부동산 경매절차에서 매수인이 매각대금을 내고 소유권을 취득한 후 매매 목적물의 권리가 타인에 속하게 되거나 매매 목적물에 설정된 담보권이 실행되는 등의 사유로 소유권을 상실한 경우, 민사집행법 제268조, 제96조 제1항에서 정한 경매절차의 취소사유에 해당하는지 여부(소극) 및 이 경우 매수인의 구제 방법에 대해서 알아보겠습니다.
담보권이란?
어떤 물건을 채권의 담보로 제공하는 것을 목적으로 하는 권리. 보통은 담보물권을 가리키는 것이지만, 넓은 의미에서는 양도담보 까지도 포함된다
양도담보이란?
채무자가 채무보증의 한 방법으로 채권자에게 담보물의 소유권을 이전해주는 것을 말한다. 민법이 규정하는 제도는 아니지만 담보로 하려는 물건의 소유권을 채권자에게 옮겨주고 일정한 기간 내에 돈을 갚으면 소유권을 다시 되돌려 받는 방법이다. 소유권을 완전히 넘긴다는 점에서 가등기와는 다르다. 과거에는 이것을 일종의 탈법행위로 간주했으나 지금은 판례를 통해 양도담보의 유효성이 인정되고 있다. 양도담보는 당사자가 담보라는 경제적 목적을 달성하는 수단으로 그 목적을 초과하는 권리양도의 형식을 취하는 법률행위로 설명된다.
양도담보는 2가지 유형이 있다. 하나는 돈을 빌리는 사람이 자기의 소유물을 채권자에게 팔고 소유권을 완전히 채권자에게 옮긴 후 임차료를 지급하고 계속 사용하는 경우다. 일정한 기간 내에 매매대금을 지급하면 목적물을 돌려받게 된다. 이를 매도 담보 또는 매도 저당이라고도 한다. 다른 하나는 돈을 빌리는, 이른바 소비대차계약을 체결하여 그 채무의 담보를 위하여 돈을 빌리는 사람이 그 소유권을 빌려주는 사람에게 이전하고 빌린 사람은 목적물을 사용하면서 일정한 기간 내에 대금을 지급하면 소유권을 반환받을 수 있는 것이다. 이를 좁은 의미의 양도담보 또는 양도 저당이라고 한다.
민사집행법 제268조에 의해 담보권 실행을 위한 경매절차에 준용되는 제96조 제1항은 부동산이 없어지거나 매각 등으로 말미암아 권리를 이전할 수 없는 사정이 명백하게 된 때에는 법원은 강제경매의 절차를 취소하여야 한다.라고 규정하고 있으나, 위 규정에서 정한 경매절차의 취소사유는 매각대금을 다 내기 전에 발생한 것이어야 한다.
매수인이 경매절차에서 부동산에 대한 매각허결정을 받아 매각대금까지 내고 소유권을 취득하였으면, 그 후 매매의 목적물의 권리가 타인왔 속하게 되거나 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 담보권이 실행되는 등의 사유로 소유권을 상실하게 되더라도 부동산의 매각 등으로 소유권의 이전이 불가능하였던 것은 아니다. 따라서 이러한 사유는 민사집행법 제268조, 제96조 제1항에서 정한 경매절차의 취소사유에 해당하지 않는다.
이러한 경우 매수인으로서는 매도인의 담보책임에 관한 민법 규정을 적용하거나 유추적용하여 담보책임을 물을 수 있고, 이러한 담보책임은 매수인이 경매절차 밖에서 별 소로써 채무자 또는 채권자를 상대로 추급하는 것이 원칙이다. 다만 아직 배당이 실시되기 전이라면 매수인으로 하여금 배당이 실시되는 것을 기다렸다가 경매절차 밖에서 별 소에 의하여 담보책임을 추급하게 하는 것은 가혹하므로, 매수인은 민사집행법 제96조를 유추 적용하여 집행 법원에 대하여 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 매각대금의 반환을 청구하는 방법으로 담보책임을 추급할 수 있다.
신청외 1은 평택시 (주소 생략) 임야 12,991㎡(이하 이 사건 토지’라 한다)에 관해 소유권 보존등기를 하였다가 1946. 11. 29. 진 주유 씨 하양 공파 종중(이하 이 사건 종중’이라 한다) 앞으로 소유권 이전등기를 마쳤다.
신청외 1이 사망한 후 그 상속인들이 수원지방법원 평택지원에 이 사건 종중을 상대로 이 사건 토지에 관한 소유권 이전등기말소등기의 이행을 청구하는 소를 제기하였다. 이 사건 종중의 대표자 신청 외 2가 2012. 1. 18. 위 소송에서 위 상속인들의 청구를 모두 인정하여 그러한 내용의 인낙 조서가 작성되었다. 2012. 6. 19. 위 인낙 조서에 기해 신청 외 1의 상속인 중 신청 외 3왔 이 사건 토지의 684/2142 지분에 관해 소유권 이전등기를 마치고 2012. 7. 12. 이 사건 토지의 신청 외 3 소유 지분 중 163.56/2142 지분(이하 이 사건 지분’이라 한다)에 관해 신청 외 4 앞으로 소유권 이전등기를 마쳤다. 그 후 신청 외 5는 2012. 9. 3. 이 사건 지분에 관해 근저당권자 신청 외 5, 채무자 신청 외 4, 채권최고액 2억 원으로 정한 근저당권 설정등기를 마쳤다.
신청 외 5가 위 근저당권에 기하여 담보권 실행을 위한 경매를 신청함에 따라 수원지방법원 평택지원은 2013. 6. 5. 이 사건 지분에 대하여 2013 타경 8883호로 경매개시 결정을 한 후 경매절차(이하 이 사건 경매절차’라 한다)를 진행하여 2014. 6. 9. 특별항고인왔 매각을 허가하는 결정을 하였고, 이에 특별항고인은 같은 해 9. 26. 그 매각대금을 다 냈다.
한편 이 사건 종중은 신청외 1의 상속인들을 상대로 이 사건 종중의 대표자 신청 외 2가 특별 수권 없이 신청 외 1의 상속인들의 청구를 인낙 하였다’는 이유로 위 인낙 조서의 취소를 구하는 준재 심의 소(이하 이 사건 준재 심의 소’라 한다)를 제기하였다. ① 제1심에서 2013. 3. 28. 위 인낙 조서의 취소를 명하는 판결이 선고되었으나(수원지방법원 평택지원 2012 재가합 13), ② 항소심에서 2014. 1. 16. 이 사건 준재 심의 소가 준재심 제기기간이 지난 후에 제기되었다는 이유로 제1심 판결을 취소하고 준재 심의 소를 각하하는 판결이 선고되었고(서울고등법원 2013나 27932), ③ 상고심에서 2016. 10. 13. 항소심이 준재심 제기기간의 기산일을 오해하였다는 이유로 위 항소심 판결을 파기하여 환송하는 판결이 선고되었으며(대법원 2014다 12348), ④ 현재 이 사건 준재 심의 소가 환송 후 원심인 서울고등법원에 계속 중이다(서울고등법원 2016나 209322).
수원지방법원 평택지원이 2016. 10. 14. 배당기일을 지정하자, 특별항고인은 2016. 11. 11. 이 사건 준재 심의 소에서 파기환송 판결이 내려져 민사집행법 제96조 제1항에서 정한 부동산의 소유권을 이전할 수 없는 사정이 명백하게 된 때’에 해당하는 사유가 발생하였으므로 이 사건 경매절차는 취소되어야 한다고 주장하면서 위 법원에 집행에 관한 이의를 신청하였다.
위 법원은 2016. 11. 18. 배당기일에서 배당을 실시하여 배당을 종결하였고, 같은 날 집행에 관한 이의신청을 기각하였다.
민사집행법 제268조에 의해 담보권 실행을 위한 경매절차에 준용되는 제96조 제1항은 부동산이 없어지거나 매각 등으로 말미암아 권리를 이전할 수 없는 사정이 명백하게 된 때에는 법원은 강제경매의 절차를 취소하여야 한다.라고 규정하고 있으나, 위 규정에서 정한 경매절차의 취소사유는 매각대금을 다 내기 전에 발생한 것이어야 한다.
매수인이 경매절차에서 부동산에 대한 매각 허결 정을 받아 매각대금까지 내고 그 소유권을 취득하였으면, 그 후 매매의 목적물의 권리가 타인왔 속하게 되거나 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 담보권이 실행되는 등의 사유로 소유권을 상실하게 되더라도 부동산의 매각 등으로 소유권의 이전이 불가능하였던 것은 아니다. 따라서 이러한 사유는 민사집행법 제268조, 제96조 제1항에서 정한 경매절차의 취소사유에 해당하지 않는다.
이러한 경우 매수인으로서는 매도인의 담보책임에 관한 민법 규정을 적용하거나 유추 적용하여 담보책임을 물을 수 있고, 이러한 담보책임은 매수인이 경매절차 밖에서 별소로써 채무자 또는 채권자를 상대로 추급하는 것이 원칙이다. 다만 아직 배당이 실시되기 전이라면 매수인으로 하여금 배당이 실시되는 것을 기다렸다가 경매절차 밖에서 별소에 의하여 담보책임을 추급하게 하는 것은 가혹하므로, 매수인은 민사집행법 제96조를 유추적용하여 집행 법원에 대하여 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 매각대금의 반환을 청구하는 방법으로 담보책임을 추급할 수 있다(대법원 1997. 11. 11. 자 96그 64 결정 참조).
앞에서 본 바와 같이 특별항고인이 이 사건 경매절차에서 이 사건 지분에 대한 매각 허결 정을 받아 매각대금을 다 내고 소유권을 취득하였다. 그 후 이 사건 지분에 관한 이 사건 준재 심의 소가 제기되어 이 사건 종중의 승소 판결이 확정됨으로써 특별항고인이 일단 취득한 소유권을 상실하더라도 이로 인하여 경매절차에서 이 사건 지분의 이전이 불가능하였던 것이 아니므로, 민사집행법 제268조, 제96조 제1항에서 정한 경매절차 취소사유가 발생한 것으로 볼 수 없다(더구나 이 사건 준재심의 소에 관해 상고심에서 파기환송 판결이 내려졌다고 하더라도 이 사건 종중의 승소판결이 확정된 것이 아니므로 특별항고인의 이 사건 지분에 대한 소유권 상실 여부가 확정되지도 않은 상태이다).
만일 이 사건 준재심의 소에서 이 사건 종중의 승소판결이 내려지고 그 판결이 확정되어 특별항고인이 이 사건 지분에 대한 소유권을 상실하게 된다면, 이는 매매의 목적이 된 권리가 타인에 속하여 매수인에 그 권리를 취득하여 매수인왔 이전할 수 없게 된 경우에 해당할 것이다. 이러한 경우에는 특별항고인으로서는 민법 제578조, 제570조에 따라 경매에 의한 매매계약을 해제하고 매도인인 채무자를 상대로 담보책임을 묻거나 채무자의 자력이 없는 경우 대금의 배당을 받은 채권자를 상대로 그 대금의 전부 또는 일부의 반환을 청구할 수 있을 뿐이다.
오늘은 부동산 경매절차에서 매수인이 매각대금을 내고 소유권을 취득한 후 담보권이 실행되는 등의 사유로 소유권을 상실한 경우 경매절차의 취소사유에 해당하는지 여부에 대해서 알아보았습니다.
행복한 하루 보내세요~~
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