민사집행법 제144조 제1항 제2호에 따라 법원사무관등이 말소등기를 촉탁하기 위하여 등기된 사항이 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입’인지 판단하는 기준 및 등기된 사항에 무효 또는 취소의 원인이 있는 경우, 매수인이 민사집행법 제144조 제1항 또는 법원사무관등의 처분에 대한 이의’의 방법으로 말소촉탁을 구할 수 있는지 여부(소극)와
전세권 존속기간이 시작되기 전에 마친 전세권설정등기가 유효한 것으로 추정되는지 여부(원칙적 적극) 및 전세권의 순위를 결정하는 기준(=등기된 순서)에 대해서 알아보겠습니다.
민사집행법 [ 民事執行法 ] 이란?
강제집행, 담보권 실행을 위한 경매, 민법·상법과 그 밖의 법률 규정에 의한 경매 및 보전처분의 절차를 규정하기 위해 제정한 법(2002. 1. 26, 법률 제6627호).
채무자의 제도남용으로 민사집행 절차가 지연되는 것을 방지하고, 통일적이고 일관된 법집행을 위해 민사소송법에서 민사집행에 관한 부분을 분리하여 별도의 법률로 제정하였다.
민사집행의 집행관은 채무자의 주거 수색 등 강제력을 사용할 수 있고, 저항을 받는 경우에 경찰이나 국군의 도움을 요청할 수 있다. 집행절차로서 외국으로 송달 또는 통지하는 경우에 대한민국 안에 송달 또는 통지를 받을 장소와 영수인을 정해 일정기간 안에 신고하도록 특례를 정한다.
집행절차에 관한 재판에 대해서는 특별한 규정이 있어야만 즉시항고를 할 수 있다. 즉시항고는 집행정지의 효력을 갖지 않지만, 항고법원은 그에 대한 결정을 내릴 때까지 원심 재판의 집행을 정지하거나 집행절차의 전부 또는 일부를 정지하도록 명할 수 있다.
금전채권의 강제집행을 개시할 수 있는 채권자는 법원에 채무자의 재산명시를 신청할 수 있다. 채무자가 정당한 사유없이 법원이 지정한 날에 출석하지 않거나, 재산목록 제출을 거부하거나, 재산목록이 진실하다는 선서를 거부한 때에는 20일 이내의 감치에 처한다. 재산목록을 허위로 제출한 때에는 3년 이하의 징역이나 500만 원 이하의 벌금에 처한다.
법원은 채무불이행자의 명부를 그의 주소지인 시·군·구·읍·면에 비치하게 하여 일반인이 열람 또는 복사할 수 있게 하고, 금융기관에도 통보하여 신용정보로 활용하게 한다. 또 공공기관과 금융기관에서 채무자 명의의 재산을 전산망으로 조회할 수 있게 함으로써 채권자가 채무자의 재산을 쉽게 발견할 수 있게 하되, 재산조회의 결과를 강제집행 이외의 목적으로 사용하는 자는 처벌한다.
부동산 강제집행은 강제경매와 강제관리 중 한 가지를 집행하거나 병행할 수 있다. 채무자 소유로 등기되지 않은 건물이라도 그의 소유임을 증명하거나 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 첨부하여 강제경매를 신청할 수 있다. 법원의 매각 허가 결정에 대해 이 법에서 정한 이의신청사유에 해당하여 항고하려는 자는 매각대금의 10％를 공탁해야 한다. 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청하면 부동산을 인도하도록 명령할 수 있다.
제삼자에 대한 채무자의 금전채권이나 유가증권, 그 밖의 유체물의 권리이전이나 인도를 목적으로 한 채권에 대한 강제집행은 집행 법원의 압류명령에 따라 개시한다. 법령에 규정된 부양료 및 유 족부 조료, 채무자가 구호사업 등으로 계속 받는 수입, 병사의 급료, 봉급·상여금·연금·퇴직금 등 급여채권의 50％ 이상의 금액은 압류할 수 없다.
제3채무자는 압류에 관련된 금전채권의 전액을 공탁할 수 있도록 하여 채무로부터 벗어날 수 있게 한다. 가압류의 보전처분이 집행된 지 5년 안에 소를 제기하지 않은 경우, 가압류법원은 채무자 또는 이해관계인의 신청에 따라 가압류를 취소해야 한다.
이밖에 집행비용, 선박·자동차 등에 대한 강제집행, 국고금의 압류, 유체동산에 대한 배우자의 우선매수권 등에 관한 규정이 있다.
총칙, 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분의 4편으로 나누어진 전문 312조와 부칙으로 구성되어 있다.
등기촉탁 [ 登記囑託 ] 이란?
등기는 당사자의 신청으로 하는 것이 원칙이나 예외로 법률의 규정이 있는 경우 법원 및 그 밖의 관공서가 등기소에 촉탁하여 등기하는 경우가 있는데, 이를 등기촉탁 또는 촉탁등기라 한다. 토지의 등기촉탁은 지적공부 등록(신규등록 제외), 지번변경, 등록말소, 등록사항 정정 등에 따른 사유로 토지의 표시 변경에 관한 등기를 할 필요가 있을 때 지적 소관청은 지체 없이 관할 등기 관서에 그 등기를 촉탁해야 한다. 이 경우 등기촉탁은 국가가 국가를 위하여 하는 등기로 본다. 건물의 등기촉탁은 지번, 행정구역의 명칭 변경, 건축물의 면적, 구조, 용도 및 층수 변경(신규등록 제외), 건축물 철거 또는 건축물 멸실로 인하여 건축물대장의 기재 내용이 변경되는 경우 특별자치도 지사 또는 시장, 군수, 구청장은 관할 등기소에 그 등기를 촉탁할 수 있다. 이 경우, 지번, 행정구역 명칭 변경과 건축물 멸실로 인한 등기촉탁은 지방자치단체가 자기를 위하여 하는 등기로 본다.
법원 경매로 부동산을 구입했을 때 촉탁등기 예를 보자. 경매에서 최고가로 낙찰받은 자가 잔금 납부기일에 경락잔금을 납부하고, 서류를 모두 갖추어 소유권 이전등기를 신청하면 경락받았던 집행 법원에서 직권으로 촉탁해 주는 것이 촉탁등기다. 법원은 매각대금을 받으면 법원사무관 등이 매수인 앞으로 소유권 이전등기와 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입 및 경매개시 결정 등기를 말소하는 등기를 등기관에게 촉탁한다. 등기촉탁을 하려면 매수인은 다음의 서류를 법원사무관 등에게 제출해야 한다. ① 부동산 소유권 이전등기 촉탁 신청서 1부, ② 부동산 목록 4통, ③ 부동산 등기부등본 1통, ④ 토지대장등본 1통, ⑤ 건축물대장등본 1통, ⑥ 주민등록등본 1통, ⑦ 등록세 영수증: 이전, 말소, ⑧ 대법원 수입증지: 이전 9,000원, 말소 1건당 2,000원(토지, 건물 각각임), ⑨ 말소할 사항(말소할 각 등기를 특정할 수 있도록 접수일자와 접수번호) 4부, ⑩ 등기필증 우편송부 신청서(매수인이 우편에 의해 등기필증을 송부받길 원하는 경우에 한함) 1부, ① 매수인이 수인인 경우에는 등기필증 수령인 1인을 제외한 나머지 매수인들의 위임장 및 인감증명서. 근거법은 민사집행법이다.
부동산 경매절차에서 매수인이 매각대금을 지급하면 법원사무관등은 민사집행법 제144조 제1항 제2호에 따라 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기를 촉탁하여야 한다. 이때 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입인지는 법원사무관등이 등기기록과 경매 기록에 따라 판단한다. 등기된 사항에 무효 또는 취소의 원인이 있다고 하더라도 매수인은 소송으로 그 등기의 효력을 다툴 수 있을 뿐이고, 민사집행법 제144조 제1항에 따른 말소 촉탁을 구할 수도 없고 법원사무관등의 처분에 대한 이의’의 방법으로 그 말소의 촉탁을 구할 수도 없다.
전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다(민법 제303조 제1항). 이처럼 전세권이 용익물권적인 성격과 담보물권적인 성격을 모두 갖추고 있는 점에 비추어 전세권 존속기간이 시작되기 전에 마친 전세권 설정등기도 특별한 사정이 없는 한 유효한 것으로 추정된다. 한편 부동산 등기법 제4조 제1항은 같은 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따른다.라고 정하고 있으므로, 전세권은 등기부상 기록된 전세권 설정등기의 존속기간과 상관없이 등기된 순서에 따라 순위가 정해진다.
부동산 경매절차에서 매수인이 매각대금을 지급하면 법원사무관등은 민사집행법 제144조 제1항 제2호에 따라 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기를 촉탁하여야 한다. 이때 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입인지는 법원사무관등이 등기기록과 경매 기록에 따라 판단한다. 등기된 사항에 무효 또는 취소의 원인이 있다고 하더라도 매수인은 소송으로 그 등기의 효력을 다툴 수 있을 뿐이고, 민사집행법 제144조 제1항에 따른 말소 촉탁을 구할 수도 없고 법원사무관등의 처분에 대한 이의’의 방법으로 그 말소의 촉탁을 구할 수도 없다.
전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익 하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다(민법 제303조 제1항). 이처럼 전세권이 용익물권적인 성격과 담보물권적인 성격을 모두 갖추고 있는 점에 비추어 전세권 존속기간이 시작되기 전에 마친 전세권 설정등기도 특별한 사정이 없는 한 유효한 것으로 추정된다(대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다 67217 판결 참조). 한편 부동산 등기법 제4조 제1항은 같은 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따른다.라고 정하고 있으므로, 전세권은 등기부상 기록된 전세권 설정등기의 존속기간과 상관없이 등기된 순서에 따라 순위가 정해진다.
재항고인은 아래와 같은 이유로 이 사건 전세권설정등기의 말소등기가 촉탁되어야 한다고 주장한다.
이 사건 부동산에 관하여 2015. 2. 13. 마친 이 사건 전세권 설정등기는 전세권의 존속기간이 시작되는 날인 2015. 2. 24.부터 효력이 발생하고 그전까지는 무효의 등기이다.
따라서 이 사건 전세권은 2015. 2. 16. 마친 이 사건 근저당권 설정등기에 기한 경매절차에서 이 사건 부동산을 매수한 재항고인왔 대항할 수 없다.
원심은 아래와 같은 이유로 이 사건 전세권이 최선순위 전세권이어서 매수인인 재항고인왔 대항할 수 있고, 이 사건 전세권 설정등기는 말소등기촉탁의 대상이 아니라고 판단하였다.
경매절차에서 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입인지 여부는 오로지 부동산 등기기록에 기록된 것을 기준으로 판단해야 하고, 최선순위 전세권은 배당요구를 하지 않는 이상 매각으로 소멸하지 않는다.
이 사건 부동산에 관한 부동산 등기부에 이 사건 전세권 설정등기는 이 사건 근저당권 설정등기나 다른 가압류 등 등기보다 앞서고, 전세권자는 담보권 실행을 위한 경매절차에서 배당요구를 하지 않았다.
오늘은 민사집행법 제144조 제1항 제2호에 따라 법원사무관등이 말소등기를 촉탁하기 위하여 등기된 사항이 ‘매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 대해서 알아보았습니다.
행복한 하루 보내세요~~
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