농지를 취득하려는 자가 농지에 관하여 소유권 이전등기를 마쳤으나 농지취득 자격증명을 발급받지 못한 경우, 소유권을 취득할 수 있는지 여부(소극) 및 농지에 관한 경매절차에서 농지취득자격증명의 발급이 매각허가요건인지 여부(적극)와
농지취득자격증명 발급 신청권이 채권자 대위권의 행사 대상이 될 수 있는지 여부(적극)에 대해서 알아보겠습니다.
농지취득 자격증명 이란
농지란 지목이 전, 답, 과수원이거나 다른 지목이더라도 실제 3년 이상의 농작물이 키우면 인정된다. 이러한 농지를 경매로 받으려면 법원에서는 농업 취득 자격증명(이하 농취증)을 제출하라고 특별매각조건에 표기한다.
법원에서는 매각물건명세서 비고란에 “농지취득자격증명 필요(농지취득 자격증명 미제출로 매각불허가 결정 시 매수신청보증금 몰수)”라고 기재하고, 최고가 매수인에게 매각 결정 기일까지 받아오라고 말한다. 이에 매수인은 매각일로부터 매각 허가 결정이 나기 전까지인 7일 이내에 법원 경매계에 제출해야 한다.
통상 농취증은 신청일로부터 4일(농업경영계획서를 작성하지 않는 경우에는 2일) 후 발급여부가 결정되는 것을 감안하면 농취증 발급에 문제가 생길 수도 있다. 최근에 농취증을 발급받는데 큰 어려움은 없고, 먼 지방의 경우 발급 신청 후 당일 오후에 발급해 주기도 한다.
농림부 예규에 의하면 해당 농지가 신청대상 토지가 농지에 해당하지 않는 경우, 농취증 없이 취득할 수 있는 농지인 경우에 해당되면 “농취증 대상인 토지가 아니므로 농취증 신청을 반려한다”라고 쓰여 있는 반려증을 주는 경우가 있는데, 이 경우에 법원 경매계에 제출하면 인정해 주던가. 불허가 결정을 내리고 이를 보정하여 재매각으로 진행하면서 입찰보증금을 돌려준다.
신청대상 농지가 농지법을 위반하여 불법으로 형질이 변경된 경우(불법건축물, 포장도로 등)에는 농지가 아니므로 농취증 신청을 반려하게 되는데, “불법형질변경에 대한 복구가 필요하며, 이에 농취증 신청을 반려한다”라고 쓰여 있는 반려증을 받게 되면 입찰보증금이 몰수될 수 있다.
농취증 신청을 하려면 먼저 매각기일(입찰)에 최고가 매수신고인 증명을 발급 받아야 한다. 이를 가지고 해당 농지 소재 시 · 군 · 구 · 읍 · 면장으로부터 발급 신청을 하면 된다. 농지취득 자격증명 신청서에는 매수인의 인적사항을 기재하고, 취득자의 구분에는 취득면적이 1,000㎡ 미만인 경우 ‘주말체험영농’에 체크하고, 그 이상의 경우에는 ‘신규 영농’에 체크하면 된다.
취득 농지의 표시는 소재에 관한 사항을 적고 농지 구분은 토지이용계획 확인원에서 지역지구 등 지정여부를 확인하되 ‘농업진흥구역’, ‘농업보호구역’이라는 언급이 있으면 체크하면 되고, 아무것도 없으면 ‘진흥지역 밖’에 체크하면 된다. 취득원인은 ‘부동산 경매’로 적으면 되고, 취득목적은 취득자의 구분과 마찬가지로 취득면적이 1,000㎡ 미만인 경우 ‘주말체험영농’에, 그 이상의 경우에는 ‘농업경영’에 체크하면 된다.
농업경영계획서에서는 취득면적이 1,000m2 이상인 경우 꼭 작성해야 하는데, 취득 대상농지에 관한 사항에는 소재지와 지번, 지목, 면적을 기입하면 된다. 영농 거리는 현 주민등록 주소지에서 농지 소재지까지의 거리를 다음, 네이버 등의 인터넷 지도를 확인하여 기록하면 되는데, 직선거리와 도로 이동거리의 중간쯤 적어도 무방하다.
주재배 예정 작목은 특별히 키우고자 하는 작물이 있다면 그 내용을 기록하고, 아직 특별히 정해지지 않았다면 전체적으로 봤을 때 키우기도 쉬운 콩, 옥수수 등이 무난할 듯하다. 영농 착수시기는 계절을 염두에 두어 두고 3~6개월 후 정도로 적으면 된다. 농업경영 노동력의 확보 방안의 경우 면적을 고려하되, 면적이 아주 크지 않다면 가족 중심으로 적으면 된다.
취득 농지의 농업경영에 필요한 노동력 확보 방안도 ‘자기 노동력’ 란에 체크하면 된다. 농업기계장비의 확보 방안의 경우 보유현황의 경우 낫, 호미, 삽, 제초기 등을 기입하고 보유계획에는 기계장비명에는 트랙터, 규격에는 소형, 보유계획에는 임대 정도로 기입하면 무난하다.
연고자에 관한 사항은 취득농지의 소재지에 거주하고 있는 연고자가 있다면 성명과 관계를 기입하고 없으면 빈칸으로 둔다. 소유농지의 이용현황은 현재 주민등록을 같이하고 있는 직계가족이 소유하고 있는 농지가 있다면 기입하면 된다. 임차농지 현황은 별도로 기입하지 않아도 된다.
이렇게 작성하여 해당 농지소재 시 · 군 · 구 · 읍 · 면사무소 관할 공무원에게 제출하고 결재가 완료되면 전화를 요청하여, 연락이 오면 가서 해당 공문과 함께 농지취득 자격증명서를 발급받으면 된다. 이를 가지고 법원 담당계에 찾아가 농지취득 자격증명 제출 신청서와 함께 농지취득자격증명서를 제출하면 된다. 농지를 취득 시에는 그만큼 책임도 따르기 때문에 그대로 방치해 두어서는 아니 된다.
정당한 사유없이 휴경하거나, 임대 또는 사용대, 위탁경영 시에는 처분 대상 농지가 될 수 있으며, 이럴 경우 공 지지가의 20%에 해당하는 이행강제금이 매년 부과될 수 있다.(※ 농지취득 후 농업경영 불이행 시 처분 대상 참고) 용도지역이 도시지역(주거, 상업, 공업, 도시계획예정지역 등)의 경우 농취증을 제출하지 않아도 매각 허가 결정을 받을 수 있다. 이 때는 ‘토지이용계획 확인원’을 발급받아 제출하면 되는데, 담당 경매계에 확인하여 처리하면 된다.
농지취득 후 농업경영 불이행 시 처분 대상
농지취득 후 농업경영 불이행 시 처분 대상
농지 관련 참고사항
처분 대상 농지의 요건(농지법 제10조 농업경영에 이용하지 아니하는 농지의 처분의무)
농업경영 목적으로 취득한 농지로써 다음 중 1에 해당하는 농지
정당한 사유 없이 휴경한 농지
※ 농지처분의무가 면제되는 정당한 사유(농지법 시행령 제9조)
- 자연재해 등으로 인하여 영농이 불가능하게 되어 휴경하는 경우
- 농지개량 또는 영농 준비를 위하여 휴경하는 경우
- 병역법에 의하여 징집 또는 소집되어 휴경하는 경우
- 질병 또는 취학으로 인하여 휴경하는 경우
- 선거에 의한 공직 취임으로 휴경하는 경우
- 농산물의 생산조성 또는 출하조절을 위하여 휴경하는 경우
정당한 사유 없이 임대 또는 사용대 한농지
※ 정당한 사유에 해당하는 경우
- 농지용 증진사업에 의하여 임대 또는 사용 대한 경우
- 질병, 징집, 취학, 선거에 의한 공직 취임의 사유로 일시적으로 농업경영에 종사할 수 없는 경우
- 부상으로 3월 이상의 치료가 필요한 경우, 교도소, 구치소, 보호감호소에 수용 중인 경우, 6개월 이상 국외여행 중인 경우, 농업법인이 청산 중인 경우
- 60세 이상의 고령으로 은퇴하는 자가 계속하여 5년 이상 농업경영에 이용한 농지로서 거주지
시 · 군 또는 이에 연접한 시 · 군에 소재하는 농지를 임대 또는 사용대 하는 경우
- 임대 중에 있는 농지를 취득한 경우로써 그 계약의 잔여기간 동안 계속하여 임대하는 경우
정당한 사유 없이 위탁 경영한 농지
※ 정당한 사유에 해당하는 경우
- 농지이용 증진사업에 의하여 위탁 경영하는 경우
- 질병, 징집, 취학, 선거에 의한 공직 취임의 사유로 자격 할 수 없는 경우
- 부상으로 3월 이상의 치료가 필요한 경우, 교도소, 구치소, 보호감호소에 수용 중인 경우, 6개월 이상 국외여행 중인 경우, 농업법인이 청산 중인 경우
이행강제금 부과(농지법 제62조)
※ 농지처분명령 이후 미처분 시 공시지가 20/100에 상당하는 이행강제금을 매년 부과
허위 및 부정한 방법으로 농지취득 증명발급이 확인된 경우
※농지법 제59조 규정에 의거 3년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처하게 됨을 알려드립니다.
농지취득 자격증명은 농지를 취득하는 자와 농지취득의 자격이 있다는 것을 증명하는 것으로, 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장, 구청장, 읍장 또는 면장으로부터 농지취득 자격증명을 발급받아 농지의 소유권에 관한 등기를 신청할 때에 이를 첨부하여야 한다(농지법 제8조 제1항, 제4항). 농지를 취득하려는 자가 농지에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다고 하더라도 농지취득자격증명을 발급받지 못한 이상 그 소유권을 취득하지 못하고, 농지에 관한 경매절차에서 농지취득 자격증명의 발급은 매각 허가요건에 해당한다.
농지를 취득하려는 자가 농지에 대한 매매계약을 체결하는 등으로 농지에 관한 소유권 이전등기청구권을 취득하였다면, 농지취득 자격증명 발급신청권을 보유하게 된다. 이러한 농지취득자격증명 발급 신청권은 채권자 대위권의 행사 대상이 될 수 있다.
농지취득 자격증명은 농지를 취득하는 자와 농지취득의 자격이 있다는 것을 증명하는 것으로, 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장, 구청장, 읍장 또는 면장으로부터 농지취득 자격증명을 발급받아 농지의 소유권에 관한 등기를 신청할 때에 이를 첨부하여야 한다(농지법 제8조 제1항, 제4항). 농지를 취득하려는 자가 농지에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다 하더라도 농지취득자격증명을 발급받지 못한 이상 그 소유권을 취득하지 못하고(대법원 2008. 2. 1. 선고 2006다 27451 판결, 대법원 2012. 11. 29. 선고 2010다 68060 판결 등 참조), 농지에 관한 경매절차에서 농지취득 자격증명의 발급은 매각 허가요건에 해당한다(대법원 1999. 2. 23. 자 98마 2604 결정, 대법원 2004. 2. 25. 자 2002마 4061 결정 등 참조).
농지를 취득하려는 자가 농지에 대한 매매계약을 체결하는 등으로 농지에 관한 소유권 이전등기청구권을 취득하였다면, 농지취득자격증명 발급신청권을 보유하게 된다. 이러한 농지취득자격증명 발급신청권은 채권자대위권의 행사대상이 될 수 있다고 보아야 한다. 그 이유는 다음과 같다.
농지취득 자격증명 발급신청권은 농지에 관한 소유권이전등기청구권 행사를 위하여 반드시 필요하므로, 재산권으로서의 성격을 가진다. 반면 농지취득자격증명은 농지에 관한 소유권이전등기를 신청할 때 첨부하여야 하는 서류에 지나지 않고, 농지취득자격증명의 발급 자체로 농지를 취득하려는 자왔 의무를 발생시키는 등 법률관계를 형성하는 효력이 없으므로, 그 발급신청권을 권리자만 행사할 수 있는 행사상의 일신전속적 권리로 볼 수는 없다.
농지취득자격증명 발급 신청권이 채권자 대위권의 행사 대상이 될 수 없다면, 발급 신청권자가 발급신청을 하지 않는 경우, 그 채권자는 발급신청권자 명의로 농지를 이전하지 못하여, 발급 신청권자에 대한 권리를 실현할 수 없게 된다. 따라서 발급 신청권의 대위행사를 인정함으로써 채권자의 권리실현을 보장하도록 함이 보다 타당하다. 발급신청권의 대위행사를 인정하더라도, 발급 신청권자왔 그 농지를 자신의 농업경영에 이용할 의사가 있음이 인정되어야 농지취득 자격증명을 발급받을 수 있으므로, 농지법이 달성하고자 하는 경자유전의 원칙을 회피하는 탈법행위가 발생할 우려는 없다.
채권자는 농지취득 자격증명의 대위 발급을 통해 발급 신청권자 앞으로 소유권 이전등기를 마친 농지에 관하여 강제집행을 실시하거나 자신 명의로 소유권이전등기를 마침으로써 채권의 만족을 얻을 수 있다. 이때 강제집행 절차에서 농지를 매수하려는 제3자와 자신 명의로 농지의 소유권을 넘겨받으려는 채권자 모두 그들 명의로 농지취득자격증명을 발급받아야 농지에 관한 소유권을 취득할 수 있으므로, 경자유전의 원칙은 계속해서 실현된다.
채권자가 농지취득자격증명을 대위 발급받아 발급신청권자 앞으로 소유권이전등기를 마칠 경우, 발급 신청권자는 그 농지를 자기의 농업경영에 이용할 의무를 부담하게 된다(농지법 제10조 제1항 제1호). 농지를 자기의 농업경영에 이용하지 않을 경우 시장·군수 또는 구청장으로부터 처분명령을 받을 수 있고(농지법 제11조 제1항), 정당한 사유 없이 처분명령을 이행하지 아니하면 이행강제금을 부과받게 된다(농지법 제62조 제1항). 이 경우에도 농지 처분명령, 이행강제금 부과 등을 통하여 경자유전의 원칙은 실현될 수 있다.
나아가 발급 신청권자의 채권자가 농지취득 자격증명 발급 신청권을 대위 행사할 수 있는 이상, 발급신청권자가 작성한 농업경영계획서가 존재하지 않더라도, 시장, 구청장, 읍장 또는 면장은 채권자가 제출하는 농지취득자격증명신청서 등 다른 자료에 의하여 발급신청권자왔 농업경영의 의사가 있는지 여부를 객관적으로 판단하여 농지취득자격증명을 발급할 수 있다.
원심은, 채권자인 원고가 채무자인 소외인의 농지취득자격증명 발급신청권을 대위행사할 수 있다는 전제에서, 그 대위행사가 불가능함을 이유로 한 이 사건 처분은 그 자체로 위법하다고 판단하였다. 이에 덧붙여 원심은, 이 사건 처분 당시까지 인천 강화군 (주소 생략) 답 2,273㎡의 1/2 지분에 관한 소외인의 농업경영 의사도 계속하여 존재하였던 것으로 인정할 수 있다고 판단하였다.
앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실을 잘못 인정하거나 농지법의 해석·적용에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.
오늘은 농지를 취득하려는 자가 농지에 관하여 소유권이전등기를 마쳤으나 농지취득자격증명을 발급받지 못한 경우, 소유권을 취득할 수 있는지 여부에 대해서 알아보았습니다.
행복한 하루 보내세요~~
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