구 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 임대차계약 체결을 거절할 ‘정당한 사유’가 있는 경우에 해당하는지 여부

학교법인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 것이 경쟁입찰의 방법으로 임차인을 선정해야 할 법령상 의무를 위반하는 것이 되는 경우,

 

구 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 임대차계약 체결을 거절할 ‘정당한 사유’가 있는 경우에 해당하는지 여부(원칙적 적극)

 

 

 

【판결요지】

 

구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4는 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 정하면서(제1항), 각호의 사유 중 하나로 ‘그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’를 들고 있다(제4호). 임대인이 위와 같은 권리금 회수기회 보호의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임을 부담한다(같은 조 제3항).

 

한편 사립학교법 제33조, 사학기관 재무·회계 규칙 제35조 제1항에 의하면, 학교법인은 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제26조 제1항 제5호 (가)목의 금액인 5,000만 원(연액 또는 총액 기준)을 초과하는 임대차계약을 체결하려는 경우 위 규칙 제35조 제3항에서 정하는 수의계약에 의할 수 있는 사유가 없는 한 일반경쟁에 부쳐야 한다. 이와 같이 학교법인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 것이 경쟁입찰의 방법으로 임차인을 선정해야 할 법령상 의무를 위반하는 것이 되는 경우, 달리 특별한 사정이 없는 한 학교법인이 그러한 사정을 들어 임대차계약 체결을 거절하는 것에는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘정당한 사유’가 있다고 보아야 한다.

 

 

학교법인 [ 學校法人 ] 이란?

사립학교법에 따라 사립학교를 설치·경영하는 것을 목적으로 설립된 법인.

학교법인은 일정한 재산을 제공하고, 목적·명칭·소재지 등 정관을 작성한 뒤 대통령령이 정하는 바에 따라 교육부장관의 허가를 받아 설립한 법인을 말한다.

 

사립학교법(1963.6.26. 법률 1362호)에 따르면, 사립학교를 설치하여 운영하려면 필요한 시설 및 설비와 재산을 갖추어야 하고(5조), 교육에 지장이 없는 범위 안에서 사립학교의 경영에 충당하기 위한 수익사업을 할 수 있다.

법인설립 허가를 받기 위해서는 3주일 안에 목적, 명칭, 사무소, 설립허가 연월일, 존립시기나 해산사유를 정한 때에는 그 시기 또는 사유, 자산 총액, 출자 방법, 이사의 성명·주소 등을 등기해야 한다.

 

기관으로는 이사회(理事會)를 두며(15조), 임원으로 7인 이상의 이사와 2인 이상의 감사를 두되, 유치원만 설치·경영하는 학교법인에는 5인 이상의 이사와 1인 이상의 감사를 둘 수 있다. 이사 가운데 1인은 이사장이 된다.

이사장은 학교법인을 대표하고 사립학교법과 정관에 정해진 직무를 수행하며, 기타 학교법인 내부의 사무를 통할한다. 이사회는 학교법인의 업무에 관한 사항을 심의·결정하고, 이사회 또는 이사장으로부터 위임받은 사항을 처리한다. 감사는 재산상황과 회계감사, 이사회 운영과 업무에 관한 사항 등을 감사한다.

 

임원은 이사회에서 뽑힌 뒤 관할청의 승인을 얻어 취임한다. 이사의 임기는 5년, 감사의 임기는 2년을 넘을 수 없지만 중임은 가능하다. 그 밖에 국가공무원법 제33조 규정에 해당하는 자, 임원취임 승인이 취소된 자로서 2년이 지나지 않은 자, 해임요구에 의해 해임된 자로서 2년이 지나지 않은 자는 임원이 될 수 없다.

 

또 이사장은 해당 학교법인이 설치·경영하는 사립학교의 장을 겸할 수 없고, 이사는 감사 또는 해당 학교법인의 교원이나 직원을 겸할 수 없다. 감사는 이사장·이사 또는 학교법인의 직원을 겸할 수 없다.

 

해산은 정관에 정한 해산사유가 생기거나 목적 달성이 불가능할 때, 다른 학교법인과 합병할 때, 파산할 때, 교육부장관의 해산명령이 있을 때에 한하며, 이사 정수 3분의 2 이상의 동의를 얻어 교육부장관의 인가를 받아야 한다.

 

합병 역시 이사 정수 3분의 2 이상의 동의를 얻어 교육부 장관의 인가를 받아야 한다. 한편 해산명령은 설립허가 조건을 위반하거나 목적 달성이 불가능할 때 등에 한해 교육부 장관이 내릴 수 있다.