오늘의 실전경매에서는 실전 주택 경매절차의 매수인이 매각물건명세서에 기재되어 공시된 내용을 기초로 권리신고 및 배당요구를 한 주택 임차인의 배당순위가 1순위 근저당권 자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수 격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득한 경우, 주택 임차인이 1순위 근저당권자가 무상거주 확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다는 사정을 들어 매수인의 주택임대차 보호법상 대항력을 주장할 수 있는지 여부를 판례와 사례를 들어 알아보도록 하겠습니다. 주택임대차 보호법상 이미 발생하고 있는 법률관계를 제삼자에 대하여 주장할 수 있는 효력이 있는 대항력부터 알아보도록 하겠습니다.
대항력[ 對抗力 ] 이란?
대항요건(對抗要件)을 구비함으로써 발생한다. 대항요건을 구비하지 못한 경우에는 당사자 사이에는 법률효과(法律效果)가 발생하였더라도 제삼자에 대하여는 그 법률 효과를 주장할 수 없으나, 대항요건을 구비한 경우에는 당사자 사이의 법률 효과를 제삼자에 대하여도 주장할 수 있게 된다.
부동산 임대차(不動産賃貸借)의 경우에 임차인은 임대차 목적물의 양수인에 대하여 임차권을 가지고 대항할 수 없으나, 그 임차권이 등기(登記)된 경우에는 양수인에 대하여 임차권을 가지고 대항할 수 있는 것이 그 예이다. 그러나 대항력이 없다고 하여도 곧 그것은 제삼자에 대한 관계에서 아무런 효력이 없다는 것을 의미하지는 않는다. 대항력을 갖지 못한 경우에 당사자는 그 법률 효과를 제삼자에 대하여 주장할 수 없더라도, 제삼자가 스스로 그 법률 효과를 인정하는 것은 무방하다고 본다.
주택임대차 보호법에 따른 주택 임차인의 대항력 발생일과 임대차계약서상 확정일자가 모두 당해 주택에 관한 1순위 근저당권 설정 일보다 앞서는 경우, 주택 임차인은 특별한 사정이 없는 한 대항력뿐 아니라 1순위 근저당권 자보다 선순위의 우선변제권도 가지므로, 그 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 배당요구 종기 이전에 배당요구를 하였다면 1순위 근저당권 자보다 우선하는 배당순위를 가진다.
한편 집행법원은 부동산에 관한 경매절차에서 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등의 사항을 적은 매각물건명세서를 작성한 다음 그 사본을 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다(민사집행법 제105조). 이는 경매 대상 부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 일반인이 공시함으로써 매수희망자가 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하기 위한 것이다.
주택 임차인이 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 임차보증금 액수, 주택 인도일, 주민 등록일(전입신고일), 임대차계약서상 확정일자 등 대항력 및 우선변제권 관련 사항을 밝히고 권리신고 및 배당요구를 한 경우 그 내용은 매각물건명세서에 기재되어 공시되므로, 매수희망자는 보통 이를 기초로 매각기일에서 신고할 매수 격을 정하게 된다.
따라서 주택 경매절차의 매수인이 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권 자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금 반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수 격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득하였다면, 설령 주택 임차인이 1순위 근저당권자가 무상거주 확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인이 주택임대차 보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다.
주택임대차 보호법에 따른 주택 임차인의 대항력 발생일과 임대차계약서상 확정일자가 모두 당해 주택에 관한 1순위 근저당권 설정 일보다 앞서는 경우, 주택 임차인은 특별한 사정이 없는 한 대항력뿐 아니라 1순위 근저당권 자보다 선순위의 우선변제권도 가지므로, 그 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 배당요구 종기 이전에 배당요구를 하였다면 1순위 근저당권 자보다 우선하는 배당순위를 가진다.
한편 집행법원은 부동산에 관한 경매절차에서 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등의 사항을 적은 매각물건명세서를 작성한 다음 그 사본을 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다(민사집행법 제105조). 이는 경매 대상 부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 일반인이 공시함으로써 매수희망자가 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하기 위한 것이다(대법원 1995. 11. 22. 자 95마 1197 결정 등 참조).
주택 임차인이 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 임차보증금 액수, 주택 인도일, 주민 등록일(전입신고일), 임대차계약서상 확정일자 등 대항력 및 우선변제권 관련 사항을 밝히고 권리신고 및 배당요구를 한 경우 그 내용은 매각물건명세서에 기재되어 공시되므로, 매수희망자는 보통 이를 기초로 매각기일에서 신고할 매수 격을 정하게 된다.
따라서 주택 경매절차의 매수인이 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권 자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금 반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수 격을 정하여 낙찰을 받아 그 주택에 관한 소유권을 취득하였다면, 설령 그 주택 임차인이 1순위 근저당권자가 무상거주 확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인이 주택임대차 보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다고 할 것이다.
피고 1은 2008. 6. 19. 소외 1과 원심 판시 별지 목록 기재 부동산(이하 이 사건 주택’이라고 한다)에 관하여 임차보증금 240,000,000원으로 정한 임대차계약(이하 이 사건 임대차 계약’이라고 한다)을 체결하고 소외 1은 위 임차보증금을 지급한 다음, 2008. 8. 8. 동거인인 피고 2와 함께 이 사건 주택에 입주하여 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받았다.
주식회사 한국씨티은행(이하 한국시티은행’이라고 한다)은 2012. 6. 1. 소외 1의 남편 소외 2에 대한 대출금 채무를 담보하기 위해 소외 1 소유인 이 사건 주택에 관하여 채권최고액 480,000,000원으로 정한 1순위 근저당권 설정등기를 마쳤고, 피고들은 그 무렵 소외 1의 부탁을 받고 한국시티은행이 소외 1과 사이에 임대차 계약으로 인한 채권채무관계가 없음을 확인하고 한국시티은행에 대하여 임대차 계약에 따른 일체의 권리를 주장하지 않겠다’는 내용의 무상거주 확인서를 작성하여 주었다.
이 사건 주택에 관하여 2013. 10. 1. 한국씨티은행의 신청에 따라 수원지방법원 2013 타경 52867호로 임의경매절차(이하 이 사건 경매절차’라고 한다)가 개시되었고, 집행 법원은 이 사건 주택을 600,000,000원으로 평가하고 배당요구 종기를 2013. 12. 11.로 정하였다.
피고 1은 2013. 11. 11. 집행법원에 이 사건 주택에 관하여 임대인 소외 1, 임대차계약일 2008. 6. 19., 임차보증금 240,000,000원, 점유기간 2008. 8. 8.부터, 주택 인도일, 전입신고일, 임대차계약서상 확정일자 각 2008. 8. 8.로 기재한 권리신고 및 배당요구 신청서를 제출하였다.
이에 따라 피고 1의 임차권에 관한 권리신고 및 배당요구 사실과 그 임차보증금, 점유기간, 전입일자, 임대차계약서상 확정일자가 각 매각기일마다 매각물건명세서에 기재되어 공시되었다.
1차 매각기일은 2014. 2. 20. 최저매각격을 600,000,000원으로 하여 진행되었으나 매수 자의 신고가 없어 유찰되고, 2차 매각기일은 2014. 3. 20. 최저 매각 가격을 420,000,000원으로 하여 진행되고, 원고들이 436,670,000원으로 매수가격을 신고하여 최고가 매수 신고인으로 결정되었다.
원고들은 2014. 3. 27. 매각허결정을 받았고 그 무렵 그 결정이 확정됨에 따라 2014. 5. 8. 매각대금을 지급하고 소유권 이전등기를 마쳤다.
집행 법원은 2014. 6. 13. 배당기일에 1순위로 당해세 교부권자인 용인시해 1,022,840원, 2순위로 임차인인 피고 1은 240,000,000원, 3순위로 근저당권자인 한국시티은행에 191,334,841원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였고, 이에 대하여 한국시티은행은 피고 1의 배당액 전부에 관하여 이의를 신청하였다.
그 후 한국씨티은행은 피고 1에 대하여 배당이의소송을 제기하였고, 그 청구원인으로 피고 1은 무상 거주인에 불과하고 설령 그렇지 않더라도 한국시티은행에 작성해 준 무상거주 확인서의 내용에 반하여 한국시티은행보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 주장하여 임차보증금 반환채권에 의한 배당요구를 하는 것은 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다고 주장하였다.
위 배당이의소송의 제1심(수원지방법원 2014가합8151)은 2014. 11. 17. 이 사건 경매절차에서 집행 법원이 2014. 6. 13. 작성한 배당표 중 피고 1에 대한 배당액 240,000,000원을 0원으로, 한국시티은행에 대한 배당액 191,334,841원을 431,334,841원으로 경정한다’는 내용의 화해권고 결정을 하였고, 이에 대하여 피고 1과 한국시티은행이 이의를 하지 않아 위 화해권고 결정은 그대로 확정되었다.
이 사건 주택 임차인인 피고 1의 주택임대차보호법상 대항력 발생일은 소외 1로부터 주택을 인도받고 전입신고를 한 다음 날인 2008. 8. 9.이고, 임대차계약서상 확정일자는 2008. 8. 8.이며, 한국시티은행의 근저당권 설정일은 2012. 6. 1. 이므로, 피고 1은 임차권의 대항력뿐만 아니라 한국시티은행보다 선순위의 우선변제권도 가지고 있었다.
그런데 이 사건 경매절차에서 피고 1이 권리신고 및 배당요구를 하면서 이 사건 임대차계약의 내용 등을 제시하여 그 내용이 매각물건명세서에 기재되어 공시됨으로써, 원고들은 이를 신뢰하고 피고 1의 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금 반환채무를 인수하지 않을 것을 전제로 하여 매수 격을 436,670,000원으로 정하여 신고한 것으로 봄이 상당하다.
피고 1이 한국씨티은행에 무상거주 확인서를 작성해 준 사실 때문에 배당표가 경정되어 이 사건 경매절차에서 임차보증금을 전혀 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 이를 이유로 원고들에 대하여 주택임대차 보호법에 의한 대항력을 주장하여 주택의 인도를 거부하는 것은 신의칙에 위반된다.
같은 취지의 원심판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 아니하고 주택임대차 보호법상 대항력 및 신의칙에 관한 법리를 오해하거나 대법원 판례를 위반하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 상고이유로 들고 있는 대법원 판결들은 이 사건과 사안을 달리하는 것이므로 여기에 원용할 수 있는 것이 아니다.
오늘은 주택임차인이 1순위 근저당권자가 무상거주 확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다는 사정을 들어 매수인의 주택임대차 보호법상 대항력을 주장할 수 있는지 여부를 알아보았습니다.
오늘 내용은 조금 어려웠습니다.
감사합니다.
오늘도 행복하세요~~
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