득시효의 기초가 되는 점유인지 여부(소극) 및 이때 취득시효의 요건인 점유가 개시되는 시점에 대해 판례와 사례를 통해 자세하게 알아보았습니다.
감사합니다.
오늘도 행복하세요~~
